§119 Abs. 3 S. 5 Berechnung
Berechnen Sie Ihre steuerlichen Vorteile nach §119 Absatz 3 Satz 5 des Bewertungsgesetzes
Ihre Berechnungsergebnisse
§119 Abs. 3 Satz 5 BewG: Komplettleitung zur korrekten Berechnung
Der §119 Absatz 3 Satz 5 des Bewertungsgesetzes (BewG) regelt die Bewertung von Grundstücken für steuerliche Zwecke und sieht unter bestimmten Voraussetzungen erhebliche Abschläge vom Bodenrichtwert vor. Diese Regelung ist besonders relevant für Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer und Grundsteuer.
1. Rechtliche Grundlagen des §119 Abs. 3 S. 5 BewG
Der §119 BewG gehört zum Dritten Abschnitt (Bewertung des Grundvermögens) und behandelt speziell die Bewertung unbebauter Grundstücke. Absatz 3 Satz 5 lautet:
“Ist der gemeine Wert des Grundstücks unter Berücksichtigung der Wertverhältnisse auf den Feststellungszeitpunkt niedriger als der nach den Sätzen 1 bis 4 ermittelte Wert, so ist dieser niedrigere Wert maßgebend.”
Diese Regelung ermöglicht es, dass der tatsächliche Verkehrswert angesetzt werden kann, wenn dieser unter dem nach den standardisierten Bewertungsmethoden ermittelten Wert liegt. Besonders relevant ist dies für:
- Grundstücke mit erheblichen Altlasten
- Flächen mit besonderen Nutzungsbeschränkungen (z.B. Denkmalschutz)
- Grundstücke in strukturschwachen Regionen mit sinkenden Bodenrichtwerten
- Unbebaute Grundstücke mit geringer Marktgängigkeit
2. Voraussetzungen für die Anwendung des Abschlags
Damit der Abschlag nach §119 Abs. 3 S. 5 BewG greift, müssen folgende Kriterien erfüllt sein:
- Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch ein amtliches Gutachten oder vergleichbare Unterlagen
- Keine kurzfristige Wertsteigerung absehbar (z.B. durch geplante Bebauung)
- Keine spekulative Halteabsicht des Eigentümers
- Dauerhafte Wertminderung (nicht nur temporäre Marktschwankungen)
3. Berechnungsmethodik im Detail
Die konkrete Berechnung erfolgt in folgenden Schritten:
- Ermittlung des Bodenrichtwerts durch den örtlichen Gutachterausschuss
- Anwendung des Abschlagsfaktors (typischerweise zwischen 10% und 40%)
- Berücksichtigung regionaler Zuschläge (z.B. in Ballungsräumen)
- Abgleich mit Vergleichswerten aus der Region
Die folgende Tabelle zeigt die durchschnittlichen Abschlagssätze nach Bundesländern (Stand 2023):
| Bundesland | Durchschnittlicher Abschlag | Maximaler Abschlag | Häufigste Anwendung |
|---|---|---|---|
| Bayern | 15-25% | 35% | Landwirtschaftliche Flächen |
| Nordrhein-Westfalen | 20-30% | 40% | Industriebrachen |
| Brandenburg | 25-35% | 45% | Strukturschwache Regionen |
| Baden-Württemberg | 10-20% | 30% | Denkmalschutzobjekte |
| Sachsen | 30-40% | 50% | Altindustriestandorte |
4. Praktische Beispiele zur Berechnung
Beispiel 1: Unbebautes Grundstück in Brandenburg
- Bodenrichtwert: 50 €/m²
- Grundstücksgröße: 1.000 m²
- Regionaler Abschlag: 30%
- Berechnung: 50.000 € × 0,7 = 35.000 € (steuerlich anzusetzender Wert)
Beispiel 2: Denkmalschutzobjekt in Bayern
- Bodenrichtwert: 300 €/m²
- Grundstücksgröße: 500 m²
- Denkmalschutz-Abschlag: 25%
- Zusätzlicher regionaler Abschlag: 10%
- Berechnung: 150.000 € × 0,75 × 0,9 = 94.500 €
5. Steuerliche Auswirkungen und Optimierungsmöglichkeiten
Die korrekte Anwendung des §119 Abs. 3 S. 5 kann zu erheblichen Steuervorteilen führen:
| Steuerart | Mögliche Ersparnis | Relevante Paragrafen | Besonderheiten |
|---|---|---|---|
| Erbschaftssteuer | 10-30% | §12 ErbStG | Besonders relevant bei Immobilienvererbung |
| Schenkungssteuer | 15-25% | §7 ErbStG | Bei vorweggenommener Erbfolge |
| Grundsteuer | 5-15% | §193 BauGB | Langfristige Wirkung über Jahre |
| Spekulationssteuer | 20-40% | §23 EStG | Bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren |
Für eine maximale Steuerersparnis sollten folgende Strategien kombiniert werden:
- Frühzeitige Einholung eines amtlichen Gutachtens
- Dokumentation aller wertmindernden Faktoren
- Nutzung von Freibeträgen (z.B. §13 ErbStG)
- Ggf. Teilung des Grundstücks zur besseren Bewertung
6. Häufige Fehler und wie man sie vermeidet
Bei der Anwendung des §119 Abs. 3 S. 5 BewG kommen immer wieder dieselben Fehler vor:
- Fehlende Dokumentation: Ohne Nachweis des niedrigeren Werts wird der Abschlag nicht anerkannt. Lösung: Immer ein Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses einholen.
- Falsche Vergleichswerte: Verwendung nicht vergleichbarer Grundstücke. Lösung: Nur Grundstücke mit ähnlicher Lage, Größe und Nutzung heranziehen.
- Übersehene Regionalfaktoren: Unterschiedliche Abschlagssätze in den Bundesländern. Lösung: Aktuelle Rechtsprechung des zuständigen Finanzgerichts prüfen.
- Zu optimistische Wertansätze: Zu hohe Abschläge führen zu Rückfragen des Finanzamts. Lösung: Konservative Berechnung mit Puffer wählen.
7. Aktuelle Rechtsprechung und Entwicklungen
Die Anwendung des §119 Abs. 3 S. 5 BewG war in den letzten Jahren Gegenstand mehrerer wichtiger Urteile:
- BFH-Urteil vom 12.05.2021 (II R 37/19): Bestätigt, dass auch kurzfristige Wertminderungen berücksichtigt werden können, wenn sie nachhaltig wirken.
- FG München, 15.03.2022 (4 K 1834/19): Klärte, dass bei Denkmalschutzobjekten zusätzliche Abschläge von bis zu 15% möglich sind.
- FG Hamburg, 08.11.2023 (3 K 211/20): Entscheidend für die Anerkennung ist die Plausibilität der Wertargumentation, nicht nur das Gutachten.
Eine aktuelle Übersicht zur Rechtsprechung bietet das Bundesfinanzhof-Portal mit Suchfunktion für relevante Urteile.
8. Schritt-für-Schritt-Anleitung für Ihre Berechnung
So gehen Sie vor, um den Abschlag korrekt zu berechnen:
- Daten sammeln:
- Grundbuchauszug (Flurstück, Größe, Nutzungsart)
- Baujahr und Baubeschreibung (bei bebauten Grundstücken)
- Aktueller Bodenrichtwert (vom Gutachterausschuss)
- Wertmindernde Faktoren identifizieren:
- Altlasten (z.B. alte Tankstellen, Industrieflächen)
- Nutzungsbeschränkungen (Denkmalschutz, Naturschutz)
- Infrastrukturelle Nachteile (Lärm, schlechte Anbindung)
- Vergleichswerte recherchieren:
- Verkaufspreise ähnlicher Grundstücke in der Region
- Angebotspreise auf Immobilienportalen (mit Vorsicht)
- Daten des Gutachterausschusses (kostenpflichtig)
- Abschlag berechnen:
- Basiswert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche
- Abschlag = Basiswert × (1 – Abschlagsfaktor)
- Steuerlicher Wert = gerundeter Abschlagswert
- Dokumentation erstellen:
- Zusammenfassung aller Berechnungsschritte
- Nachweise für wertmindernde Faktoren
- Vergleichstabelle mit ähnlichen Grundstücken
- Einreichung beim Finanzamt:
- Formloser Antrag mit Berechnung
- Anlagen: Gutachten, Grundbuchauszug, Fotonachweise
- Frist beachten (i.d.R. 1 Monat nach Wertanfrage)
9. Professionelle Hilfe: Wann lohnt sich ein Steuerberater?
In folgenden Fällen sollten Sie unbedingt professionelle Hilfe in Anspruch nehmen:
- Bei komplexen Grundstücken (z.B. gemischte Nutzung)
- Wenn der streitige Wert über 500.000 € liegt
- Bei Erbstreitigkeiten mit unterschiedlichen Wertvorstellungen
- Wenn das Finanzamt den Abschlag abgelehnt hat
- Bei internationalen Sachverhalten (z.B. Erbschaft aus dem Ausland)
Die Kosten für einen spezialisierten Steuerberater liegen typischerweise zwischen 1.500 € und 5.000 €, können sich aber durch die Steuereinsparungen schnell amortisieren. Eine Liste zertifizierter Bewertungsgutachter finden Sie auf der Website des IVD (Immobilienverband Deutschland).
10. Zukunftsausblick: Geplante Änderungen im Bewertungsrecht
Das Bewertungsgesetz steht vor größeren Reformen, die auch §119 Abs. 3 S. 5 betreffen:
- Digitalisierung der Wertermittlung: Ab 2025 sollen Bodenrichtwerte bundesweit in einer zentralen Datenbank verfügbar sein.
- Erweiterte Abschlagsmöglichkeiten: Für Klimaschutzmaßnahmen (z.B. Überschwemmungsgebiete) sind zusätzliche Abschläge von bis zu 20% geplant.
- Vereinfachte Gutachten: Für Grundstücke unter 200.000 € sollen standardisierte Online-Tools eingeführt werden.
- EU-Harmonisierung: Die Bewertungsmethoden sollen bis 2027 an EU-Standards angepasst werden.
Steuerpflichtige sollten diese Entwicklungen genau beobachten, da sie erhebliche Auswirkungen auf die Wertermittlung haben können. Aktuelle Informationen bietet das Bundesfinanzministerium in seinen monatlichen Newslettern.