Bri Bauo Nrw Wie Rechnen

Berechnen Sie die zulässige Bebauungsdichte nach der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW)

BRI-BauO NRW: Komplettanleitung zur Berechnung der Bebauungsdichte

Die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) regelt in § 6 die zulässige Bebauungsdichte durch die Baumassenzahl (BMZ) und die Geschossflächenzahl (GRZ). Diese Kennzahlen sind entscheidend für die Planung von Bauvorhaben und müssen genau berechnet werden, um rechtliche Konflikte zu vermeiden.

1. Grundlagen der Bebauungsdichte nach BauO NRW

Die BauO NRW definiert in § 6 Abs. 1 folgende zentrale Begriffe:

• Geschossfläche (GF): Die Summe aller Vollgeschossflächen oberhalb der Geländeoberfläche.
• Geschossflächenzahl (GRZ): Das Verhältnis der Gesamtgeschossfläche zur Grundstücksfläche (GF/GS).
• Baumasse (BM): Das Volumen aller oberirdischen Geschosse.
• Baumassenzahl (BMZ): Das Verhältnis der Baumasse zum Grundstück (BM/GS).

2. Zulässige Werte nach Baugebietstyp (BauNVO)

Die zulässigen GRZ- und BMZ-Werte hängen vom Baugebietstyp nach BauNVO ab:

Baugebiet	GRZ (max.)	BMZ (max.)	Höchstzahl Vollgeschosse
Reines Wohngebiet (WR)	0,4	1,2	2
Allgemeines Wohngebiet (WA)	0,6	1,6	3
Besonderes Wohngebiet (WB)	0,8	2,4	3
Mischgebiet (MI)	1,2	3,0	4
Kerngebiet (MK)	1,5	5,0	keine Begrenzung

3. Berechnungsbeispiele für typische Szenarien

Beispiel 1: Einfamilienhaus in WR-Gebiet

• Grundstücksfläche: 600 m²
• GRZ (max.): 0,4 → 600 × 0,4 = 240 m² zulässige Geschossfläche
• BMZ (max.): 1,2 → 600 × 1,2 = 720 m³ zulässige Baumasse
• Empfehlung: 2 Vollgeschosse à 120 m² (z. B. 10m × 12m Grundriss)

Beispiel 2: Mehrfamilienhaus in WA-Gebiet

• Grundstücksfläche: 800 m²
• GRZ (max.): 0,6 → 800 × 0,6 = 480 m² Geschossfläche
• BMZ (max.): 1,6 → 800 × 1,6 = 1.280 m³ Baumasse
• Empfehlung: 3 Vollgeschosse à 160 m² (z. B. 2 Wohnungen progeschoss)

4. Sonderregelungen und Ausnahmen

Die BauO NRW sieht in § 6 Abs. 2-4 folgende Ausnahmen vor:

1. Denkmalschutz: Bei denkmalgeschützten Gebäuden können GRZ/BMZ um bis zu 20% überschritten werden (§ 6 Abs. 3).
2. Grünflächen: Bei extensiver Begrünung (Dach/Fassade) darf die GRZ um 0,1 erhöht werden (§ 6 Abs. 4).
3. Unterkellerung: Keller zählen nicht zur GRZ/BMZ, wenn sie nicht als Wohnraum genutzt werden.
4. Gemeinschaftsanlagen: Tiefgaragen oder Gemeinschaftsflächen werden mit 50% angerechnet.

5. Praktische Tipps für Bauherren

• Bauvoranfrage einreichen: Vor dem Kauf eines Grundstücks sollte eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde gestellt werden, um die genauen GRZ/BMZ-Werte zu klären.
• 3D-Planung nutzen: Moderne Software wie ArchiCAD oder Revit kann automatisch GRZ/BMZ berechnen und Visualisierungen erstellen.
• Puffer einplanen: Halten Sie 5-10% der zulässigen Werte als Puffer für spätere Anbauten (z. B. Wintergarten) frei.
• Nachbarrecht beachten: Auch wenn die GRZ/BMZ eingehalten wird, können Nachbarn gegen die Bebauung klagen, wenn sie sich “unzumutbar” beeinträchtigt fühlen (§ 34 BauGB).

6. Häufige Fehler und wie man sie vermeidet

Fehler	Konsequenz	Lösung
Falsche Grundstücksflächenberechnung (inkl. öffentlicher Flächen)	GRZ/BMZ zu hoch → Baugenehmigung wird verweigert	Nur die private Grundstücksfläche (ohne Gehwege) ansetzen
Vergessen der Dachgeschossanrechnung	Nachträgliche Forderung zur Reduzierung der Dachneigung	Dachgeschosse mit >1,5m Höhe als Vollgeschoss werten
Ignorieren der örtlichen Bebauungspläne	Abweichende GRZ/BMZ-Vorgaben → Planungsstop	Bebauungsplan beim Geoportal NRW prüfen

7. Rechtliche Grundlagen im Detail

Die Berechnung der Bebauungsdichte basiert auf folgenden Rechtsquellen:

• BauO NRW § 6: Definition von GRZ und BMZ (offizieller Gesetzestext)
• BauNVO §§ 16-19: Festsetzung der GRZ/BMZ-Werte je Baugebietstyp
• DIN 277: Norm für die Berechnung von Brutto-Grundflächen (wichtig für BMZ)
• LBO-Richtlinie NRW: Auslegungsempfehlungen der Obersten Bauaufsichtsbehörde

8. Tools und Ressourcen für die Praxis

• GRZ/BMZ-Rechner der Architektenkammer NRW: aknw.de/tools
• Geoportal NRW: Digitaler Bebauungsplan-Viewer mit GRZ-Zonen (geomap.nrw.de)
• Bauantragsformulare: Standardformulare des MBWSV NRW