Agenzia Delle Entrate Calcolo Imu E Tasi 2018

Guida Completa al Calcolo IMU e TASI 2018 secondo l’Agenzia delle Entrate

L’IMU (Imposta Municipale Unica) e la TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili) rappresentano due delle principali imposte locali che i proprietari di immobili in Italia sono tenuti a pagare annualmente. Il 2018 ha visto alcune modifiche normative che è importante comprendere per un calcolo corretto.

Questa guida approfondita, basata sulle direttive dell’Agenzia delle Entrate, ti aiuterà a:

• Comprendere le differenze tra IMU e TASI
• Identificare gli immobili soggetti a tassazione
• Calcolare correttamente le aliquote applicabili
• Conoscere le agevolazioni e le esenzioni previste
• Evitare errori comuni nella dichiarazione

1. Differenze tra IMU e TASI

Sebbene spesso confuse, IMU e TASI hanno finalità distinte:

Caratteristica	IMU	TASI
Finalità	Tassazione del possesso di immobili	Finanziamento dei servizi indivisibili del comune
Soggetto passivo	Proprietario o titolare di diritto reale	Proprietario e occupante (in alcuni casi)
Base imponibile	Valore catastale rivalutato	Valore catastale rivalutato
Aliquota base 2018	0.76% (con possibilità di variazione comunale)	0.1% (con possibilità di variazione comunale)
Detrazioni	€200 per abitazione principale (se previste)	Variabili a seconda del comune

2. Immobili Soggetti a IMU e TASI nel 2018

Non tutti gli immobili sono soggetti a queste imposte. Ecco una classificazione dettagliata:

Immobili soggetti a IMU:

• Fabbricati (esclusa l’abitazione principale e relative pertinenze, salvo eccezioni)
• Aree edificabili (terreni su cui è possibile costruire)
• Terreni agricoli (possesso da parte di soggetti diversi dagli imprenditori agricoli professionali)
• Immobili strumentali (utilizzati nell’esercizio di imprese, arti o professioni)

Immobili soggetti a TASI:

• Tutti gli immobili soggetti a IMU
• L’abitazione principale e relative pertinenze (con aliquote ridotte)

Immobili esenti:

• Terreni agricoli posseduti e condotti da imprenditori agricoli professionali (IAP)
• Immobili posseduti dallo Stato, dalle regioni, dai comuni e altri enti pubblici
• Fabbricati rurali strumentali
• Immobili dichiarati inagibili o inabitabili (con specifica documentazione)

3. Calcolo della Base Imponibile

La base imponibile per entrambi i tributi si calcola a partire dal valore catastale dell’immobile, che viene poi rivalutato secondo specifici coefficienti:

1. Determinazione del reddito catastale: Questo valore è indicato nella visura catastale dell’immobile.
2. Applicazione del moltiplicatore:
   • 160 per i fabbricati del gruppo catastale A (esclusi A/10) e delle categorie C/2, C/6 e C/7
   • 140 per i fabbricati del gruppo catastale B e delle categorie C/3, C/4 e C/5
   • 80 per i fabbricati della categoria A/10 e D (esclusa D/5)
   • 65 per i fabbricati della categoria D/5
   • 135 per i terreni agricoli
   • 140 per le aree edificabili
3. Rivalutazione del 5%: Il risultato ottenuto viene aumentato del 5% per ottenere la base imponibile finale.

Formula: Base Imponibile = (Reddito Catastale × Moltiplicatore) × 1.05

4. Aliquote Applicabili nel 2018

Le aliquote per il 2018 sono state definite dalla Legge di Bilancio 2018 e possono essere modificate dai singoli comuni entro specifici limiti:

Aliquote IMU 2018:

• Aliquota base: 0.76% (0.46% per l’abitazione principale)
• Limite massimo: 1.06% (0.6% per l’abitazione principale)
• Aliquota per terreni agricoli: 0.76% (ridotta per IAP)
• Aliquota per aree edificabili: variabile tra 0.76% e 1.06%

Aliquote TASI 2018:

• Aliquota base: 0.1%
• Limite massimo: 0.33%
• Aliquota per abitazione principale: variabile tra 0.1% e 0.25%

Tipo di immobile	Aliquota IMU minima	Aliquota IMU massima	Aliquota TASI minima	Aliquota TASI massima
Abitazione principale (non di lusso)	0.46%	0.6%	0.1%	0.25%
Seconda casa	0.76%	1.06%	0.1%	0.33%
Immobile commerciale (C/1)	0.76%	1.06%	0.1%	0.33%
Terreno edificabile	0.76%	1.06%	0.1%	0.33%
Terreno agricolo (non IAP)	0.76%	0.76%	0.1%	0.1%

5. Agevolazioni e Detrazioni 2018

Il legislatore ha previsto alcune agevolazioni per specifiche categorie di immobili o contribuenti:

Detrazione per abitazione principale:

• Per l’IMU è prevista una detrazione di €200 per l’abitazione principale e relative pertinenze (massimo 1 per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7)
• La detrazione spetta solo se l’immobile non rientra nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (immobili di lusso)
• Per la TASI, la detrazione varia a seconda del comune (in alcuni casi può arrivare a €200)

Esenzioni:

• Terreni agricoli: Esenti da IMU se posseduti e condotti da imprenditori agricoli professionali (IAP) o coltivatori diretti
• Immobili di interesse storico: Possono beneficiare di riduzioni o esenzioni se vincolati ai sensi del D.Lgs. 42/2004
• Immobili inagibili: Esenti se dichiarati inagibili con apposita perizia
• Fabbricati rurali strumentali: Esenti se utilizzati esclusivamente per l’attività agricola

Agevolazioni per comuni montani:

I comuni classificati come “montani” possono applicare riduzioni del 50% sulle aliquote IMU per:

• Abitazioni principali
• Immobili locati a canone concordato
• Immobili posseduti da anziani over 65 con reddito basso

6. Scadenze e Modalità di Pagamento 2018

Per l’anno 2018, le scadenze per il pagamento di IMU e TASI sono state le seguenti:

• Primo acconto (16 giugno 2018): 50% dell’imposta dovuta
• Saldo (17 dicembre 2018): 50% dell’imposta dovuta (con conguaglio)

Il versamento può essere effettuato attraverso:

• Modello F24 (online o presso sportelli bancari/postali)
• PagoPA (per alcuni comuni)
• Bollettino postale (codici specifici per IMU e TASI)

Attenzione: In caso di omesso o ritardato pagamento, sono previste sanzioni dal 30% al 100% dell’imposta dovuta, oltre agli interessi di mora (tasso legale 2018: 0.3%).

7. Errori Comuni da Evitare

Nel calcolo e nel pagamento di IMU e TASI, molti contribuenti commettono errori che possono portare a sanzioni o pagamenti eccessivi. Ecco i più frequenti:

1. Utilizzare il valore di mercato invece di quello catastale: L’IMU si calcola sul valore catastale rivalutato, non sul valore di mercato dell’immobile.
2. Dimenticare la rivalutazione del 5%: Molti dimenticano di aumentare del 5% il valore ottenuto dalla moltiplicazione tra reddito catastale e coefficiente.
3. Sbagliare il moltiplicatore: Ogni categoria catastale ha un moltiplicatore specifico (es. 160 per A/2, 140 per C/1).
4. Non considerare le detrazioni: Per l’abitazione principale spetta una detrazione di €200 sull’IMU.
5. Errore nei giorni di possesso: Se l’immobile è stato posseduto solo per parte dell’anno, l’imposta va calcolata in proporzione ai giorni.
6. Confondere IMU e TASI: Sono due imposte distinte con aliquote e finalità diverse.
7. Non verificare le aliquote comunali: Ogni comune può modificare le aliquote base entro i limiti di legge.

8. Novità 2018 rispetto agli anni precedenti

Il 2018 ha introdotto alcune modifiche rispetto al 2017:

• Aumento del limite massimo IMU: Portato da 1.06% a 1.06% (nessuna variazione, confermato il tetto)
• Estensione TASI: Alcuni comuni hanno esteso l’applicazione della TASI anche alle abitazioni principali
• Nuove esenzioni per terreni agricoli: Maggiore attenzione alla distinzione tra IAP e non IAP
• Semplificazione per immobili in comodato: Agevolazioni per immobili dati in comodato a parenti in linea retta
• Maggiore controllo sui pagamenti: L’Agenzia delle Entrate ha potenziato i controlli incrociati con i dati catastali

9. Come Verificare i Dati Catastali

Per un calcolo preciso, è fondamentale disporre dei dati catastali corretti. Ecco come ottenerli:

1. Visura catastale:
   • Può essere richiesta online sul sito dell’Agenzia delle Entrate
   • Costo: €10 per visura ordinaria, €20 per visura storica
   • Contiene: dati identificativi, categoria, classe, consistenza, reddito dominicale e agrario
2. Attestazione di possesso:
   • Rilasciata dal comune o dall’ufficio del territorio
   • Indica la percentuale di possesso e eventuali vincoli
3. Documenti di acquisto:
   • Atto notarile di compravendita
   • Rogito con indicazione della categoria catastale

10. Casi Pratici di Calcolo

Vediamo alcuni esempi pratici per comprendere meglio il meccanismo di calcolo:

Esempio 1: Seconda casa (categoria A/3)

• Reddito catastale: €500
• Moltiplicatore: 160
• Valore catastale: €500 × 160 = €80,000
• Base imponibile: €80,000 × 1.05 = €84,000
• Aliquota IMU: 0.76%
• IMU annua: €84,000 × 0.0076 = €638.40
• Aliquota TASI: 0.1%
• TASI annua: €84,000 × 0.001 = €84.00
• Totale annuo: €722.40

Esempio 2: Abitazione principale (categoria A/2)

• Reddito catastale: €800
• Moltiplicatore: 160
• Valore catastale: €800 × 160 = €128,000
• Base imponibile: €128,000 × 1.05 = €134,400
• Aliquota IMU: 0.46% (ridotta per abitazione principale)
• IMU lorda: €134,400 × 0.0046 = €618.24
• Detrazione: €200
• IMU netta: €418.24
• Aliquota TASI: 0.1%
• TASI annua: €134,400 × 0.001 = €134.40
• Totale annuo: €552.64

Esempio 3: Terreno edificabile

• Reddito dominicale: €200
• Moltiplicatore: 140
• Valore catastale: €200 × 140 = €28,000
• Base imponibile: €28,000 × 1.05 = €29,400
• Aliquota IMU: 1.06% (massima per terreni edificabili)
• IMU annua: €29,400 × 0.0106 = €311.64
• Aliquota TASI: 0.1%
• TASI annua: €29,400 × 0.001 = €29.40
• Totale annuo: €341.04

11. Domande Frequenti

D: Sono proprietario di un immobile affittato. Devo pagare sia IMU che TASI?

R: Sì, come proprietario sei tenuto al pagamento di entrambe le imposte. Tuttavia, per la TASI puoi richiedere all’inquilino una contribuzione fino al 30% dell’importo totale, se previsto dal contratto di locazione.

D: Ho acquistato casa a metà anno. Come si calcola l’imposta?

R: L’imposta va calcolata in proporzione ai giorni di effettivo possesso. Se hai acquistato la casa il 1° luglio, pagherai il 50% dell’imposta annua (184/365 giorni).

D: La mia casa è inagibile a causa di un terremoto. Devo comunque pagare?

R: Se l’immobile è stato dichiarato inagibile con apposita perizia e comunicato al comune, puoi beneficiare dell’esenzione. È necessario presentare la documentazione all’ufficio tributi del comune.

D: Ho compiuto 65 anni. Ho diritto a qualche agevolazione?

R: Alcuni comuni prevedono riduzioni o esenzioni per gli over 65 con reddito basso (solitamente sotto €15,000 annui). Verifica con il tuo comune di residenza.

D: Come faccio a sapere se il mio comune ha modificato le aliquote?

R: Le delibera comunali vengono pubblicate sul sito istituzionale del comune e affisse all’albo pretorio. Puoi anche chiedere direttamente all’ufficio tributi.

12. Risorse Utili

Per approfondire o verificare i tuoi calcoli, puoi consultare:

• Sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate – Sezione “IMU e TASI”
• Ministero dell’Economia e delle Finanze – Normativa e circolari
• ANCI (Associazione Nazionale Comuni Italiani) – Elenco aliquote per comune
• Sportelli territoriali: Presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate o i CAF convenzionati

13. Conclusioni

Il calcolo dell’IMU e della TASI per l’anno 2018 richiede attenzione ai dettagli e una buona conoscenza della normativa vigente. Gli errori più comuni derivano dall’utilizzo di dati catastali errati o dalla mancata applicazione delle aliquote corrette, che possono variare significativamente da comune a comune.

Ricorda che:

• La base imponibile si calcola sempre a partire dal valore catastale rivalutato
• Le aliquote possono essere modificate dai comuni entro i limiti di legge
• Esistono numerose agevolazioni e esenzioni, soprattutto per abitazioni principali e terreni agricoli
• Il pagamento va effettuato in due rate (giugno e dicembre)
• In caso di dubbi, è sempre meglio rivolgersi a un professionista o all’ufficio tributi del comune

Utilizza il nostro calcolatore interattivo in cima a questa pagina per ottenere una stima precisa delle imposte dovute. Per situazioni particolari (immobili vincolati, comodati, successioni), consigliamo una consulenza specializzata.

Rimani aggiornato sulle eventuali proroghe o modifiche normative consultando regolarmente il sito della Gazzetta Ufficiale o il portale dell’Agenzia delle Entrate.