CO₂-Vermieterrechner
Berechnen Sie die CO₂-Kosten für Ihre vermieteten Immobilien gemäß aktueller gesetzlicher Vorgaben
CO₂-Vermieterrechner: Alles was Sie als Vermieter wissen müssen
1. Warum müssen Vermieter CO₂-Kosten tragen?
Seit dem 1. Januar 2021 gilt in Deutschland der nationale Emissionshandel für die Bereiche Wärme und Verkehr (nEHS). Dieser sieht vor, dass Unternehmen, die fossile Brennstoffe wie Heizöl, Erdgas, Flüssiggas oder Kohle in Verkehr bringen, für die dabei entstehenden CO₂-Emissionen zahlen müssen. Diese Kosten werden in der Regel an die Endverbraucher weitergegeben – also auch an Vermieter.
Als Vermieter sind Sie gemäß § 556c BGB verpflichtet, die Betriebskosten der Mietsache zu tragen, zu denen seit 2023 auch die CO₂-Kosten zählen. Die gute Nachricht: Sie dürfen einen Teil dieser Kosten auf die Mieter umlegen – allerdings mit klaren gesetzlichen Grenzen.
2. Wie hoch sind die aktuellen CO₂-Preise?
Der CO₂-Preis steigt schrittweise an:
- 2021: 25 € pro Tonne CO₂
- 2022: 30 € pro Tonne CO₂
- 2023: 35 € pro Tonne CO₂
- 2024: 45 € pro Tonne CO₂
- 2025: 55 € pro Tonne CO₂ (geplant)
Ab 2026 soll der Preis dann in einem Korridor zwischen 55 € und 65 € pro Tonne liegen, bevor ab 2027 eine Auktionierung eingeführt wird.
3. Wie werden die CO₂-Kosten berechnet?
Die Berechnung erfolgt in drei Schritten:
- Ermittlung des Energieverbrauchs: Basis ist der jährliche Verbrauch in kWh (aus der letzten Abrechnung)
- Umrechnung in CO₂-Emissionen: Je nach Energiequelle entstehen unterschiedliche Mengen CO₂ pro kWh
- Kostenberechnung: Die Tonnen CO₂ werden mit dem aktuellen CO₂-Preis multipliziert
| Energiequelle | CO₂-Emissionen | Typischer Verbrauch (80m²) | Jährliche Emissionen (t) |
|---|---|---|---|
| Erdgas | 201 g/kWh | 16.000 kWh | 3,22 |
| Heizöl | 266 g/kWh | 18.000 kWh | 4,79 |
| Strom (Deutscher Mix) | 366 g/kWh | 3.500 kWh | 1,28 |
| Fernwärme | 120 g/kWh | 14.000 kWh | 1,68 |
4. Wie viel darf auf Mieter umgelegt werden?
Gemäß § 556c BGB dürfen Vermieter maximal 50% der CO₂-Kosten auf die Mieter umlegen. Wichtig:
- Die Umlage muss im Mietvertrag oder durch eine einseitige Erklärung angekündigt werden
- Die Kosten müssen in der Betriebskostenabrechnung separat ausgewiesen werden
- Für Mieter mit Wohngeld oder Sozialleistungen gelten Sonderregelungen
Beispielrechnung für eine 80m²-Wohnung mit Gasheizung (16.000 kWh/Jahr):
- CO₂-Emissionen: 16.000 kWh × 0,201 kg/kWh = 3.216 kg (3,22 t)
- CO₂-Kosten (2023): 3,22 t × 35 €/t = 112,70 €
- Maximale Umlage auf Mieter: 56,35 € (50%)
5. Rechtliche Grundlagen und Pflichten für Vermieter
Die wichtigsten gesetzlichen Regelungen im Überblick:
| Gesetz/Paragraf | Inhalt | Relevanz für Vermieter |
|---|---|---|
| Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) | Regelt den nationalen Emissionshandel | Grundlage für CO₂-Bepreisung |
| § 556c BGB | Umlage von CO₂-Kosten auf Mieter | Maximal 50% Umlage erlaubt |
| § 556 BGB | Betriebskostenabrechnung | CO₂-Kosten müssen separat ausgewiesen werden |
| GEG 2020 | Gebäudeenergiegesetz | Vorgaben für Energieeffizienz |
Wichtig: Seit dem 1. Januar 2023 müssen Vermieter ihre Mieter proaktiv über die neuen CO₂-Kosten informieren. Dies kann durch:
- Ein Schreiben mit der nächsten Betriebskostenabrechnung
- Einen Aushang im Treppenhaus
- Eine E-Mail an alle Mieter
6. Strategien zur Reduzierung der CO₂-Kosten
Als Vermieter haben Sie mehrere Möglichkeiten, die CO₂-Kosten langfristig zu senken:
- Energieeffizienzmaßnahmen:
- Dämmung von Dach und Fassade (bis zu 30% Einsparung)
- Fenstertausch (bis zu 15% Einsparung)
- Hydraulischer Abgleich der Heizung (bis zu 10% Einsparung)
- Heizungssanierung:
- Umstieg auf Wärmepumpe (bis zu 50% weniger CO₂)
- Brennwerttechnik für Gasheizungen (10-15% Effizienzsteigerung)
- Solarthermie zur Heizungsunterstützung
- Stromoptimierung:
- Wechsel zu Ökostrom (CO₂-neutral)
- Installation einer PV-Anlage
- Smart-Meter für besseres Verbrauchsmanagement
- Fördermittel nutzen:
- KfW-Programm 455 (Energieeffizient Sanieren)
- BAFA-Förderung für Heizungstausch
- Steuerliche Abschreibungen (§ 35c EStG)
7. Häufige Fragen und Antworten
Dürfen Vermieter die gesamten CO₂-Kosten auf Mieter umlegen?
Nein, gemäß § 556c BGB ist maximal eine 50%ige Umlage erlaubt. Einige Bundesländer haben zusätzlich Sozialklauseln eingeführt, die für einkommensschwache Mieterhaushalte weitere Einschränkungen vorsehen.
Müssen Mieter der Umlage zustimmen?
Nein, eine separate Zustimmung ist nicht erforderlich. Die Umlage ist gesetzlich geregelt. Allerdings muss der Vermieter die Mieter über die neuen Kosten informieren und die Umlage korrekt in der Betriebskostenabrechnung ausweisen.
Können CO₂-Kosten auf die Mietnebenkosten umgelegt werden?
Ja, die CO₂-Kosten zählen zu den umlagefähigen Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 4a BetrKV. Sie müssen in der Abrechnung als separate Position aufgeführt werden.
Was passiert, wenn der Vermieter die Umlage vergisst?
Der Vermieter verliert in diesem Fall das Recht, die Kosten nachträglich geltend zu machen. Die Frist für die Betriebskostenabrechnung beträgt 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums.
8. Offizielle Informationsquellen und weiterführende Links
Für verbindliche Informationen empfehlen wir folgende offizielle Quellen:
- Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz – FAQ zum CO₂-Preis
- Umweltbundesamt – Nationaler Emissionshandel
- Statistisches Bundesamt – Emissionsintensitäten nach Energieträger
9. Fazit: Handlungsempfehlungen für Vermieter
Die CO₂-Bepreisung stellt Vermieter vor neue Herausforderungen, bietet aber auch Chancen:
- Kurzfristig:
- Mieter über die neuen Kosten informieren
- CO₂-Kosten in der nächsten Abrechnung korrekt ausweisen
- Maximal 50% der Kosten umlegen
- Mittelfristig:
- Energieverbrauch analysieren und Einsparpotenziale identifizieren
- Fördermittel für Sanierungsmaßnahmen prüfen
- Mieter zu energiesparendem Verhalten motivieren
- Langfristig:
- Umstieg auf erneuerbare Energien planen
- Gebäude auf KfW-55-Standard sanieren
- CO₂-neutrale Vermietung als USP positionieren
Die CO₂-Bepreisung wird kommen – gut vorbereitete Vermieter können diese Herausforderung jedoch als Chance nutzen, ihre Immobilien zukunftsfähig zu machen und gleichzeitig die Betriebskosten langfristig zu senken.