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Calcola facilmente l’importo dovuto per IMU e TASI sul tuo immobile nel 2018 secondo le normative vigenti

Guida Completa al Calcolo IMU e TASI 2018

Il 2018 ha rappresentato un anno importante per la fiscalità immobiliare in Italia, con la conferma dell’IMU (Imposta Municipale Unica) e della TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili) come principali tributi locali sulla proprietà immobiliare. Questa guida approfondita vi aiuterà a comprendere tutti gli aspetti relativi al calcolo IMU TASI 2018, dalle basi normative alle procedure pratiche, passando per le esenzioni e le agevolazioni previste.

1. Cos’è l’IMU e cosa è la TASI

IMU (Imposta Municipale Unica) è un’imposta comunale che colpisce il possesso di immobili, escluse le abitazioni principali (con alcune eccezioni). È stata introdotta nel 2012 in sostituzione dell’ICI.

TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili) è invece un tributo destinato a finanziare i servizi indivisibili dei comuni (illuminazione pubblica, manutenzione strade, ecc.). A differenza dell’IMU, la TASI si applica anche alle abitazioni principali, sebbene con aliquote ridotte.

2. Chi deve pagare IMU e TASI nel 2018

Sono tenuti al pagamento:

• I proprietari di immobili (fabbricati, aree fabbricabili, terreni agricoli)
• I titolari di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie)
• I locatari di immobili concessi in leasing (solo per la parte di valore eccedente il canone)
• I concessionari di aree demaniali

Esenzioni principali:

• Abitazione principale e relative pertinenze (esente IMU, ma soggetta a TASI)
• Terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali
• Fabricati rurali strumentali
• Immobili posseduti da enti non commerciali e utilizzati per fini istituzionali
• Immobili dichiarati inagibili o inabitabili
• Immobili concessi in comodato gratuito a parenti in linea retta

3. Come si calcola l’IMU 2018

La formula per il calcolo dell’IMU è:

IMU = (Base imponibile × Aliquota) × (Giorni di possesso / 365)

Base imponibile: Per i fabbricati, si ottiene moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per specifici moltiplicatori:

• 160 per le abitazioni (categorie A, esclusa A/10) e categorie C/2, C/6, C/7
• 140 per i fabbricati delle categorie B, C/3, C/4, C/5
• 80 per i fabbricati della categoria A/10 (uffici e studi privati)
• 65 per i fabbricati della categoria D (esclusa D/5)
• 55 per i fabbricati della categoria D/5

Aliquote: L’aliquota base per il 2018 era dello 0,76% (7,6‰), ma i comuni potevano aumentarla fino allo 0,92% (9,2‰) o ridurla fino allo 0,46% (4,6‰). Per le abitazioni principali di lusso (categorie A/1, A/8, A/9) l’aliquota minima era dello 0,4% (4‰).

4. Come si calcola la TASI 2018

La TASI si calcola con una formula simile:

TASI = (Base imponibile × Aliquota TASI) × (Giorni di possesso / 365)

Base imponibile: È la stessa utilizzata per l’IMU.

Aliquote TASI 2018: L’aliquota standard era dello 0,1% (1‰), ma i comuni potevano aumentarla fino allo 0,25% (2,5‰) o azzerarla. Per le abitazioni principali, l’aliquota massima era dello 0,1% (1‰).

5. Scadenze e modalità di pagamento 2018

Nel 2018, le scadenze per il pagamento di IMU e TASI erano:

• Primo acconto: 18 giugno 2018 (pari al 50% dell’imposta dovuta)
• Saldo: 17 dicembre 2018 (residuo 50%)

Il pagamento poteva essere effettuato tramite:

• Modello F24 (online o presso sportelli bancari/postali)
• PagoPA (per i comuni che avevano adottato questo sistema)
• Bollettino postale (nei comuni che avevano mantenuto questa opzione)

6. Novità e conferme per il 2018

Il 2018 ha visto alcune importanti conferme e novità:

1. Conferma dell’esenzione IMU per l’abitazione principale: Salvo eccezioni per le categorie di lusso (A/1, A/8, A/9), l’abitazione principale rimase esente da IMU.
2. Riduzione del prelievo per i terreni agricoli: I terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali continuavano a beneficiare dell’esenzione.
3. Possibilità di rateizzazione: Per importi superiori a €258,23, era possibile rateizzare il pagamento in 3 rate (giugno, settembre, dicembre).
4. Detrazioni per la TASI: Per l’abitazione principale, era prevista una detrazione di €200 (per redditi ISEE fino a €8.000) o €100 (per redditi ISEE tra €8.000 e €12.000).
5. Comuni a statuto speciale: Regioni come Sicilia e Sardegna applicavano regole leggermente diverse, con aliquote e scadenze specifiche.

7. Errori comuni da evitare nel calcolo

Nel calcolo dell’IMU e TASI 2018, molti contribuenti commettevano questi errori:

• Dimenticare la rivalutazione del 5%: La rendita catastale va aumentata del 5% prima di applicare il moltiplicatore.
• Sbagliare il moltiplicatore: Usare 160 per tutti i fabbricati invece dei valori specifici per categoria.
• Non considerare la percentuale di proprietà: In caso di comproprietà, l’imposta va ripartita secondo le quote.
• Errore nei giorni di possesso: Per i trasferimenti durante l’anno, va calcolato il numero esatto di giorni (compreso quello di inizio ed escluso quello di fine).
• Dimenticare le detrazioni TASI: Per l’abitazione principale, molte famiglie non applicavano le detrazioni spettanti.
• Confondere IMU e TASI: Alcuni contribuenti pagavano solo una delle due imposte, trascurando l’altra.

8. Confronto tra IMU 2018 e anni precedenti

Anno	Aliquota base IMU (‰)	Aliquota massima IMU (‰)	Aliquota TASI (‰)	Detrazione TASI abitazione principale	Esenzione abitazione principale
2016	7,6	10,6	1-2,5	Fino a €200	Sì (esclusi A/1, A/8, A/9)
2017	7,6	10,6	0,8-2,5	Fino a €200	Sì (esclusi A/1, A/8, A/9)
2018	7,6	9,2	1-2,5	Fino a €200 (ISEE ≤ €8.000)	Sì (esclusi A/1, A/8, A/9)
2019	7,6	10,6	0-2,5	Fino a €200 (ISEE ≤ €8.000)	Sì (esclusi A/1, A/8, A/9)

9. Casi pratici di calcolo

Caso 1: Seconda casa (categoria A/3) con rendita catastale €500

1. Rendita rivalutata: €500 × 1,05 = €525
2. Base imponibile: €525 × 160 = €84.000
3. IMU (aliquota 8,6‰): €84.000 × 0,0086 = €722,40
4. TASI (aliquota 1‰): €84.000 × 0,001 = €84,00
5. Totale annuale: €806,40

Caso 2: Abitazione principale (categoria A/2) con rendita €800

1. Rendita rivalutata: €800 × 1,05 = €840
2. Base imponibile: €840 × 160 = €134.400
3. IMU: €0 (esente)
4. TASI (aliquota 1‰): €134.400 × 0,001 = €134,40
5. Detrazione TASI: €200 (se ISEE ≤ €8.000) → €0 da pagare
6. Totale annuale: €0

Caso 3: Terreno agricolo (reddito dominicale €300)

1. Rendita rivalutata: €300 × 1,05 = €315
2. Base imponibile: €315 × 135 = €42.525
3. IMU (aliquota 7,6‰): €42.525 × 0,0076 ≈ €323,20
4. TASI: €0 (esente per terreni agricoli)
5. Totale annuale: €323,20 (ma esente se posseduto da coltivatore diretto)

10. Documentazione necessaria per il calcolo

Per calcolare correttamente IMU e TASI 2018, occorre avere a disposizione:

• Visura catastale: Per conoscere categoria, rendita e identificativi dell’immobile.
• Deliberazioni comunali: Ogni comune può modificare aliquote e detrazioni. È importante verificare le deliberazioni specifiche del proprio comune.
• Atto di proprietà: Per confermare la percentuale di possesso e la data di acquisto.
• Per beneficiare delle detrazioni TASI sull’abitazione principale.
• Documentazione esenzioni: Per terreni agricoli, fabbricati rurali o altre categorie esenti.

11. Sanzioni per omesso o ritardato pagamento

In caso di omesso o ritardato pagamento, erano previste:

• Interessi: 0,2% mensile (2,4% annuale) sul debito.
• Sanzioni:
  • 30% dell’imposta dovuta se il pagamento avviene entro 90 giorni dalla scadenza
  • 3,75% per ogni mese (o frazione) di ritardo oltre i 90 giorni, fino a un massimo del 30%
• Ravvedimento operoso: Era possibile regolarizzare la posizione con sconti sulle sanzioni:
  • Entro 14 giorni: sanzione ridotta a 1/10 del minimo (3%)
  • Entro 30 giorni: sanzione ridotta a 1/8 del minimo (3,75%)
  • Entro 90 giorni: sanzione ridotta a 1/7 del minimo (4,28%)

12. Differenze regionali e comunali

Sebbene la normativa nazionale fissasse i principi generali, comuni e regioni avevano ampi margini di manovra:

Regione/Comune	Aliquota IMU 2018	Aliquota TASI 2018	Particolarità
Roma	10,6‰ (massima)	2,5‰ (massima)	Nessuna detrazione TASI per abitazione principale
Milano	9,2‰	2‰	Detrazione TASI di €100 per ISEE ≤ €15.000
Napoli	8,6‰	1,5‰	Aliquota TASI ridotta per abitazioni principali
Torino	9‰	1,8‰	Agevolazioni per famiglie numerose
Sicilia	4-10,6‰	0-2,5‰	Aliquote differenziate per comuni
Sardegna	5,6-10,6‰	0,5-2,5‰	Esenzione IMU per abitazioni principali anche di categoria A/1

13. Come verificare il calcolo del comune

Per assicurarsi che il calcolo sia corretto:

1. Consultare il sito del comune: La maggior parte dei comuni pubblicava le aliquote e le istruzioni per il calcolo.
2. Utilizzare i servizi online: Molti comuni offrivano calcolatori automatici sul loro sito.
3. Richiedere assistenza: Presso gli uffici tributi comunali era possibile ottenere supporto per il calcolo.
4. Confrontare con altri proprietari: Verificare con vicini o conosciuti in situazioni simili.
5. Utilizzare software specializzati: Programmi come GeoIMU o Tributi Locali permettevano calcoli precisi.

14. Novità successive al 2018

Dal 2019, ci sono state alcune modifiche rilevanti:

• Introduzione della “cedolare secca” sugli affitti: Con aliquota al 21% (10% per contratti a canone concordato), che sostituisce IMU e TASI per gli immobili locati.
• Abolizione della TASI: Dal 2020, la TASI è stata assorbita dall’IMU per la maggior parte degli immobili.
• Nuove esenzioni: Estensione delle esenzioni per gli immobili concessi in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado.
• Digitalizzazione dei pagamenti: Obbligo di pagamento tramite PagoPA per importi superiori a €1.000.

15. Risorse utili e riferimenti normativi

Per approfondire:

• Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR): Agenzia delle Entrate – Normativa
• Decreto Legislativo n. 23/2011: Istituzione dell’IMU
• Legge di Stabilità 2014 (L. 147/2013): Introduzione della TASI
• Circolare Agenzia delle Entrate n. 3/DF del 2018: Istruzioni per l’applicazione IMU e TASI 2018
• Sito dell’Agenzia delle Entrate: www.agenziaentrate.gov.it
• Portale dei Comuni Italiani: www.comuni-italiani.it (per verificare aliquote comunali)

16. Domande frequenti su IMU e TASI 2018

D: Sono proprietario di un box auto. Devo pagare IMU e TASI?

R: Sì, i box (categoria C/6) sono soggetti sia a IMU che a TASI, a meno che non siano pertinenze di un’abitazione principale (in tal caso sono esenti da IMU ma soggetti a TASI).

D: Ho comprato casa a metà 2018. Come si calcola l’imposta?

R: L’imposta va calcolata in proporzione ai giorni di possesso. Se hai acquistato il 1° luglio, pagherai il 50% dell’imposta annuale (184/365 giorni).

D: La mia casa è inagibile. Devo comunque pagare?

R: Se l’inagibilità è certificata dal comune, l’immobile è esente da IMU e TASI. Occorre presentare apposita documentazione.

D: Ho affittato la mia seconda casa. Chi paga l’IMU?

R: L’IMU è a carico del proprietario, non dell’inquilino. Tuttavia, le parti possono accordarsi diversamente nel contratto di locazione.

D: Posso detrarre l’IMU pagata sulla seconda casa?

R: No, l’IMU non è detraibile dalle imposte sui redditi. Solo la TASI pagata sull’abitazione principale può essere portata in detrazione (fino a €200 per ISEE ≤ €8.000).

D: Ho dimenticato di pagare l’acconto di giugno. Cosa devo fare?

R: Puoi regolarizzare la posizione con il ravvedimento operoso, pagando l’imposta dovuta più gli interessi (0,2% mensile) e una sanzione ridotta (3% se entri 14 giorni).

17. Consigli per risparmiare su IMU e TASI

Alcuni accorgimenti per ridurre il carico fiscale:

1. Verificare le esenzioni: Controllare se si ha diritto a esenzioni (abitazione principale, terreni agricoli, ecc.).
2. Richiedere le detrazioni TASI: Per l’abitazione principale, presentare l’ISEE per beneficiare delle detrazioni.
3. Controllare le aliquote comunali: Alcuni comuni applicano aliquote inferiori a quelle massime consentite.
4. Frazionare il possesso: In caso di comproprietà, l’imposta si divide tra i comproprietari.
5. Verificare la categoria catastale: Un errore nella categoria può portare a un calcolo sbagliato. Se la categoria è errata, si può richiedere la correzione.
6. Utilizzare le agevolazioni per famiglie numerose: Alcuni comuni prevedono riduzioni per nuclei familiari con più di 3 figli.
7. Pagare in rate: Se l’importo supera €258,23, è possibile rateizzare senza interessi.

18. Errori nei dati catastali: cosa fare

Se i dati catastali (rendita, categoria, superficie) sono errati:

1. Presentare una voltura catastale: Se ci sono errori nei dati del proprietario.
2. Richiedere una revisione della rendita: Se la rendita catastale è troppo alta rispetto al valore reale dell’immobile.
3. Denuncia all’Agenzia delle Entrate: Per errori materiali (es. categoria sbagliata).
4. Richiesta di accatastamento: Per immobili non ancora censiti.

La correzione dei dati catastali può portare a una riduzione delle imposte dovute. Tuttavia, le pratiche possono essere lunghe (anche 6-12 mesi), quindi è consigliabile avviarle tempestivamente.

19. IMU e TASI per gli immobili all’estero

Gli immobili situati all’estero posseduti da residenti in Italia sono soggetti a:

• IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero): Con aliquota dello 0,76% (stessa base imponibile dell’IMU).
• Non sono soggetti a TASI.

La base imponibile è determinata dal valore dell’immobile secondo le regole del paese estero, convertito in euro al cambio ufficiale del 31 dicembre dell’anno precedente.

20. Conclusioni e raccomandazioni finali

Il calcolo dell’IMU e della TASI per il 2018 richiede attenzione ai dettagli: categorie catastali, aliquote comunali, periodi di possesso e possibili esenzioni. Ecco alcuni consigli finali:

• Conservare tutta la documentazione: Visure, deliberazioni comunali, ricevute di pagamento.
• Utilizzare strumenti di calcolo affidabili: Come il calcolatore sopra o quelli messi a disposizione dai comuni.
• Verificare sempre le scadenze: Il 18 giugno e il 17 dicembre sono date fisse, ma alcuni comuni possono avere scadenze diverse.
• Consultare un professionista: In caso di situazioni complesse (comproprietà, immobili misti, esenzioni particolari).
• Monitorare le novità: Le regole su IMU e TASI cambiano spesso; è importante tenersi aggiornati.

Ricordate che, in caso di dubbi, è sempre possibile rivolgersi agli uffici tributi del proprio comune o a un commercialista per una consulenza personalizzata. La correttezza nel pagamento delle imposte locali non solo evita sanzioni, ma contribuisce al finanziamento dei servizi essenziali della comunità.