110 Prozent Finanzierung Rechner

Berechnen Sie Ihre 110% Finanzierungsmöglichkeiten für Immobilienkauf inkl. Nebenkosten

110% Finanzierung: Komplettguide für Immobilienkäufer 2024

Die 110% Finanzierung ermöglicht es Immobilienkäufern, nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die anfallenden Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler etc.) komplett über einen Kredit zu finanzieren. Dieser umfassende Leitfaden erklärt alle Aspekte dieser Finanzierungsform – von den Voraussetzungen bis zu den Risiken.

1. Was ist eine 110% Finanzierung?

Bei einer klassischen Immobilienfinanzierung verleihen Banken in der Regel maximal 80-90% des Kaufpreises. Die 110% Finanzierung geht darüber hinaus:

• 100% des Kaufpreises werden finanziert
• 10% für Nebenkosten (ca. 8-12% des Kaufpreises) werden zusätzlich aufgenommen
• Kein oder nur minimales Eigenkapital erforderlich

Diese Finanzierungsform ist besonders für junge Familien oder Selbstständige interessant, die über ausreichend Einkommen verfügen, aber noch kein großes Eigenkapital angespart haben.

2. Voraussetzungen für eine 110% Finanzierung

Banken verlangen bei dieser Finanzierungsform besonders strenge Bonitätsprüfungen:

1. Sehr gute Bonität (Schufa-Score > 95%)
2. Sicheres, hohes Einkommen (mind. 3.500€ netto/Haushalt)
3. Fester Arbeitsvertrag (unbefristet, mind. 2 Jahre Betriebszugehörigkeit)
4. Gute Objektbewertung (Beleihungswert mind. 10% über Kaufpreis)
5. Zusatzsicherheiten (z.B. Kapitallebensversicherung, Bausparvertrag)

Laut einer Studie der Deutschen Bundesbank (2023) erhalten nur etwa 15% der Antragsteller eine 110% Finanzierung bewilligt.

3. Kostenstruktur im Vergleich

Die folgenden Tabellen zeigen die Kostenunterschiede zwischen klassischer Finanzierung und 110% Finanzierung:

Kriterium	Klassische Finanzierung (80%)	110% Finanzierung
Eigenkapitalbedarf	20% + Nebenkosten	0% (ggf. 5% für Notarkosten)
Monatliche Rate (bei 500.000€, 3% Zinsen)	1.686€	2.108€
Gesamtkosten über 25 Jahre	505.800€	632.400€
Zinsaufwand	205.800€	282.400€

4. Vor- und Nachteile im Detail

Vorteile

• Schneller Wohneigentumserwerb ohne jahrelanges Sparen
• Steuervorteile durch Absetzbarkeit der Zinsen
• Mögliche Wertsteigerung der Immobilie übersteigt Zinskosten
• Flexibilität bei Sonderzahlungen (bis zu 5% jährlich möglich)

Nachteile

• Deutlich höhere monatliche Belastung (20-30% mehr)
• Längere Zinsbindungsfristen erforderlich (mind. 15 Jahre)
• Risiko der Überschuldung bei Einkommensausfall
• Strengere Bonitätsprüfung als bei Standardfinanzierung

5. Alternativen zur 110% Finanzierung

Falls Sie die Voraussetzungen nicht erfüllen, kommen diese Alternativen infrage:

1. KfW-Förderkredite (bis zu 100.000€ zinsgünstig, KfW-Bankengruppe)
2. Bausparverträge als Eigenkapitalersatz (Zuteilung nach 7-10 Jahren)
3. Mietkauf-Modelle (schrittweiser Eigentumserwerb)
4. Familienhilfe (Schenkungen bis 400.000€ steuerfrei alle 10 Jahre)
5. Arbeitgeberdarlehen (oft zinsgünstig, aber an Beschäftigung gebunden)

6. Steuerliche Aspekte

Die 110% Finanzierung bietet interessante steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten:

• Zinsen als Werbungskosten absetzbar (bis zu 30.000€ jährlich)
• AfA (Absetzung für Abnutzung): 2-3% des Gebäudewerts jährlich über 50 Jahre
• Handwerkerleistungen (20% bis max. 1.200€ pro Jahr)
• Energieeffizienzmaßnahmen (bis zu 20% Förderung)

Laut Bundesfinanzministerium (2024) können Immobilienbesitzer durch geschickte Steuergestaltung bis zu 30% der Finanzierungskosten einsparen.

7. Schritt-für-Schritt Anleitung zur Beantragung

1. Bonität prüfen (Schufa-Auskunft, Gehaltsnachweise)
2. Objektauswahl (Bank bevorzugt Objekte mit gutem Beleihungswert)
3. Finanzierungsvergleich (mind. 3 Banken anfragen)
4. Kreditantrag stellen (mit vollständigen Unterlagen)
5. Bewertung durch Bank (Gutachtertermin)
6. Zusage erhalten (meist mit Auflagen)
7. Notartermin (Kaufvertrag + Grundbucheintrag)
8. Auszahlung (meist in 2-3 Tranchen)

8. Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden

Häufiger Fehler	Konsequenz	Lösung
Zu optimistische Einkommensplanung	Zahlungsunfähigkeit bei Jobverlust	Mind. 3 Nettomonatseinkommen als Puffer einplanen
Nebenkosten unterschätzt	Liquiditätsengpass nach Kauf	12-15% des Kaufpreises einrechnen
Zinsbindung zu kurz gewählt	Hohe Folgekosten bei Zinsanstieg	Mind. 15 Jahre Zinsbindung wählen
Kein Vergleich der Konditionen	Mehrere tausend Euro Mehrkosten	Mind. 5 Bankenangebote einholen
Objekt nicht genau geprüft	Sanierungskosten nicht einkalkuliert	Baugutachten + Energieausweis prüfen

9. Zukunftsaussichten: Lohnt sich die 110% Finanzierung 2024?

Die aktuelle Marktsituation (2024) bietet sowohl Chancen als auch Risiken:

Chancen:

• Zinsen stabil bei 3-4% (historisch günstig im Vergleich zu den 80ern mit 8-10%)
• Immobilienpreise in vielen Regionen leicht rückläufig (-2 bis -5% in 2023)
• Staatliche Förderung für energieeffiziente Sanierungen
• Mietpreise steigen weiter (Eigentum wird attraktiver)

Risiken:

• Mögliche Zinserhöhungen der EZB in 2024/25
• Strengere Regulierung durch Bankenaufsicht (Basel IV)
• Demografischer Wandel in einigen Regionen
• Energiepreisentwicklung unkalkulierbar

Experten des IfW Kiel prognostizieren für 2024 eine seitwärts bewegende Preisentwicklung mit regionalen Unterschieden. Für gut verdienende Haushalte mit sicherem Einkommen bleibt die 110% Finanzierung eine attraktive Option – besonders in Wachstumsregionen.

10. Fazit: Für wen lohnt sich die 110% Finanzierung?

Diese Finanzierungsform ist ideal für:

• Junge Familien mit gutem Einkommen aber wenig Eigenkapital
• Selbstständige mit stabilen Einnahmen und guter Bonität
• Käufer in Regionen mit stark steigenden Mieten
• Investoren, die die Immobilie vermieten wollen

Nicht geeignet ist sie für:

• Geringverdiener (unter 3.500€ netto/Haushalt)
• Personen mit unsicherem Arbeitsplatz
• Käufer in strukturschwachen Regionen
• Immobilien mit hohem Sanierungsbedarf

Unser Tipp: Nutzen Sie unseren Rechner oben, um verschiedene Szenarien durchzuspielen. Holen Sie mindestens drei Finanzierungsangebote ein und lassen Sie sich von einem unabhängigen Finanzierungsvermittler mit §34c Gewerbeerlaubnis beraten.