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Berechnen Sie die Maklercourtage für Kauf oder Miete in Deutschland — aktuell und transparent

Maklergebühren in Deutschland 2024: Alles was Sie wissen müssen

Die Maklercourtage (auch Maklerprovision oder Maklergebühr genannt) ist ein zentrales Thema beim Kauf oder der Anmietung von Immobilien in Deutschland. Seit der Einführung des Bestellerprinzips im Jahr 2020 haben sich die Regeln grundlegend geändert. Dieser umfassende Ratgeber erklärt Ihnen alle wichtigen Aspekte — von den gesetzlichen Grundlagen bis zu praktischen Spartipps.

1. Was sind Maklergebühren?

Maklergebühren sind die Vergütung für die Dienstleistungen eines Immobilienmaklers. Dazu gehören:

• Vermittlung zwischen Käufer und Verkäufer bzw. Mieter und Vermieter
• Erstellung von Exposés und Durchführung von Besichtigungsterminen
• Verhandlung der Konditionen
• Abwicklung des Notartermins (bei Kauf)
• Vorbereitung des Mietvertrags (bei Miete)

Die Höhe der Provision wird entweder als prozentualer Anteil vom Kaufpreis/Mietpreis oder als Festbetrag vereinbart.

2. Aktuelle Rechtslage: Das Bestellerprinzip seit 2020

Mit dem Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten (in Kraft seit 23.12.2020) gilt in Deutschland das Bestellerprinzip:

Offizielle Rechtsgrundlage:

§ 656a BGB — Maklervertrag über die Vermittlung eines Vertrags über eine Wohnung oder ein Haus

Die wichtigsten Regelungen im Überblick:

1. Wer bestellt, der zahlt: Derjenige, der den Makler beauftragt, trägt die vollständigen Kosten.
2. Keine Kostenaufteilung mehr: Früher war es üblich, dass Käufer und Verkäufer/Mieter und Vermieter die Provision hälftig teilten. Dies ist seit 2020 bei Wohnimmobilien verboten.
3. Ausnahme Gewerbeimmobilien: Bei Gewerbeobjekten bleibt die freie Vereinbarung möglich.
4. Transparenzpflicht: Makler müssen vor Vertragsabschluss über die Höhe der Provision informieren.

3. Wie hoch sind die Maklergebühren 2024?

Die Höhe der Provision ist nicht gesetzlich festgeschrieben, sondern Ergebnis von Marktusancen und Verhandlung. Allerdings haben sich in den meisten Bundesländern folgende übliche Sätze etabliert:

Immobilientyp	Übliche Provision (netto)	Hinweise
Wohnungskauf	3,57 % — 7,14 % (inkl. MwSt.)	Je nach Bundesland und Marktlage. In Ballungsräumen oft höher.
Hauskauf	3,57 % — 6,23 % (inkl. MwSt.)	Tendenziell etwas niedriger als bei Wohnungen.
Wohnungsmiete	2 — 3 Nettokaltmieten	Seit 2020 fast immer vom Vermieter zu tragen.
Gewerbeimmobilien	Individuell verhandelbar	Keine gesetzlichen Beschränkungen. Oft 3–10 %.

Wichtig: Die angeführten Sätze sind Bruttobeträge (inkl. 19 % MwSt.). Die reine Netto-Provision liegt entsprechend niedriger (z. B. 3,57 % brutto = 3 % netto + 19 % MwSt.).

4. Bundeslandspezifische Unterschiede

Die Maklergebühren variieren deutlich zwischen den Bundesländern. Hier eine Übersicht der durchschnittlichen Sätze für Kaufimmobilien (inkl. MwSt.):

Bundesland	Durchschnittliche Provision (Kauf)	Besonderheiten
Baden-Württemberg	4,76 % — 5,95 %	In Stuttgart oft bis 6,23 %.
Bayern	3,57 % — 4,76 %	Relativ niedrige Sätze, besonders in ländlichen Regionen.
Berlin	5,95 % — 7,14 %	Höchste Sätze Deutschlands aufgrund des angespannten Marktes.
Hamburg	5,35 % — 6,54 %	Starke Unterschiede zwischen Stadt und Umland.
Nordrhein-Westfalen	4,16 % — 5,35 %	In Köln/Düsseldorf tendenziell höher.
Hessen	4,76 % — 5,95 %	Frankfurt am Main: oft 5,95 %.

Diese Werte sind Durchschnittswerte — im Einzelfall können die Sätze abweichen. Besonders in Metropolen mit hohem Kaufpreisdruck (München, Hamburg, Frankfurt) sind tendenziell höhere Provisionssätze üblich.

5. Wer zahlt die Maklergebühr?

Seit 2020 gilt:

Bei Wohnimmobilien (Kauf & Miete):

• Kauf: Der Käufer zahlt nur dann, wenn er den Makler selbst beauftragt hat. Ansonsten trägt der Verkäufer die vollständigen Kosten.
• Miete: Fast immer der Vermieter, da dieser in der Regel den Makler beauftragt.

Bei Gewerbeimmobilien:

Hier bleibt die freie Vereinbarung möglich. Üblich sind:

• Hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer/Mieter und Vermieter
• Volle Übernahme durch eine Partei (häufig den Käufer/Mieter)
• Individuelle Regelungen je nach Marktlage

6. Maklergebühren bei der Miete: Was Mieter wissen müssen

Für Mieter hat sich durch das Bestellerprinzip die Situation deutlich verbessert:

• Keine Kosten mehr: Seit 2020 dürfen Maklergebühren für die Vermittlung von Mietwohnungen fast ausschließlich dem Vermieter in Rechnung gestellt werden.
• Ausnahme: Wenn der Mieter ausdrücklich einen Makler mit der Suche beauftragt (selten), muss er die Kosten tragen.
• Übliche Provision: 2–3 Nettokaltmieten (je nach Region).

Verbraucherzentrale zur Maklerprovision bei Mietwohnungen:

https://www.verbraucherzentrale.de/…

7. Maklergebühren beim Hauskauf: Kostenfallen vermeiden

Beim Kauf einer Immobilie sind die Maklergebühren ein erheblicher Kostenfaktor. Typische Szenarien:

1. Verkäufer beauftragt den Makler:
   • Der Verkäufer trägt die vollständigen Maklerkosten.
   • Der Käufer zahlt nichts an den Makler.
   • Der Kaufpreis kann jedoch die Maklerkosten indirekt enthalten (verhandelbar!).
2. Käufer beauftragt den Makler:
   • Der Käufer trägt die vollständigen Kosten (3,57 %–7,14 % des Kaufpreises).
   • Selten sinnvoll, da der Verkäufer meist bereits einen Makler hat.
3. Doppelprovision (selten):
   • Bei Gewerbeimmobilien möglich: Beide Parteien zahlen ihren eigenen Makler.
   • Bei Wohnimmobilien seit 2020 verboten.

Praxistipp: Als Käufer sollten Sie im Exposé prüfen, wer den Makler beauftragt hat. Falls der Verkäufer den Makler stellt, verhandeln Sie ggf. einen niedrigeren Kaufpreis, da dieser nicht mit Maklerkosten belastet ist.

8. Maklergebühren von der Steuer absetzen

Unter bestimmten Voraussetzungen können Maklergebühren steuerlich geltend gemacht werden:

Bei Kaufimmobilien:

• Selbstgenutztes Wohneigentum: Die Maklerkosten zählen zu den Anschaffungsnebenkosten und können über die Abschreibung (AfA) über 50 Jahre verteilt werden (jährlich 2 % des Gebäudewerts).
• Vermietete Immobilien: Die Maklergebühren können sofort als Werbungskosten in der Anlage V der Steuererklärung abgesetzt werden.

Bei Mietimmobilien:

• Falls der Vermieter die Maklerkosten trägt, kann er diese als Betriebskosten auf die Mieter umlegen (über die Nebenkostenabrechnung).
• Falls der Mieter ausnahmsweise die Kosten trägt (z. B. bei gewerblichen Mietverhältnissen), können diese nicht steuerlich geltend gemacht werden.

Bundesministerium der Finanzen — Steuerliche Behandlung von Maklerkosten:

https://www.bundesfinanzministerium.de (Suche: “Anschaffungsnebenkosten”)

9. Maklergebühren verhandeln: 5 praktische Tipps

Die Maklerprovision ist nicht in Stein gemeißelt. Mit diesen Strategien können Sie sparen:

1. Vergleichen Sie mehrere Makler:
   • Holzen Sie mindestens 3 Angebote ein.
   • Achten Sie auf versteckte Kosten (z. B. “Erfolgsbonus”).
2. Verhandeln Sie den Prozentsatz:
   • Bei hohen Kaufpreisen (ab 800.000 €) sind Rabatte oft möglich.
   • Argument: “Bei diesem Volumen ist eine Provision von X % angemessen.”
3. Festpreis vereinbaren:
   • Besonders bei Gewerbeimmobilien sinnvoll.
   • Beispiel: “Wir zahlen maximal 15.000 € statt 5 % von 500.000 €.”
4. Leistungsumfang prüfen:
   • Lassen Sie sich genau auflisten, welche Dienstleistungen enthalten sind.
   • Streichen Sie unnötige Leistungen (z. B. “Premium-Exposé”).
5. Timing nutzen:
   • In schwachen Marktphasen (z. B. Wintermonate) sind Makler oft kompromissbereiter.
   • Bei “Exklusivverträgen” (Alleinauftrag) haben Sie weniger Verhandlungsspielraum.

10. Maklervertrag: Worauf Sie achten müssen

Bevor Sie einen Maklervertrag unterschreiben, prüfen Sie folgende Punkte:

• Provisionshöhe: Muss klar in Prozent oder als Festbetrag angegeben sein.
• Fälligkeit: Die Provision ist erst bei erfolgreichem Vertragsabschluss fällig (“Erfolgsprovision”).
• Kündigungsrecht: Der Vertrag sollte eine 14-tägige Widerrufsfrist enthalten.
• Leistungsumfang: Welche konkreten Dienstleistungen sind inklusive?
• Mehrwertsteuer: Muss klar angegeben sein, ob die Provision netto oder brutto ist.
• Exklusivklausel: Vorsicht bei “Alleinaufträgen” — diese binden Sie oft für 6 Monate an einen Makler.

Warnung: Seröse Makler verlangen nie:

• Vorschüsse oder “Bearbeitungsgebühren” vor Vertragsabschluss
• Provisionen für bloße “Beratungsgespräche”
• Undurchsichtige “Paketpreise” ohne detaillierte Aufschlüsselung

11. Maklergebühren im internationalen Vergleich

Wie schneidet Deutschland im europäischen Vergleich ab?

Land	Übliche Maklerprovision (Kauf)	Besonderheiten
Deutschland	3,57 % — 7,14 % (inkl. MwSt.)	Seit 2020 gilt das Bestellerprinzip.
Österreich	3 % — 4 % (netto)	Oft hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer.
Schweiz	2 % — 5 % (netto)	Starke regionale Unterschiede (Genf: bis 5 %, ländliche Regionen: ~2 %).
Frankreich	4 % — 10 % (inkl. MwSt.)	Sehr hohe Sätze, besonders in Paris (bis 10 %).
Niederlande	1 % — 2 % (netto)	Deutlich niedrigere Sätze als in Deutschland.
USA	5 % — 6 % (geteilt zwischen Käufer- und Verkäufermakler)	Standardmäßig 3 % für jeden Makler (insg. 6 %).

Deutschland liegt im mittleren bis oberen Bereich. Besonders in Metropolen wie Berlin oder München sind die Sätze vergleichbar mit denen in Paris oder London. In skandinavischen Ländern (z. B. Schweden) oder den Niederlanden sind die Provisionssätze deutlich niedriger.

12. Häufige Fragen zu Maklergebühren

1. Kann der Makler die Provision einfach erhöhen?

Nein. Die Provision muss vor Vertragsabschluss klar vereinbart werden. Eine nachträgliche Erhöhung ist nur möglich, wenn beide Parteien zustimmen (was in der Praxis kaum vorkommt).

2. Was passiert, wenn der Kauf nicht zustande kommt?

Bei einer reinen Erfolgsprovision (üblich) fällt keine Gebühr an. Falls der Makler jedoch einen Aufwendungsersatz vereinbart hat (selten), können Teilkosten fällig werden.

3. Darf der Makler Provision für die Besichtigung verlangen?

Nein. Seröse Makler berechnen nie Gebühren für einzelne Besichtigungstermine. Die Provision ist erst bei erfolgreicher Vermittlung fällig.

4. Kann ich die Maklerkosten auf den Kaufpreis aufschlagen?

Nein. Die Maklergebühren sind zusätzliche Kosten und dürfen nicht in den Kaufpreis eingerechnet werden (das wäre steuerlich problematisch).

5. Was tun bei überhöhten Maklergebühren?

Falls Sie das Gefühl haben, dass die Provision unangemessen hoch ist:

1. Vergleichen Sie mit den üblichen Sätzen in Ihrer Region (siehe Tabelle oben).
2. Fragen Sie den Makler nach einer detaillierten Aufschlüsselung der Leistungen.
3. Verhandeln Sie nach — besonders bei hohen Kaufpreisen.
4. Konsultieren Sie einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, falls der Verdacht auf Wucher besteht.

6. Gilt das Bestellerprinzip auch für Gewerbeimmobilien?

Nein. Bei Gewerbeobjekten (Büros, Lagerhallen, Einzelhandel) bleibt die freie Vereinbarung möglich. Hier können beide Parteien die Kosten tragen oder individuelle Regelungen treffen.

13. Fazit: Maklergebühren clever managen

Die Maklercourtage ist ein erheblicher Kostenfaktor beim Immobilienkauf oder der Anmietung. Mit dem Bestellerprinzip seit 2020 hat der Gesetzgeber Mieter und Käufer deutlich entlastet — allerdings nur bei Wohnimmobilien. Bei Gewerbeobjekten bleibt Vorsicht geboten.

Die wichtigsten Takeaways:

• Bei Wohnungskauf: Prüfen, wer den Makler beauftragt hat. Als Käufer zahlen Sie nur, wenn Sie den Makler selbst gewählt haben.
• Bei Wohnungsmiete: Fast immer der Vermieter zahlt — seit 2020.
• Bei Gewerbeimmobilien: Verhandeln Sie hart — hier sind die Sätze frei aushandelbar.
• Steuerlich absetzbar: Bei vermieteten Objekten sofort, bei selbstgenutztem Wohneigentum über 50 Jahre.
• Immer vergleichen: Holen Sie mehrere Maklerangebote ein und verhandeln Sie den Prozentsatz.

Mit diesem Wissen sind Sie bestens vorbereitet, um bei Ihrer nächsten Immobilientransaktion unangenehme Überraschungen zu vermeiden und die Maklerkosten zu optimieren.

Hinweis: Dieser Artikel dient nur zur allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung. Die genannten Provisionssätze sind Durchschnittswerte und können im Einzelfall abweichen. Für konkrete Fragen wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Immobilienrecht oder einen Steuerberater.