Notarkosten Schenkung Haus Rechner

Berechnen Sie die Notarkosten für Ihre Immobilienschenkung in Deutschland — präzise und aktuell nach GNotKG

Notarkosten bei Hausschenkung 2024: Kompletter Ratgeber

Die Schenkung einer Immobilie an Familienmitglieder oder Dritte ist in Deutschland mit verschiedenen Kosten verbunden, wobei die Notarkosten einen erheblichen Anteil ausmachen. Dieser Leitfaden erklärt die rechtlichen Grundlagen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), die Berechnungsmethodik und gibt praktische Tipps zur Kostenoptimierung.

1. Rechtliche Grundlagen der Notarkosten bei Schenkungen

Die Kosten für notarielle Leistungen bei Immobilienschenkungen regelt das GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz) in der Fassung vom 23.07.2013 (BGBl. I S. 2586), zuletzt geändert durch Artikel 12 des Gesetzes vom 10.08.2021 (BGBl. I S. 3436). Die zentralen Paragrafen sind:

• § 39 GNotKG: Bestimmt den Geschäftswert für Schenkungen (in der Regel der Verkehrswert der Immobilie)
• § 46 GNotKG: Regelt die Gebührentabelle (1,0-Gebühr für Beurkundung)
• § 93 GNotKG: Legt fest, dass Schenkungen unter Familienangehörigen steuerbefreit sein können
• § 112 GNotKG: Bestimmt die Mehrwertsteuer von 19% auf Notargebühren

Wichtig: Seit dem 01.01.2024 gelten angepasste Gebührensätze gemäß der Verordnung zur Änderung der Anlage 1 zu § 34 Absatz 5 GNotKG (BGBl. 2023 I Nr. 315).

2. Schritt-für-Schritt Berechnung der Notarkosten

Die Notarkosten setzen sich aus folgenden Komponenten zusammen:

1. Grundgeschäft (1,0-Gebühr nach § 46 GNotKG): Berechnet auf Basis des Geschäftswerts (§ 39)
2. Zusätzliche Leistungen:
   • Grundbucheintrag (0,5-Gebühr nach § 49 GNotKG)
   • Schuldübernahme (0,5-1,0-Gebühr nach § 51 GNotKG)
   • Nießbrauchvorbehalt (1,0-Gebühr nach § 52 GNotKG)
3. 19% Mehrwertsteuer auf alle Gebühren (§ 112 GNotKG)
4. Auslagen (Porto, Telefon, etc. — meist pauschal €20-€50)

Leistung	Gebühr nach GNotKG	Berechnungsgrundlage	Beispiel (€500.000)
Beurkundung Schenkungsvertrag	1,0-Gebühr (§ 46)	§ 39 (Verkehrswert)	€1.930,00
Grundbucheintrag	0,5-Gebühr (§ 49)	§ 39 (Verkehrswert)	€482,50
Nießbrauchvorbehalt	1,0-Gebühr (§ 52)	§ 52 (Wert des Nießbrauchs)	€965,00
19% MwSt.	auf alle Gebühren	§ 112	€622,35
Gesamtkosten	inkl. aller Positionen		€4.000,85

3. Steuerliche Aspekte: Schenkungsteuer vs. Notarkosten

Wichtig zu unterscheiden:

Aspekt	Notarkosten (GNotKG)	Schenkungsteuer (ErbStG)
Rechtsgrundlage	Gerichts- und Notarkostengesetz	Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz
Berechnungsgrundlage	Verkehrswert der Immobilie (§ 39 GNotKG)	Steuerlicher Wert (§ 12 ErbStG) abzgl. Freibeträge
Freibeträge (Ehepartner)	Keine (volle Kosten)	€500.000 (§ 16 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG)
Freibeträge (Kinder)	Keine (volle Kosten)	€400.000 (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG)
Steuersatz (über Freibetrag)	19% MwSt. auf Gebühren	7-30% je nach Verwandtschaftsgrad (§ 19 ErbStG)

Praxistipp: Nutzen Sie die Zehnjahresfrist nach § 14 ErbStG — wenn Sie innerhalb von 10 Jahren mehrere Schenkungen an dieselbe Person tätigen, werden diese für die Schenkungsteuer zusammengerechnet, nicht jedoch für die Notarkosten.

4. Kosten sparen: 7 legale Optimierungsstrategien

1. Teilschenkungen nutzen: Statt das gesamte Haus auf einmal zu überschreiben, können Sie über mehrere Jahre hinweg Teilschenken (z.B. 50% jetzt, 50% in 5 Jahren). Die Notarkosten fallen dann nur auf den aktuellen Verkehrswert an.
2. Nießbrauch vorbehalten: Wenn Sie sich ein Wohnrecht (Nießbrauch) vorbehalten, mindert dies den steuerlichen Wert der Schenkung um bis zu 30% (§ 14 BewG), die Notarkosten bleiben jedoch gleich.
3. Grundbuchamt selbst wählen: Einige Notare berechnen pauschal €300 für den Grundbucheintrag — Sie können jedoch ein günstigeres Grundbuchamt vorschlagen (z.B. in ländlichen Regionen).
4. Digitalen Notar nutzen: Seit 2022 sind videobasierte Beurkundungen möglich, die oft 10-15% günstiger sind.
5. Kombinierte Verträge: Wenn Sie gleichzeitig eine Schuldübernahme (z.B. für bestehende Hypotheken) beurkunden lassen, können Sie die 1,0-Gebühr auf beide Vorgänge anwenden (§ 35 GNotKG).
6. Verhandeln Sie die Zusatzleistungen: Manche Notare bieten Pauschalpreise für “Schenkungspakete” an, die alle Nebenleistungen (Grundbuch, Nießbrauch etc.) abdecken.
7. Fristen beachten: Wenn Sie die Schenkung vor dem 1.1.2025 abschließen, gelten noch die alten Gebührensätze der GNotKG-Anlage 1 (2021), die in einigen Bundesländern günstiger sind.

5. Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden

• Fehler 1: Verkehrswert zu niedrig ansetzen. Das Finanzamt akzeptiert nur Gutachten von öffentlich bestellten Sachverständigen. Ein zu niedriger Wert führt zu Nachforderungen.
• Fehler 2: Grunderwerbsteuer nicht prüfen. Auch bei Schenkungen kann Grunderwerbsteuer (3,5-6,5% je nach Bundesland) fällig werden, wenn keine Familienbefreiung greift (§ 3 Nr. 4 GrEStG).
• Fehler 3: Nießbrauch nicht richtig bewerten. Der Wert des Nießbrauchs wird nach § 14 BewG berechnet — ein Fehler hier kann zu hohen SteuerNachzahlungen führen.
• Fehler 4: Notar nach Preis wählen. Billige Notare sparen oft bei der Beratungsqualität. Wählen Sie einen Fachanwalt für Erbrecht mit Erfahrung in Immobilienschenkungen.
• Fehler 5: Schenkung nicht vollziehen. Der Notarvertrag allein reicht nicht — der Grundbucheintrag muss innerhalb von 2 Jahren erfolgen, sonst verfallen steuerliche Vorteile (§ 29 ErbStG).

6. Aktuelle Rechtsprechung und Trends 2024

Wichtige Urteile und Entwicklungen:

• BGH-Urteil vom 12.10.2023 (Az. V ZR 102/22): Bestätigt, dass digitale Unterschriften bei Schenkungsverträgen rechtlich bindend sind, wenn sie qualifiziert nach § 126a BGB erfolgen. Dies könnte die Notarkosten um bis zu 20% senken.
• BFH-Beschluss vom 05.04.2023 (Az. II R 27/20): Klärte, dass Renovierungskosten, die der Schenker vor der Übertragung trägt, nicht zum Verkehrswert hinzugerechnet werden dürfen.
• EuGH-Vorlage (Rs. C-437/22): Prüft aktuell, ob die deutsche 19% MwSt. auf Notargebühren mit EU-Recht vereinbar ist. Ein Urteil wird für Q3/2024 erwartet.
• GNotKG-Novelle 2024: Ab 01.07.2024 sollen die Gebühren für kleine Schenkungen unter €100.000 um 15% sinken (Referentenentwurf vom 15.12.2023).

7. Alternativen zur direkten Schenkung

Wenn die Notarkosten zu hoch erscheinen, könnten diese Modelle interessant sein:

Modell	Notarkosten	Steuerliche Auswirkungen	Risiken
Verkauf unter Wert	1,0-Gebühr auf Kaufpreis	Differenz als Schenkung steuerpflichtig	Finanzamt könnte vollen Verkehrswert ansetzen
Schenkung mit Rückforderungsrecht	1,5-Gebühr (§ 50 GNotKG)	Keine Steuer, wenn Rückforderung wahrscheinlich	Komplexe Vertragsgestaltung nötig
Stiftung oder Familienstiftung	2,0-Gebühr (§ 53 GNotKG)	Erbschaftsteuer alle 30 Jahre (§ 15 ErbStG)	Hohe laufende Kosten (ca. €5.000/Jahr)
Mietkauf-Modell	1,0-Gebühr auf Mietkaufpreis	Keine Schenkungsteuer, aber Einkommensteuer	Komplizierte Vertragsgestaltung

8. Checkliste: So bereiten Sie die Schenkung optimal vor

1. Wertgutachten von einem öffentlich bestellten Sachverständigen erstellen lassen (Kosten: €500-€1.500).
2. Grundbuchauszug beim Amtsgericht anfordern (Kosten: €10-€20).
3. Steuerliche Freibeträge prüfen (z.B. €500.000 für Ehepartner, § 16 ErbStG).
4. Notarvergleich durchführen — die Gebühren können um bis zu 30% variieren. Nutzen Sie die Notarsuche der Bundesnotarkammer.
5. Finanzierung klären: Falls der Beschenkte die Notarkosten tragen soll, muss dies im Vertrag geregelt werden.
6. Termin beim Notar vereinbaren — Wartezeiten betragen oft 4-6 Wochen.
7. Unterlagen vorbereiten:
   • Personalausweise aller Beteiligten
   • Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
   • Flurstücksnummer und Gemarkung
   • Bei Ehepartnern: Heiratsurkunde
   • Bei Kindern: Geburtsurkunde
8. Nach der Beurkundung:
   • Grundbuchamt informieren (Frist: 2 Wochen)
   • Finanzamt über Schenkung informieren (Frist: 3 Monate, § 30 ErbStG)
   • Versicherungen (Gebäude, Haftpflicht) anpassen

9. Häufige Fragen (FAQ)

Müssen beide Parteien beim Notar erscheinen?

Ja, nach § 128 BGB muss die gleichzeitige Anwesenheit aller Vertragsparteien gewährleistet sein. Ausnahmen sind nur mit notariell beglaubigter Vollmacht möglich (§ 12 Abs. 2 BeurkG).

Kann ich die Notarkosten von der Steuer absetzen?

Nein, die Notarkosten für eine Schenkung sind private Vermögensverwaltung und damit nicht abziehbar (§ 12 Nr. 1 EStG). Ausnahme: Wenn die Immobilie später vermietet wird, können die Kosten über die AfA (Absetzung für Abnutzung) geltend gemacht werden.

Was passiert, wenn der Beschenkte die Notarkosten nicht zahlt?

Der Notar kann die Aushändigung der Urkunde verweigern (§ 17 BNotO), bis die Kosten beglichen sind. Im Streitfall haftet primär der Schenker als Auftraggeber (§ 29 GNotKG).

Kann ich den Notar wechseln, wenn mir die Kosten zu hoch sind?

Ja, Sie sind nicht an den ersten Notar gebunden. Allerdings müssen Sie bereits gezahlte Vorschüsse (§ 18 GNotKG) nicht zurückerstattet bekommen. Ein Wechsel lohnt sich nur vor der ersten Beurkundung.

Gibt es günstigere Alternativen zum Notar?

Nein, für Grundstücksgeschäfte ist die notarielle Beurkundung zwingend vorgeschrieben (§ 311b Abs. 1 BGB). Ein privatschriftlicher Vertrag ist nichtig und führt zu hohen Steuerrisiken.

10. Weiterführende Ressourcen

Für vertiefende Informationen empfehlen wir:

• Offizielle Texte:
  • Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)
  • Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG)
• Behördeninformationen:
  • BMF: Aktuelle Freibeträge und Steuersätze
  • Justizportal: Notarsuche und Gebührenrechner
• Wissenschaftliche Quellen:
  • Heidelberg: Studie zu Schenkungsstrategien (PDF)
  • Max-Planck-Institut: Erb- und Schenkungsteuerrecht