Calcolo Canone Concordato Roma 2019
Calcola l’importo del canone concordato per gli affitti a Roma secondo le regole del 2019. Inserisci i dati richiesti per ottenere una stima precisa.
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Guida Completa al Canone Concordato a Roma nel 2019
Il canone concordato (o affitto concordato) è una particolare tipologia di contratto di locazione che prevede un canone di affitto determinato secondo criteri prestabiliti dalle parti sociali e dagli enti locali, con l’obiettivo di contenere i prezzi degli affitti e favorire l’accesso alla casa.
A Roma, il canone concordato è regolamentato da specifici accordi territoriali che definiscono le fasce di prezzo in base alla zona, alla tipologia dell’immobile e ad altre caratteristiche. Nel 2019, questi accordi sono stati aggiornati per riflettere le dinamiche del mercato immobiliare della capitale.
Cos’è il Canone Concordato?
Il canone concordato è un contratto di locazione a canone calmierato, cioè con un affitto determinato secondo parametri prestabiliti che tengono conto:
- Della zona in cui si trova l’immobile (Roma è divisa in 15 zone)
- Della tipologia dell’immobile (appartamento, negozio, ufficio, ecc.)
- Delle caratteristiche dell’immobile (metratura, stato, piano, ecc.)
- Dei servizi inclusi (riscaldamento, spese condominiali, ecc.)
- Dell’indice ISTAT per l’aggiornamento annuale
Questo tipo di contratto offre vantaggi sia per i locatori (proprietari) che per i conduttori (inquilini):
- Per il locatore: agevolazioni fiscali (aliquota IRPEF ridotta al 10% invece del 21% per i canoni di locazione standard)
- Per il conduttore: canoni più bassi rispetto al mercato libero e maggiore stabilità contrattuale
Come Funziona il Calcolo del Canone Concordato a Roma?
Il calcolo del canone concordato a Roma nel 2019 segue una procedura ben definita:
- Determinazione della zona: Roma è suddivisa in 15 zone, ognuna con una fascia di prezzo base diversa.
- Valutazione della tipologia immobiliare: gli appartamenti per uso abitativo hanno parametri diversi rispetto a negozi o uffici.
- Calcolo del canone base: si moltiplica la superficie in mq per il valore al mq della zona.
- Applicazione delle maggiorazioni/minorazioni: in base a piano, stato dell’immobile, arredamento e servizi inclusi.
- Aggiornamento ISTAT: il canone viene aggiornato annualmente in base all’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI).
Le 15 Zone di Roma per il Canone Concordato
Roma è divisa in 15 zone per il calcolo del canone concordato. Ogni zona ha un valore base al metro quadrato che viene utilizzato come punto di partenza per il calcolo. Ecco una tabella riassuntiva con i valori medi del 2019:
| Zona | Descrizione | Valore base 2019 (€/mq/anno) | Esempi di quartieri |
|---|---|---|---|
| 1 | Centro Storico | 180-220 | Campo de’ Fiori, Pantheon, Piazza Navona, Tridente |
| 2 | Semi-Centro | 150-180 | Prati, Trastevere, Testaccio, Esquilino |
| 3 | Nord-Ovest | 130-160 | Monte Mario, Balduina, Prima Porta |
| 4 | Nord-Est | 120-150 | Montesacro, Talenti, Conca d’Oro |
| 5 | Est | 100-130 | Prenestino, Centocelle, Torre Spaccata |
| 6 | Sud-Est | 90-120 | Tuscolano, Cinecittà, Quadraro |
| 7 | Sud | 80-110 | Appio Latino, San Giovanni, Re di Roma |
| 8 | Sud-Ovest | 90-120 | EUR, Garbatella, Ardeatino |
| 9 | Ovest | 100-130 | Ostiense, Marconi, Portuense |
| 10 | Sud-Ovest Periferico | 70-100 | Trullo, Magliana, Vitinia |
| 11 | Sud-Est Periferico | 60-90 | Ardeatino, Portuense, Mostacciano |
| 12 | Ovest Collinare | 110-140 | Monteverde, Gianicolense, Trastevere alto |
| 13 | Nord-Ovest Periferico | 80-110 | Aurelio, Primavalle, Boccea |
| 14 | Nord Periferico | 70-100 | Trionfale, Ottavia, Cesano |
| 15 | Nord-Est Periferico | 60-90 | Cassia, Cesano, Labaro |
Parametri di Calcolo del Canone Concordato 2019
Oltre alla zona, altri fattori influenzano il calcolo del canone concordato:
| Parametro | Descrizione | Coefficiente |
|---|---|---|
| Piano |
|
Da -10% a +5% |
| Stato dell’immobile |
|
Da -10% a +10% |
| Arredamento | Immobile arredato | +5% |
| Servizi inclusi | Per ogni servizio incluso (riscaldamento, acqua, ecc.) | +2% a servizio |
| Aggiornamento ISTAT 2019 | Indice FOI (gennaio 2019 vs gennaio 2018) | +1,1% |
Esempio di Calcolo del Canone Concordato
Vediamo un esempio pratico per un appartamento in Zona 2 (Prati):
- Superficie: 80 mq
- Zona: 2 (valore base: €165/mq/anno)
- Piano: 3° piano (+2%)
- Stato: Buono (+5%)
- Arredamento: Non arredato (0%)
- Servizi inclusi: Riscaldamento (+2%)
- Durata contratto: 4 anni
Calcolo:
- Canone base annuo: 80 mq × €165 = €13.200/anno (€1.100/mese)
- Maggiorazioni:
- Piano: +2% → €13.200 × 1,02 = €13.464
- Stato: +5% → €13.464 × 1,05 = €14.137,20
- Servizi: +2% → €14.137,20 × 1,02 = €14.419,94
- Aggiornamento ISTAT 2019: +1,1% → €14.419,94 × 1,011 = €14.578,30/anno
- Canone mensile: €14.578,30 ÷ 12 = €1.214,86/mese
Vantaggi del Canone Concordato
Scegliere un contratto a canone concordato offre numerosi vantaggi:
Per il Locatore (Proprietario)
- Agevolazioni fiscali: l’aliquota IRPEF sul reddito da locazione è ridotta al 10% (invece del 21% per i contratti a canone libero).
- Maggiore stabilità: il contratto ha una durata minima di 3 anni (rinnovabile automaticamente per altri 2), riducendo il rischio di sfitti frequenti.
- Pagamenti certi: il canone è determinato secondo criteri oggettivi, riducendo le controversie.
- Accesso a garanzie: in caso di morosità dell’inquilino, il proprietario può accedere a fondi di garanzia regionali o comunali.
Per il Conduttore (Inquilino)
- Canoni più bassi: il canone concordato è mediamente dal 15% al 30% più basso rispetto al mercato libero.
- Stabilità del canone: l’aggiornamento annuale è legato solo all’indice ISTAT (nel 2019: +1,1%), senza aumenti arbitrari.
- Durata del contratto: 3+2 anni (o 4+4 per alcuni contratti), con maggiore sicurezza abitativa.
- Accesso a agevolazioni: alcuni comuni offrono contributi per gli inquilini in canone concordato.
- Maggiore trasparenza: il canone è calcolato secondo criteri oggettivi e verificabili.
Differenze tra Canone Concordato e Canone Libero
Ecco una tabella comparativa tra le due tipologie di contratto:
| Caratteristica | Canone Concordato | Canone Libero |
|---|---|---|
| Determinazione del canone | Calcolato secondo parametri prestabiliti (zona, mq, stato, ecc.) | Liberamente concordato tra le parti |
| Aliquota IRPEF | 10% (agevolata) | 21% (ordinaria) |
| Durata minima | 3+2 anni (o 4+4) | 4+4 anni |
| Aggiornamento canone | Annuale, basato su ISTAT (2019: +1,1%) | Liberamente concordato (solitamente ISTAT + x%) |
| Deposito cauzionale | Massimo 3 mensilità | Liberamente concordato (solitamente 2-3 mensilità) |
| Vantaggi per l’inquilino |
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| Vantaggi per il proprietario |
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Come Stipulare un Contratto a Canone Concordato a Roma
Per stipulare un contratto di locazione a canone concordato a Roma, è necessario seguire questi passaggi:
- Verificare l’idoneità dell’immobile: il contratto a canone concordato può essere applicato a:
- Appartamenti ad uso abitativo
- Box e posteggi
- Immobili ad uso commerciale (negozi, uffici) in alcune zone
- Calcolare il canone: utilizzare i parametri delle zone di Roma e applicare le maggiorazioni/minorazioni come descritto in questa guida (o utilizzare il nostro calcolatore automatico).
- Redigere il contratto: è possibile utilizzare il modello standard fornito dalle associazioni di categoria (es. Confedilizia o SUNIA).
- Registrare il contratto: la registrazione è obbligatoria e deve essere effettuata presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula. La tassa di registro è del 2% (1% per ciascuna parte) per i contratti a canone concordato (instead del 2% + 2% per i contratti liberi).
- Comunicare il contratto: entro 60 giorni dalla stipula, il locatore deve comunicare il contratto al Comune di Roma tramite il portale SUE (Sportello Unico Edilizia).
Documentazione Necessaria
Per stipulare un contratto a canone concordato, sono necessari i seguenti documenti:
- Documento d’identità di locatore e conduttore
- Codice fiscale di entrambe le parti
- Visura catastale dell’immobile
- Certificato di agibilità (se richiesto)
- Attestato di Prestazione Energetica (APE)
- Modello di contratto (preferibilmente quello standard delle associazioni)
- Ricevuta del pagamento dell’imposta di registro
Aggiornamento ISTAT 2019
Nel 2019, l’indice ISTAT FOI (indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati) ha registrato una variazione dell’+1,1% rispetto al 2018. Questo significa che i canoni concordati stipulati o rinnovati nel 2019 dovevano essere aggiornati applicando questo coefficiente.
L’aggiornamento ISTAT è obbligatorio per legge e deve essere applicato automaticamente a ogni scadenza annuale del contratto, a meno che le parti non concordino diversamente (cosa non comune nei contratti concordati).
Casi Particolari e Eccezioni
Ci sono alcune situazioni in cui il canone concordato può subire variazioni o non essere applicabile:
- Immobili di lusso: per gli immobili di pregio (ville, attici con terrazzo panoramico, ecc.), il canone concordato potrebbe non essere applicabile o potrebbe essere calcolato con parametri diversi.
- Contratti transitori: per contratti di durata inferiore a 18 mesi (es. affitti brevi), non è possibile applicare il canone concordato.
- Immobili ad uso misto: per immobili utilizzati sia come abitazione che come attività commerciale, il calcolo del canone potrebbe essere più complesso.
- Immobili in comodato: il canone concordato non si applica ai contratti di comodato d’uso gratuito.
- Immobili di edilizia popolare: per gli alloggi ERP (Edilizia Residenziale Pubblica), il canone è determinato secondo regole specifiche della Regione Lazio.
Riferimenti Normativi
Il canone concordato a Roma è regolamentato dai seguenti atti normativi:
- Legge 431/1998: disciplina delle locazioni e dei contratti di affitto.
- Accordo Territoriale per la Provincia di Roma (2019): definisce le fasce di prezzo per zona e le modalità di calcolo del canone.
- Delibera Giunta Regionale Lazio n. 827/2016: disciplina regionale sui contratti di locazione a canone concordato.
- Decreto Ministeriale 16 gennaio 2017: definisce i criteri per l’aggiornamento dei canoni in base all’ISTAT.
Domande Frequenti sul Canone Concordato
1. Qual è la durata minima di un contratto a canone concordato?
La durata minima è di 3 anni, rinnovabili automaticamente per altri 2 anni (3+2). In alcuni casi, soprattutto per contratti stipulati con enti pubblici o associazioni, la durata può essere di 4+4 anni.
2. Il proprietario può aumentare il canone prima della scadenza?
No, il canone può essere aggiornato solo annualmente in base all’indice ISTAT. Eventuali aumenti aggiuntivi devono essere concordati tra le parti e motivati (es. miglioramenti dell’immobile).
3. Cosa succede se l’inquilino non paga il canone?
In caso di morosità, il locatore può avviare la procedura di sfratto per morosità. Inoltre, per i contratti a canone concordato, il proprietario può accedere a fondi di garanzia messi a disposizione dalla Regione Lazio o dal Comune di Roma per coprire eventuali mancati pagamenti.
4. È possibile recedere anticipatamente dal contratto?
Sì, ma solo per gravi motivi (es. trasferimento per lavoro, problemi di salute). In caso di recesso anticipato senza giusta causa, è previsto il pagamento di una penale, solitamente pari a 2-3 mensilità del canone.
5. Il canone concordato è conveniente per il proprietario?
Sì, perché:
- L’aliquota IRPEF è ridotta al 10% (invece del 21%).
- Il contratto ha una durata minima garantita (3+2 anni), riducendo il rischio di sfitti.
- Il proprietario può accedere a garanzie pubbliche in caso di morosità dell’inquilino.
- Il canone, pur essendo più basso rispetto al mercato libero, è stabile e garantito.
6. Come viene calcolato l’aggiornamento ISTAT?
L’aggiornamento ISTAT viene calcolato moltiplicando il canone dell’anno precedente per il coefficiente di variazione dell’indice FOI (Famiglie di Operai e Impiegati) rispetto all’anno precedente. Nel 2019, il coefficiente era 1,011 (ovvero +1,1%).
7. È possibile affittare un immobile a canone concordato a un familiare?
Sì, ma è necessario rispettare tutti i requisiti del contratto a canone concordato (durata, registrazione, ecc.). Tuttavia, in caso di affitto a parenti stretti (es. figli, genitori), l’Agenzia delle Entrate potrebbe verificare che il canone sia congruo (cioè in linea con i valori di mercato della zona).
8. Cosa succede alla scadenza del contratto?
Alla scadenza dei primi 3 anni, il contratto si rinnova automaticamente per altri 2 anni alle stesse condizioni, salvo disdetta di una delle parti (che deve essere comunicata con almeno 6 mesi di preavviso). Al termine dei 5 anni (3+2), le parti possono:
- Rinnovare il contratto alle stesse condizioni (con aggiornamento ISTAT)
- Stipulare un nuovo contratto a canone libero o concordato
- Non rinnovare il contratto (con preavviso di 6 mesi)
9. È possibile trasformare un contratto a canone libero in uno a canone concordato?
Sì, ma è necessario stipulare un nuovo contratto con le condizioni del canone concordato. Il passaggio deve essere concordato tra le parti e il nuovo contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
10. Quali sono le sanzioni per chi non registra il contratto?
La registrazione del contratto è obbligatoria entro 30 giorni dalla stipula. In caso di omessa registrazione, sono previste sanzioni che vanno dal 100% al 200% dell’imposta di registro dovuta. Inoltre, il contratto non registrato non ha valore legale e non può essere utilizzato in caso di controversie.
Conclusione
Il canone concordato rappresenta una soluzione vantaggiosa sia per i proprietari che per gli inquilini, offrendo stabilità, trasparenza e agevolazioni fiscali. A Roma, nel 2019, questo tipo di contratto ha permesso a molte famiglie di accedere a un’alloggio a condizioni più accessibili rispetto al mercato libero, mentre i proprietari hanno beneficiato di una tassazione agevolata e di una maggiore sicurezza negli incassi.
Utilizzando il nostro calcolatore, è possibile determinare in modo preciso l’importo del canone concordato in base alle caratteristiche specifiche dell’immobile. Ricordiamo che, per una stima definitiva, è sempre consigliabile consultare un professionista del settore (es. un commercialista o un’agenzia immobiliare specializzata).
Per ulteriori informazioni, è possibile consultare i siti ufficiali del Comune di Roma, dell’Agenzia delle Entrate o delle associazioni di categoria come Confedilizia e SUNIA.