Calcolatore Canone Concordato Roma 2019
Calcola il canone di locazione concordato per immobili a Roma secondo gli accordi territoriali del 2019
Guida Completa al Canone Concordato a Roma 2019
Il canone concordato rappresenta un accordo tra proprietari e inquilini che stabilisce un affitto inferiore rispetto al mercato libero, in cambio di agevolazioni fiscali per il locatore. A Roma, gli accordi territoriali del 2019 hanno definito specifiche tabelle di riferimento per il calcolo di questi canoni, suddivisi per zone e tipologie immobiliari.
Questa guida approfondita ti spiegherà:
- Come funziona il canone concordato a Roma
- Le 4 zone in cui è suddivisa la città
- Come si calcola esattamente il canone
- I vantaggi fiscali per proprietari e inquilini
- La documentazione necessaria per attivarlo
- Le differenze con il mercato libero
Le 4 Zone di Roma per il Canone Concordato
Roma è suddivisa in 4 macro-aree che influenzano direttamente il valore del canone:
| Zona | Descrizione | Esempi Quartieri | Valore base (€/mq/anno) |
|---|---|---|---|
| 1 | Centro storico e aree di pregio | Campo de’ Fiori, Trastevere, Monti, Prati | 180-220 |
| 2 | Aree semi-centrali ben servite | Parioli, Trieste, Nomentano, San Giovanni | 140-170 |
| 3 | Periferia con servizi adeguati | Tuscolano, Prenestino, Ardeatino, Monte Mario | 100-130 |
| 4 | Periferia esterna o aree meno servite | Primavalle, Magliana, Centocelle, Tor Bella Monaca | 70-95 |
Come Si Calcola il Canone Concordato
Il calcolo segue questa formula base:
Canone mensile = (Valore base zona × Superficie × Coefficienti) / 12
I coefficienti variano in base a:
- Tipologia immobile:
- Appartamento standard: 1.0
- Appartamento di pregio: 1.2-1.4
- Monolocale: 0.9
- Villa/unifamiliare: 1.1-1.3
- Stato conservazione:
- Ottimo: 1.1
- Buono: 1.0
- Medio: 0.9
- Da ristrutturare: 0.8
- Arredamento:
- Arredato: +10-15%
- Non arredato: 0%
- Piano e ascensore:
- Piano terra/seminterrato: -5%
- Ultimo piano senza ascensore: -3%
- Attico: +5-10%
Vantaggi per il Proprietario
- Aliquota IMU ridotta al 76% (anziché 100%)
- Esenzione TASI per immobili locati
- Cedolare secca al 10% (anziché 21%)
- Durata minima contrattuale 3+2 anni (stabilità)
- Possibilità di aggiornamento ISTAT annuale
Vantaggi per l’Inquilino
- Canone inferiore del 20-40% rispetto al mercato libero
- Contratto 3+2 anni con rinnovo automatico
- Possibilità di detrazioni fiscali (se reddito < €30.000)
- Tetto massimo di aumento annuale (75% ISTAT)
- Maggiore trasparenza nei criteri di calcolo
Documentazione Necessaria
Per stipulare un contratto a canone concordato servono:
- Documento d’identità di entrambe le parti
- Codice fiscale di locatore e conduttore
- Visura catastale dell’immobile
- Planimetria con superficie calpestabile
- Certificazione energetica (APE)
- Dichiarazione di conformità impianti (se presenti)
- Modulo di registrazione all’Agenzia delle Entrate
Il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla firma presso l’Agenzia delle Entrate, con pagamento dell’imposta di registro (2% del canone annuo per il locatore, 1% per l’inquilino).
Confronto con il Mercato Libero
| Aspetto | Canone Concordato | Mercato Libero |
|---|---|---|
| Canone medio (Zona 2, 80mq) | €600-€750 | €900-€1.200 |
| Durata contrattuale | 3+2 anni (rinnovo automatico) | 4+4 anni o 3+2 anni |
| Aggiornamento canone | 75% ISTAT (annuale) | 100% ISTAT o libero accordo |
| Tasse proprietario | IMU 76%, cedolare secca 10% | IMU 100%, cedolare secca 21% |
| Detrazioni inquilino | Fino a €1.000/anno (reddito < €30.000) | Nessuna |
| Flessibilità | Meno flessibile (vincoli legali) | Maggiore flessibilità |
Domande Frequenti
1. Posso applicare il canone concordato a qualsiasi immobile?
No, ci sono alcune eccezioni:
- Immobili di lusso (categoria A/1)
- Immobili con superficie > 150 mq (esclusi quelli con più di 4 locali)
- Immobili vincolati (beni culturali, ecc.)
- Immobili locati a società o per uso commerciale
2. Come viene aggiornato il canone ogni anno?
L’aggiornamento avviene automaticamente in base al 75% dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Il locatore deve comunicare l’aggiornamento con raccomandata A/R almeno 3 mesi prima della scadenza.
3. Cosa succede se il contratto scade?
Alla scadenza dei 3+2 anni, il contratto si rinnova automaticamente per altri 2+2 anni alle stesse condizioni, a meno che una delle parti non comunichi la disdetta con 6 mesi di preavviso.
4. Posso affittare a canone concordato a un familiare?
Sì, ma solo se il familiare non rientra nel nucleo familiare stretto (coniuge, figli, genitori). In tal caso, si applicano le normali regole del mercato libero.
5. Dove posso trovare i modelli ufficiali per il contratto?
I modelli sono disponibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate o presso gli uffici territoriali. È consigliabile utilizzare i modelli precompilati per evitare errori.
Fonti Ufficiali e Approfondimenti
Per informazioni aggiornate e documentazione ufficiale:
- Comune di Roma – Accordi Territoriali 2019 (testo integrale degli accordi)
- Agenzia delle Entrate – Guida Canoni Concordati (procedure fiscali)
- ISTAT – Indici di Aggiornamento (valori annuali per l’adeguamento)
Per assistenza personalizzata, è possibile rivolgersi ai CAAF (Centri di Assistenza Fiscale) o a un commercialista specializzato in locazioni immobiliari.