Bausparvertrag Vorausdarlehen Rechner

Berechnen Sie Ihre monatliche Belastung und Zinskosten für ein Bauspar-Vorausdarlehen

Bausparvertrag mit Vorausdarlehen: Komplettratgeber 2024

Ein Bausparvertrag mit Vorausdarlehen kombiniert die Vorteile eines klassischen Bausparvertrags mit der sofortigen Verfügbarkeit von Kapital für den Immobilienerwerb. Diese Finanzierungsform ist besonders attraktiv für Bauherren und Immobilienkäufer, die von den aktuell niedrigen Bausparzinsen profitieren möchten, aber nicht die volle Bausparsumme angespart haben.

Wie funktioniert ein Bausparvertrag mit Vorausdarlehen?

Das Prinzip ist einfach, aber effektiv:

1. Abschluss des Bausparvertrags: Sie schließen einen Bausparvertrag mit Ihrer Bank ab und vereinbaren eine Bausparsumme (z.B. 100.000 €).
2. Sofortige Auszahlung des Vorausdarlehens: Statt zu warten, bis Sie 40-50% der Bausparsumme angespart haben, erhalten Sie sofort ein Darlehen in Höhe der späteren Bausparsumme (oder eines Teils davon).
3. Paralleles Ansparen: Während Sie das Vorausdarlehen tilgen, zahlen Sie gleichzeitig in Ihren Bausparvertrag ein.
4. Zuteilung des Bausparvertrags: Sobald Ihr Bausparvertrag zuteilungsreif ist (in der Regel nach 7-10 Jahren), wird das Vorausdarlehen durch das Bauspardarlehen abgelöst.
5. Günstigere Zinsen: Ab der Zuteilung profitieren Sie von den deutlich niedrigeren Zinsen des Bauspardarlehens.

Vorteile auf einen Blick

• Sofortige Finanzierung: Sie müssen nicht jahrelang sparen, bevor Sie bauen oder kaufen können.
• Zinssicherheit: Die Zinsen für das spätere Bauspardarlehen sind von Anfang an festgeschrieben.
• Steuervorteile: Unter bestimmten Bedingungen können Sie die Zinsen als Werbungskosten oder Sonderausgaben absetzen.
• Flexibilität: Sie können die Tilgung an Ihre finanzielle Situation anpassen.
• Arbeitgeberzuschuss: Bei vermögenswirksamen Leistungen können Sie bis zu 40 € monatlich vom Arbeitgeber erhalten.

Nachteile und Risiken

Trotz der vielen Vorteile gibt es auch einige Punkte, die Sie bedenken sollten:

• Höhere Anfangsbelastung: In den ersten Jahren zahlen Sie höhere Zinsen für das Vorausdarlehen.
• Lange Bindung: Bausparverträge haben oft eine Mindestlaufzeit von 7-10 Jahren.
• Voraussetzungen für Zuteilung: Sie müssen eine bestimmte Mindestsparleistung erbringen (in der Regel 40-50% der Bausparsumme).
• Kosten: Es fallen Abschlussgebühren (ca. 1-1,6% der Bausparsumme) und Kontoführungsgebühren an.
• Zinsänderungsrisiko: Falls die Marktzinsen stark fallen, sind Sie an den höheren Vorausdarlehenszins gebunden.

Für wen lohnt sich ein Bausparvertrag mit Vorausdarlehen?

Diese Finanzierungsform ist besonders geeignet für:

Junge Familien

Die sofortige Finanzierung ermöglicht den Erwerb von Wohneigentum, ohne jahrelang sparen zu müssen. Die späteren niedrigen Zinsen entlasten das Familienbudget.

Selbstständige

Die steuerliche Absetzbarkeit der Zinsen kann besonders für Selbstständige mit hohen Einkommen attraktiv sein.

Langfristige Planer

Wer eine Immobilie in 10-15 Jahren abbezahlt haben möchte, profitiert von der Zinssicherheit und der systematischen Tilgung.

Bausparvertrag Vorausdarlehen vs. klassische Baufinanzierung

Im Vergleich zur klassischen Baufinanzierung (Annuitätendarlehen) bietet der Bausparvertrag mit Vorausdarlehen einige Besonderheiten:

Kriterium	Bausparvertrag mit Vorausdarlehen	Klassisches Annuitätendarlehen
Sofortige Verfügbarkeit	✅ Ja, durch Vorausdarlehen	✅ Ja
Zinssicherheit	✅ Volle Zinssicherheit für gesamte Laufzeit	❌ Nur für Zinsbindungsfrist (meist 10-15 Jahre)
Anfangsbelastung	⚠️ Höher durch Vorausdarlehenszinsen	✅ Geringer (abhängig von aktuellen Marktzinsen)
Flexibilität	⚠️ Geringer (lange Bindung)	✅ Höher (Sondertilgungen, Umschuldung möglich)
Steuervorteile	✅ Möglich (Werbungskosten, WoPG)	⚠️ Eingeschränkt (nur bei Vermietung)
Kosten	⚠️ Abschlussgebühren (1-1,6%)	✅ Keine zusätzlichen Gebühren
Laufzeit	✅ Bis zu 30 Jahre möglich	✅ Bis zu 35 Jahre möglich

Aktuelle Marktzinsen für Bausparverträge (Stand 2024)

Die Zinsen für Bausparverträge und Vorausdarlehen unterliegen Schwankungen. Hier eine Übersicht der durchschnittlichen Konditionen bei führenden Anbietern:

Anbieter	Bausparzins (p.a.)	Vorausdarlehenszins (p.a.)	Mindestansparung	Abschlussgebühr
LBS	1.25% – 1.75%	3.50% – 4.25%	40%	1.0%
Schwäbisch Hall	1.30% – 1.80%	3.60% – 4.30%	40%	1.2%
Wüstenrot	1.15% – 1.65%	3.40% – 4.10%	50%	1.6%
BHW	1.20% – 1.70%	3.55% – 4.20%	40%	1.0%
Deutsche Bank	1.40% – 1.90%	3.70% – 4.40%	40%	1.3%

Quelle: Deutsche Bundesbank – Zinsstatistik 2024

Steuerliche Aspekte: Was Sie absetzen können

Ein wichtiger Vorteil von Bausparverträgen mit Vorausdarlehen sind die steuerlichen Vergünstigungen. Hier die wichtigsten Punkte:

1. Werbungskosten bei Vermietung: Falls Sie die Immobilie vermieten, können Sie die Zinsen für das Vorausdarlehen als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend machen. Dies reduziert Ihr zu versteuerndes Einkommen.
2. Sonderausgabenabzug (WoPG): Seit 2021 können Sie unter bestimmten Bedingungen Zinsen für selbstgenutztes Wohneigentum als Sonderausgaben abziehen (bis zu 1.000 € pro Jahr).
3. Arbeitgeberzuschuss: Wenn Sie vermögenswirksame Leistungen (VL) in den Bausparvertrag einzahlen, können Sie bis zu 40 € monatlich vom Arbeitgeber erhalten (steuer- und sozialabgabenfrei).
4. Wohnungsbauprämie: Bei einem jährlichen zu versteuernden Einkommen von max. 35.000 € (Alleinstehende) bzw. 70.000 € (Verheiratete) erhalten Sie eine Prämie von 8,8% auf Ihre Sparleistungen (max. 45,06 € pro Jahr).

Beispielrechnung Steuerersparnis

Angenommen, Sie haben ein Vorausdarlehen über 200.000 € mit 4% Zinsen und zahlen jährlich 8.000 € Zinsen. Bei einem Grenzsteuersatz von 42% könnten Sie:

• 3.360 € pro Jahr als Werbungskosten absetzen (bei Vermietung)
• 1.000 € pro Jahr als Sonderausgaben abziehen (WoPG)
• 480 € Wohnungsbauprämie erhalten (bei 5.460 € Sparleistung)

Das entspricht einer Steuerersparnis von bis zu 1.800 € pro Jahr.

Schritt-für-Schritt: So beantragen Sie ein Bausparvorausdarlehen

1. Beratungsgespräch: Vereinbaren Sie einen Termin mit Ihrer Bank oder einem unabhängigen Finanzberater. Klären Sie Ihre finanzielle Situation und Ihre Ziele.
2. Angebotsvergleich: Holen Sie mindestens 3 Angebote von verschiedenen Bausparkassen ein. Achten Sie auf:
   • Vorausdarlehenszins
   • Bausparzins
   • Abschlussgebühren
   • Mindestansparung
   • Sondertilgungsmöglichkeiten
3. Antragstellung: Füllen Sie den Antrag aus und reichen Sie die erforderlichen Unterlagen ein (Gehaltsnachweise, Schufa-Auskunft, Grundbuchauszug bei bestehende Immobilie).
4. Prüfung und Zusage: Die Bausparkasse prüft Ihre Bonität und das Objekt. Bei positiver Entscheidung erhalten Sie die Zusage.
5. Auszahlung: Nach Notartermin und Eintragung der Grundschuld wird das Vorausdarlehen ausgezahlt.
6. Regelmäßige Tilgung: Beginnen Sie mit den monatlichen Raten und nutzen Sie ggf. Sondertilgungen.
7. Zuteilung des Bausparvertrags: Sobald die Mindestsparleistung erreicht ist, wird der Bausparvertrag zugeteilt und das Vorausdarlehen umgeschuldet.

Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Fehler 1: Zu hohe monatliche Belastung

Problem: Viele unterschätzen die zusätzliche Belastung durch Bausparbeiträge und Vorausdarlehensraten.

Lösung: Planen Sie maximal 35-40% Ihres Nettoeinkommens für Wohnkosten ein. Nutzen Sie unseren Rechner für eine realistische Einschätzung.

Fehler 2: Zu kurze Laufzeit wählen

Problem: Eine zu kurze Laufzeit führt zu hohen monatlichen Raten und reduziert die Flexibilität.

Lösung: Wählen Sie eine Laufzeit von mindestens 15 Jahren, um Spielraum für Sonderbelastungen zu haben.

Fehler 3: Sondertilgungen nicht nutzen

Problem: Viele verzichten auf Sondertilgungen, obwohl sie finanziell möglich wären.

Lösung: Nutzen Sie jährliche Sondertilgungen von 5% der Darlehenssumme, um die Laufzeit zu verkürzen.

Fehler 4: Angebote nicht vergleichen

Problem: Die Konditionen zwischen den Bausparkassen unterscheiden sich deutlich.

Lösung: Nutzen Sie Vergleichsportale wie Check24 oder Verivox und holen Sie mindestens 3 Angebote ein.

Fehler 5: Steuervorteile nicht ausschöpfen

Problem: Viele Bausparer vergessen, die möglichen Steuervergünstigungen zu nutzen.

Lösung: Lassen Sie sich von einem Steuerberater beraten, welche Abzugsmöglichkeiten (Werbungskosten, WoPG, Wohnungsbauprämie) für Sie infrage kommen.

Fehler 6: Zu frühe Kündigung

Problem: Eine vorzeitige Kündigung des Bausparvertrags kann teuer werden (Vorfälligkeitsentschädigung).

Lösung: Prüfen Sie vor Abschluss, ob der Vertrag flexibel genug ist (z.B. mit Option auf vorzeitige Zuteilung).

Alternativen zum Bausparvertrag mit Vorausdarlehen

Nicht für jeden ist ein Bausparvertrag mit Vorausdarlehen die optimale Lösung. Hier die wichtigsten Alternativen im Vergleich:

Finanzierungsform	Vorteile	Nachteile	Für wen geeignet?
Klassisches Annuitätendarlehen	Flexiblere Laufzeiten Keine Abschlussgebühren Sondertilgungen möglich	Keine Zinssicherheit nach Zinsbindung Höhere Anfangsraten bei kurzen Zinsbindungen	Käufer mit gutem Einkommen, die Flexibilität brauchen
KfW-Förderkredit	Sehr niedrige Zinsen (ab 1% p.a.) Lange Zinsbindung (bis zu 30 Jahre) Tilgungszuschüsse möglich	Einkommensgrenzen Begrenzte Darlehenssummen Kombination mit anderen Krediten nötig	Geringverdiener, Familien, Energieeffizienz-Sanierer
Bausparvertrag ohne Vorausdarlehen	Sehr niedrige Zinsen nach Zuteilung Steuervorteile Geringere monatliche Belastung nach Ansparphase	Lange Wartezeit bis zur Zuteilung Keine sofortige Finanzierung möglich	Patienten Sparer, die in 5-10 Jahren bauen wollen
Mietkauf	Kein Eigenkapital nötig Flexible Kaufoption Teil der Miete wird angerechnet	Höhere monatliche Kosten als bei Kauf Kein Eigentum während der Mietphase Risiko von Wertverlust	Personen mit wenig Eigenkapital oder unsicherer Einkommenssituation

Rechtliche Rahmenbedingungen in Deutschland

Bausparverträge mit Vorausdarlehen unterliegen in Deutschland spezifischen rechtlichen Regelungen:

• Bausparkassengesetz (BSpkG): Regelt die Tätigkeit von Bausparkassen und die Bedingungen für Bausparverträge. Nach § 1 BSpkG müssen Bausparkassen als Spezialinstitute organisiert sein.
• Verbraucherdarlehensvertrag (§ 491 BGB): Das Vorausdarlehen unterliegt den Regelungen für Verbraucherdarlehensverträge, einschließlich Widerrufsrecht (14 Tage) und vorzeitiger Rückzahlungsmöglichkeit.
• Wohnungsbau-Prämiengesetz (WoPG): Regelt die staatliche Förderung von Bausparverträgen durch die Wohnungsbauprämie.
• Grundschuldeintragung: Das Vorausdarlehen muss wie jedes andere Immobiliendarlehen durch eine Grundschuld abgesichert werden (§ 1191 BGB).
• Zuteilungsreife: Die Bedingungen für die Zuteilung sind in den Allgemeinen Bausparbedingungen (ASB) der jeweiligen Bausparkasse geregelt. In der Regel muss mindestens 40-50% der Bausparsumme angespart sein.

Weitere Informationen zu den rechtlichen Rahmenbedingungen finden Sie auf der Website der BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht).

Zukunftsaussichten: Lohnt sich ein Bausparvertrag mit Vorausdarlehen noch?

Angesichts der aktuellen Zinsentwicklung (Stand 2024) und der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen stellt sich die Frage, ob Bausparverträge mit Vorausdarlehen weiterhin attraktiv sind. Hier eine Einschätzung:

Prognose für die nächsten 5 Jahre

• Zinsentwicklung: Experten der EZB erwarten, dass die Leitzinsen bis 2026 auf etwa 2,5% sinken werden. Dies könnte die Vorausdarlehenszinsen leicht reduzieren, die Bausparzinsen bleiben jedoch stabil.
• Förderungen: Die Wohnungsbauprämie und steuerlichen Vergünstigungen werden voraussichtlich beibehalten, möglicherweise sogar ausgeweitet, um den Wohnungsbau zu fördern.
• Immobilienpreise: Nach dem starken Anstieg der letzten Jahre erwarten Immobilienexperten eine Stagnation oder leichte Korrektur (-5% bis +2% p.a.), was die Finanzierung erleichtert.
• Regulatorik: Die BaFin könnte die Eigenkapitalanforderungen für Bausparkassen leicht anpassen, was zu etwas höheren Abschlussgebühren führen könnte.

Fazit: Für langfristig orientierte Bauherren und Immobilienkäufer bleibt der Bausparvertrag mit Vorausdarlehen eine attraktive Option – insbesondere wegen der Zinssicherheit und steuerlichen Vorteile. Kurzfristig könnte jedoch ein klassisches Annuitätendarlehen mit langer Zinsbindung (20-30 Jahre) günstiger sein, falls die Marktzinsen weiter fallen.

Praktische Tipps für die Vertragsgestaltung

1. Verhandeln Sie die Abschlussgebühr: Einige Bausparkassen reduzieren die Gebühr auf 0,5-1%, wenn Sie ein hohes Darlehen aufnehmen oder zusätzliche Produkte abschließen.
2. Achten Sie auf Sondertilgungsrechte: Vereinbaren Sie mindestens 5% jährliche Sondertilgung ohne Gebühren, um flexibel zu bleiben.
3. Prüfen Sie die Zuteilungsbedingungen: Manche Verträge erlauben eine vorzeitige Zuteilung, wenn Sie höhere monatliche Raten zahlen.
4. Kombinieren Sie mit staatlichen Förderungen: Nutzen Sie die KfW-Förderprogramme (z.B. KfW 261) für zusätzliche Zuschüsse.
5. Planen Sie Puffer ein: Kalkulieren Sie mit 10-15% höheren monatlichen Kosten, um Zinssteigerungen oder Einkommensausfälle abzufedern.
6. Nutzen Sie digitale Tools: Apps wie “Finanzguru” oder “Outbank” helfen Ihnen, den Überblick über Ihre Bauspar- und Darlehenskonten zu behalten.

Fallstudie: Familie Müller baut ihr Eigenheim

Um die Vorteile eines Bausparvertrags mit Vorausdarlehen zu veranschaulichen, betrachten wir den Fall der Familie Müller:

Ausgangssituation

• Ehepaar (beide 35 Jahre alt)
• 2 Kinder (3 und 5 Jahre)
• Nettoeinkommen: 5.000 €/Monat
• Eigenkapital: 50.000 €
• Immobilienpreis: 400.000 €

Finanzierungslösung

• Bausparvertrag mit Vorausdarlehen bei der LBS
• Bausparsumme: 200.000 €
• Vorausdarlehen: 200.000 € (3,8% Zinsen, 15 Jahre Laufzeit)
• Eigenkapital: 50.000 €
• KfW-Darlehen: 100.000 € (1,5% Zinsen, 25 Jahre Laufzeit)
• Restfinanzierung: 50.000 € (Eigenmittel)

Monatliche Belastung

• Vorausdarlehen: 1.468 €
• KfW-Darlehen: 400 €
• Bausparbeitrag: 300 €
• Gesamt: 2.168 €/Monat (43% des Nettoeinkommens)

Vorteile für Familie Müller

• Sofortiger Einzug in das Eigenheim
• Zinssicherheit für die gesamte Laufzeit
• Steuerersparnis von ca. 2.500 €/Jahr durch Absetzung der Zinsen
• Nach 10 Jahren: Zuteilung des Bausparvertrags und Umschuldung auf 1,5% Zinsen
• Nach 15 Jahren: Vollständige Tilgung des Vorausdarlehens

Häufige Fragen (FAQ)

1. Kann ich ein Bausparvorausdarlehen für eine bestehende Immobilie nutzen?

Ja, ein Bausparvorausdarlehen kann auch für Umschuldungen oder Modernisierungen bestehender Immobilien verwendet werden. Allerdings müssen Sie die gleichen Voraussetzungen erfüllen wie bei einem Neubaukredit.

2. Was passiert, wenn ich meine Raten nicht zahlen kann?

Bei Zahlungsverzug kann die Bausparkasse Mahngebühren erheben und im Extremfall die Zwangsversteigerung der Immobilie einleiten. Viele Bausparkassen bieten jedoch zunächst Umschuldungsmöglichkeiten oder Ratenanpassungen an. Wichtig: Melden Sie Zahlungsschwierigkeiten frühzeitig!

3. Kann ich den Bausparvertrag vorzeitig kündigen?

Ja, aber in der Regel fallen dann Vorfälligkeitsentschädigungen an. Diese betragen oft 1-2% der Bausparsumme. Prüfen Sie vor einer Kündigung, ob eine Übertragung auf einen anderen Vertragnehmer (z.B. Familienmitglied) möglich ist.

4. Wie hoch sollte die Bausparsumme sein?

Als Faustregel gilt: Die Bausparsumme sollte etwa 30-50% des Immobilienwerts betragen. Bei einem Hauspreis von 400.000 € wäre eine Bausparsumme von 120.000-200.000 € sinnvoll. Berücksichtigen Sie dabei Ihre monatliche Sparfähigkeit.

5. Kann ich das Vorausdarlehen vorzeitig zurückzahlen?

Ja, die meisten Verträge erlauben Sondertilgungen von 5% der Darlehenssumme pro Jahr ohne Gebühren. Bei höheren Sondertilgungen können Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen. Prüfen Sie die genauen Bedingungen in Ihrem Vertrag.

6. Was ist der Unterschied zwischen Bausparsofortfinanzierung und Vorausdarlehen?

Bei der Bausparsofortfinanzierung erhalten Sie sofort das volle Bauspardarlehen, müssen aber höhere Zinsen zahlen, bis der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Beim Vorausdarlehen erhalten Sie ein separates Darlehen, das später durch das Bauspardarlehen abgelöst wird – oft zu besseren Konditionen.

Zusammenfassung und Handlungsempfehlungen

Ein Bausparvertrag mit Vorausdarlehen ist eine komplexe, aber potenziell sehr vorteilhafte Finanzierungsform für Immobilienkäufer. Die wichtigsten Punkte im Überblick:

✅ Vorteile

• Sofortige Finanzierung möglich
• Zinssicherheit für die gesamte Laufzeit
• Steuerliche Vergünstigungen
• Systematische Tilgung
• Arbeitgeberzuschüsse möglich

⚠️ Nachteile/Risiken

• Höhere Anfangsbelastung
• Lange Bindung
• Abschlussgebühren
• Geringere Flexibilität

📌 Empfehlungen

• Vergleichen Sie mindestens 3 Angebote
• Planen Sie Puffer für Zinssteigerungen ein
• Nutzen Sie Sondertilgungsmöglichkeiten
• Prüfen Sie steuerliche Optimierungsmöglichkeiten
• Kombinieren Sie mit KfW-Förderungen

Abschließende Bewertung: Für langfristig orientierte Bauherren mit stabilen Einkommensverhältnissen, die Wert auf Zinssicherheit und steuerliche Vorteile legen, ist ein Bausparvertrag mit Vorausdarlehen eine hervorragende Wahl. Kurzfristig orientierte Käufer oder Personen mit unsicherem Einkommen sollten jedoch alternative Finanzierungsformen in Betracht ziehen.

Nutzen Sie unseren Rechner am Anfang dieser Seite, um verschiedene Szenarien durchzuspielen und die für Sie optimale Lösung zu finden. Bei komplexen Finanzierungsfragen empfiehlt sich zusätzlich die Beratung durch einen unabhängigen Honorarberater.