Calcolo IMU e TASI Seconda Casa – Saldo 2018
Calcola l’importo dovuto per il saldo IMU e TASI 2018 sulla tua seconda casa con il nostro strumento professionale
Guida Completa al Calcolo IMU e TASI per la Seconda Casa – Saldo 2018
Il calcolo dell’IMU (Imposta Municipale Unica) e della TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili) per la seconda casa rappresenta un adempimento fiscale fondamentale per tutti i proprietari di immobili non adibiti ad abitazione principale. Questa guida approfondita ti fornirà tutte le informazioni necessarie per comprendere e calcolare correttamente le imposte dovute per il saldo 2018.
1. Cos’è l’IMU e la TASI
IMU (Imposta Municipale Unica): È un’imposta comunale che colpisce il possesso di immobili. Per le seconde case, l’IMU è sempre dovuta, a differenza dell’abitazione principale che in molti casi ne è esente.
TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili): Introdotta nel 2014, la TASI finanzia i servizi indivisibili forniti dal comune (illuminazione pubblica, manutenzione strade, ecc.). Anche per la seconda casa, la TASI è generalmente dovuta.
2. Chi deve pagare IMU e TASI sulla seconda casa
Sono tenuti al pagamento:
- I proprietari di immobili non adibiti ad abitazione principale
- I titolari di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione)
- I locatari in caso di leasing immobiliare
- I concessionari di aree demaniali
Sono esenti:
- Gli immobili posseduti da enti non commerciali e utilizzati per fini istituzionali
- I fabbricati rurali strumentali
- Gli immobili dichiarati inagibili o inabitabili (con apposita certificazione)
3. Come si calcola la base imponibile
La base imponibile per il calcolo IMU e TASI si determina moltiplicando la rendita catastale per specifici coefficienti:
| Categoria Catastale | Coefficiente | Moltiplicatore |
|---|---|---|
| A/1, A/8, A/9 | 160 | Rendita × 1,05 × 160 |
| A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 | 160 | Rendita × 1,05 × 160 |
| A/10 | 80 | Rendita × 1,05 × 80 |
| A/11 | 140 | Rendita × 1,05 × 140 |
| C/1 (Negozi) | 55 | Rendita × 1,05 × 55 |
Per il 2018, la rendita catastale va rivalutata del 5% (moltiplicatore 1,05) come stabilito dalla legge.
4. Aliquote IMU e TASI 2018
Le aliquote sono stabilite dai singoli comuni entro i limiti massimi previsti dalla legge:
- IMU: aliquota base 7,6‰ (per mille), con possibilità per i comuni di aumentarla fino a 10,6‰
- TASI: aliquota base 1‰, con possibilità di aumentarla fino a 3,3‰ (2,5‰ per le seconde case)
Molti comuni hanno applicato le aliquote massime per il 2018. È sempre consigliabile verificare le delibere comunali specifiche.
5. Scadenze e modalità di pagamento 2018
Per l’anno 2018, le scadenze per il pagamento di IMU e TASI erano:
- Acconto: 18 giugno 2018 (60% dell’imposta dovuta)
- Saldo: 17 dicembre 2018 (40% dell’imposta dovuta)
Il versamento può essere effettuato tramite:
- Modello F24 (online o presso sportelli bancari/postali)
- PagoPA (per i comuni che hanno aderito al sistema)
- Bollettino postale (utilizzando i codici tributo specifici)
6. Codici tributo per il pagamento
| Imposta | Codice Tributo | Descrizione |
|---|---|---|
| IMU | 3912 | IMU – Abitazione principale e relative pertinenze (esclusi i fabbricati classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) |
| 3918 | IMU – Altri fabbricati | |
| TASI | 3958 | TASI – Abitazione principale e relative pertinenze |
| 3959 | TASI – Altri fabbricati |
7. Agevolazioni e riduzioni
Per le seconde case sono previste alcune agevolazioni:
- Comodato gratuito a parenti in linea retta: Riduzione del 50% dell’IMU se l’immobile è concesso in comodato gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado (genitori/figli)
- Immobili inagibili: Esenzione totale se l’immobile è dichiarato inagibile con apposita certificazione
- Fabbricati rurali: Esenzione per i fabbricati rurali strumentali all’attività agricola
Per beneficiare delle agevolazioni è necessario presentare apposita documentazione al comune entro i termini stabiliti.
8. Sanzioni per omesso o ritardato pagamento
In caso di omesso o ritardato pagamento sono previste:
- Sanzione del 30% dell’imposta dovuta (ridotta a 1/10 se il pagamento avviene entro 90 giorni dalla scadenza)
- Interessi moratori allo 0,2% mensile
- Possibile iscrizione a ruolo per importi superiori a €258,23
È possibile regolarizzare la posizione con il ravvedimento operoso, pagando la sanzione ridotta.
9. Differenze tra IMU e TASI
| Caratteristica | IMU | TASI |
|---|---|---|
| Oggetto dell’imposta | Possesso di immobili | Servizi indivisibili comunali |
| Soggetto passivo | Proprietario o titolare di diritto reale | Proprietario e occupante (in alcuni casi) |
| Aliquota base 2018 | 7,6‰ (fino a 10,6‰) | 1‰ (fino a 3,3‰) |
| Detrazione abitazione principale | Sì (€200 per figlio) | Sì (variabile per comune) |
| Esenzioni seconde case | No (sempre dovuta) | No (sempre dovuta) |
10. Come verificare i dati catastali
Prima di procedere al calcolo, è fondamentale verificare i dati catastali del tuo immobile:
- Accedi al portale dell’Agenzia delle Entrate
- Utilizza il servizio “Visura per soggetto” o “Visura per immobile”
- Verifica:
- Categoria catastale
- Rendita catastale
- Superficie in metri quadri
- Eventuali variazioni non comunicate
- In caso di discrepanze, presenta una denuncia di variazione al catasto
11. Casi particolari
Alcune situazioni richiedono particolare attenzione:
- Immobili posseduti per meno di 12 mesi: L’imposta è dovuta in proporzione ai mesi di possesso
- Successioni ereditarie: L’imposta è dovuta dagli eredi a partire dalla data di apertura della successione
- Separazione dei coniugi: In caso di assegnazione della casa coniugale, l’IMU è dovuta dal proprietario, non dall’assegnatario
- Immobili all’estero: Non sono soggetti a IMU/TASI italiana, ma potrebbero essere soggetti a imposte locali
12. Documentazione da conservare
Per eventuali controlli, conserva:
- Copie dei modelli F24 di pagamento
- Visure catastali aggiornate
- Documentazione sulle agevolazioni (es. contratto di comodato)
- Delibere comunali sulle aliquote
- Eventuali comunicazioni con l’Agenzia delle Entrate
La documentazione deve essere conservata per almeno 5 anni dalla data di pagamento.
13. Novità normative 2018
Per l’anno 2018, le principali novità erano:
- Conferma delle aliquote massime (10,6‰ per IMU e 3,3‰ per TASI)
- Estensione dell’esenzione IMU per i fabbricati rurali strumentali
- Maggiore flessibilità per i comuni nella determinazione delle aliquote TASI
- Introduzione di sanzioni più severe per gli omessi pagamenti
14. Errori comuni da evitare
Nel calcolo e pagamento di IMU e TASI, gli errori più frequenti sono:
- Utilizzare la rendita catastale non aggiornata
- Dimenticare la rivalutazione del 5%
- Applicare coefficienti errati in base alla categoria catastale
- Non considerare i mesi effettivi di possesso
- Confondere i codici tributo nel modello F24
- Omettere il pagamento dell’acconto
- Non verificare le delibere comunali sulle aliquote
15. Fonti ufficiali e approfondimenti
Per informazioni aggiornate e ufficiali, consulta:
- Agenzia delle Entrate – Sezione IMU/TASI
- Ministero dell’Economia e delle Finanze – Normativa tributaria
- ANCI – Associazione Nazionale Comuni Italiani (per verificare le delibere comunali)
Per il calcolo specifico del tuo comune, consulta sempre il regolamento IMU/TASI pubblicato sul sito istituzionale del tuo comune di residenza.
16. Domande frequenti
D: Sono proprietario di una seconda casa affittata. Devo pagare sia IMU che TASI?
R: Sì, come proprietario sei tenuto al pagamento di entrambe le imposte. L’inquilino non è soggetto passivo per queste imposte (a differenza dell’IRPEF sul reddito da locazione).
D: Ho ereditato una seconda casa a metà 2018. Come calcolo l’imposta?
R: L’imposta è dovuta in proporzione ai mesi di possesso. Se hai ereditato la casa a luglio, dovrai pagare il 50% dell’imposta annuale (6/12 mesi).
D: Posso detrarre le spese di ristrutturazione dall’IMU?
R: No, l’IMU è un’imposta patrimoniale che non ammette detrazioni per spese di ristrutturazione. Tuttavia, queste spese possono essere portate in detrazione nella dichiarazione dei redditi (bonus ristrutturazioni).
D: Il mio comune ha aumentato le aliquote dopo la scadenza dell’acconto. Come mi devo regolare?
R: In questo caso, il saldo dovrà tenere conto della nuova aliquota. Non è necessario integrare l’acconto già versato con la vecchia aliquota.
D: Ho pagato l’IMU in eccesso. Posso chiedere il rimborso?
R: Sì, puoi presentare istanza di rimborso al comune entro 5 anni dal pagamento. Allegare la documentazione che dimostra l’errore di calcolo.