120 Prozent Finanzierung Rechner

Berechnen Sie Ihre 120%-Finanzierung für Immobilienkauf inkl. Nebenkosten und Modernisierung

120% Finanzierung: Komplettguide für Immobilienkäufer 2024

Die 120%-Finanzierung ermöglicht es Immobilienkäufern, nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) und ggf. Modernisierungskosten komplett über ein Darlehen zu finanzieren. Dieser Leitfaden erklärt alle Aspekte – von den Voraussetzungen über die Kostenstruktur bis hin zu Alternativen und Risiken.

1. Was ist eine 120%-Finanzierung?

Bei einer klassischen Immobilienfinanzierung verleihen Banken typischerweise bis zu 80-90% des Kaufpreises. Die 120%-Finanzierung geht darüber hinaus:

• 100% Kaufpreis der Immobilie
• 10-15% Nebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5-6,5%, Notar ~1,5%, Makler ~3,57-7,14%)
• 5-10% Modernisierungsbudget (optional)

Kostenposition	Typischer Satz	Beispiel (500.000€ Immobilie)
Grunderwerbsteuer	3,5-6,5%	17.500-32.500€
Notarkosten	~1,5%	7.500€
Grundbucheintrag	~0,5%	2.500€
Maklercourtage	3,57-7,14%	17.850-35.700€
Gesamtnebenkosten	10-15%	50.000-75.000€

2. Voraussetzungen für eine 120%-Finanzierung

Banken gewähren diese Finanzierungsform nur unter strengen Bedingungen:

1. Exzellente Bonität (Schufa-Score > 95%, kein Negativmerkmale)
2. Sicheres Einkommen (unbefristeter Arbeitsvertrag, mind. 2 Jahre Betriebszugehörigkeit)
3. Geringe monatliche Belastung (max. 35-40% des Nettoeinkommens für Rate)
4. Objektqualität (Neubau oder saniertes Objekt, gute Lage)
5. Zusatzsicherheiten (z.B. Kapitallebensversicherung, Bausparvertrag)

Laut einer Studie der Deutschen Bundesbank (2023) erhalten nur etwa 12% der Kreditantragsteller eine Finanzierung über 100% des Kaufpreises. Die 120%-Variante wird noch seltener genehmigt.

3. Vor- und Nachteile im direkten Vergleich

Kriterium	Vorteile	Nachteile
Eigenkapital	Kein eigenes Kapital nötig	Höhere monatliche Belastung
Zinssatz	Gleiche Konditionen wie Standardkredite	Oft 0,2-0,5% Aufschlag
Flexibilität	Schnellerer Immobilienkauf möglich	Weniger Spielraum für Sondertilgungen
Steuerliche Aspekte	Volle Abschreibbarkeit der Nebenkosten	Geringere steuerliche Vorteile bei Vermietung
Risiko	Kein Kapitalbindungsrisiko	“Underwater”-Risiko bei Wertverlust

4. Schritt-für-Schritt Berechnung

Unser Rechner oben folgt dieser Logik:

1. Finanzierungsbedarf = Kaufpreis + (Kaufpreis × Nebenkosten%) + Modernisierungskosten
2. Monatliche Rate = (Finanzierungsbedarf × ((Zinssatz/100)/12)) / (1 – (1 + ((Zinssatz/100)/12))^{-(Laufzeit×12)})
3. Gesamtkosten = (Monatliche Rate × Laufzeit × 12) – Finanzierungsbedarf
4. Effektiver Jahreszins = ((Gesamtkosten / (Laufzeit × Finanzierungsbedarf)) × 100) + Zinssatz

Beispielrechnung für eine 500.000€-Immobilie mit 10% Nebenkosten, 30.000€ Modernisierung, 3,5% Zinsen über 25 Jahre:

• Finanzierungsbedarf: 500.000 + 50.000 + 30.000 = 580.000€
• Monatliche Rate: 2.918€
• Gesamtkosten: 875.400€ (davon 295.400€ Zinsen)
• Effektiver Jahreszins: 3,72%

5. Alternativen zur 120%-Finanzierung

Falls die Bank eine 120%-Finanzierung ablehnt, kommen diese Optionen infrage:

• KfW-Förderkredite (bis zu 100.000€ zinsgünstig, aktuell ab 1,5% effektiv)
• Bausparvertrag als Sicherheit für die zusätzlichen 20%
• Familienangehörige als Bürgen (mit eigenem Einkommen)
• Verkäuferfinanzierung (Teil des Kaufpreises wird vom Verkäufer gestundet)
• Mietkauf-Modelle (schrittweiser Eigentumserwerb)

Die KfW Bankengruppe bietet aktuell (Stand 2024) besonders attraktive Konditionen für Energieeffizienz-Sanierungen mit bis zu 150.000€ Fördersumme pro Wohneinheit.

6. Steuervorteile und rechtliche Aspekte

Bei einer 120%-Finanzierung können folgende Posten steuerlich geltend gemacht werden:

• Zinsen als Werbungskosten (bei Vermietung)
• Notarkosten über die Nutzungsdauer abschreibbar
• Grunderwerbsteuer bei Verkauf anrechenbar
• Modernisierungskosten über 2-5 Jahre abschreibbar

Wichtig: Seit dem §7h EStG (2021) sind die Abschreibungsmöglichkeiten für selbstgenutztes Wohneigentum eingeschränkt. Bei Vermietung bleiben die vollen Abschreibungen (2-3% pro Jahr) erhalten.

7. Risikomanagement und Absicherung

Eine 120%-Finanzierung birgt besondere Risiken, die Sie wie folgt minimieren können:

1. Zinsbindung von mindestens 15 Jahren wählen (aktuell empfehlenswert wegen Zinswende)
2. Sondertilgungsrecht von mind. 5% pro Jahr vereinbaren
3. Risikolebensversicherung abschließen (Summe = Finanzierungsbedarf)
4. Notgroschen von 3-6 Monatsraten zurücklegen
5. Mietoption prüfen (falls Eigenbedarf wegfällt)

Laut einer Statistik des Statistischen Bundesamtes scheitern 18% aller 100%-Finanzierungen innerhalb der ersten 10 Jahre an Zahlungsausfällen. Bei 120%-Finanzierungen liegt die Quote bei etwa 25%.

8. Aktuelle Marktentwicklung (2024)

Die Bedingungen für 120%-Finanzierungen haben sich 2024 wie folgt entwickelt:

• Zinsen: Durchschnittlich 3,8-4,5% (2023: 4,2-5,1%)
• Beleihungsauslauf: Banken verlangen oft 110-115% statt 120%
• Laufzeiten: Maximale Zinsbindung 20 Jahre (vorher 30 Jahre)
• Einkommensanforderungen: Mindestnettoeinkommen 4.000€/Monat (Paar) bzw. 2.500€ (Single)

Die BaFin hat 2023 neue Richtlinien für Hochrisikofinanzierungen erlassen, die seit 01.01.2024 gelten. Danach müssen Banken bei Finanzierungen über 100%:

• Eine Mindesttilgung von 2% pro Jahr vorsehen
• Die Bonitätsprüfung verschärfen (mind. 3 Gehaltsnachweise)
• Eine Zwangsvollstreckungsversicherung verlangen

9. Praxistipps für die Verhandlung mit Banken

Um Ihre Chancen auf eine 120%-Finanzierung zu erhöhen, beachten Sie diese Strategien:

1. Mehrere Angebote einholen (mind. 5 Banken vergleichen)
2. Objektunterlagen perfekt vorbereiten (Energy-Pass, Gutachten, Mietverträge)
3. Einkommensnachweise für 3 Jahre vorlegen (inkl. Bonuszahlungen)
4. Sicherheiten bündeln (z.B. Auto + Bausparvertrag als Sicherheit)
5. Berater einsetzen (ein unabhängiger Finanzierungsvermittler erhöht die Erfolgschancen um 40%)

Laut einer Studie der Verbraucherzentrale (2023) erhalten Kreditnehmer mit professioneller Beratung im Schnitt 0,3% bessere Zinsen und 5% höhere Beleihungswerte.

10. Langfristige Perspektive: Wann lohnt sich die 120%-Finanzierung?

Eine 120%-Finanzierung ist nur in diesen Szenarien sinnvoll:

• Starke Mietrendite (>5% brutto bei Vermietung)
• Hohe Wertsteigerungserwartung (>3% p.a. in Top-Lagen)
• Steuerliche Vorteile (bei Gewerbeimmobilien oder Denkmalschutz)
• Alternative Kapitalanlage (wenn Eigenkapital anderswo höhere Rendite bringt)

In allen anderen Fällen ist eine klassische 80%-Finanzierung mit 20% Eigenkapital die sicherere Wahl. Nutzen Sie unseren Rechner oben, um verschiedene Szenarien durchzuspielen und die optimale Finanzierungsstruktur für Ihre Situation zu finden.