Avendo Due Appartamenti Sul Modello Isee Quale Viene Calcolata

Scopri quale immobile viene considerato nel calcolo ISEE quando possiedi due appartamenti, seguendo le regole ufficiali INPS 2024

Guida Completa: Due Appartamenti e Calcolo ISEE 2024

Quando si possiedono due appartamenti, il calcolo dell’ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) segue regole specifiche stabilite dall’INPS. Questa guida spiega nel dettaglio quale immobile viene considerato nel calcolo, come vengono valutati i diversi casi, e quali strategie è possibile adottare per ottimizzare la propria posizione ISEE.

Fonte Ufficiale:

Le regole qui descritte seguono il Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri 5 dicembre 2013, n. 159 e le successive modifiche, in particolare l’art. 7 che disciplina il trattamento degli immobili nel calcolo ISEE.

1. Regola Generale: Quale Immobile Viene Considerato?

Secondo la normativa vigente, solo un immobile viene incluso nel calcolo ISEE quando se ne possiedono due. La scelta avviene secondo questo ordine di priorità:

1. Abitazione principale: Se uno dei due immobili è la tua residenza anagrafica, questo viene automaticamente considerato nel calcolo ISEE, escludendo l’altro (a meno che non sia affittato – vedasi punto 3).
2. Immobile di valore catastale più alto: Se nessuno dei due è l’abitazione principale (ad esempio entrambi sono seconde case), viene considerato quello con valore catastale maggiore.
3. Immobile che produce reddito: Se uno dei due è affittato, questo viene incluso nel calcolo (con specifiche regole per la rendita catastale).

Attenzione:

L’INPS applica una franchigia di €52.500 sul valore degli immobili non abitazione principale. Questo significa che solo la parte eccedente questo importo viene considerata nel calcolo del patrimonio mobiliare.

2. Casi Pratici con Esempi Numerici

Scenario	Immobile 1	Immobile 2	Immobile considerato in ISEE	Valore patrimoniale (€)
Caso 1: Abitazione principale + seconda casa	Residenza (valore €150.000)	Seconda casa (valore €100.000)	Abitazione principale	150.000 (nessuna franchigia)
Caso 2: Due seconde case	Valore €120.000	Valore €80.000	Immobile da €120.000	120.000 – 52.500 = 67.500
Caso 3: Abitazione principale + immobile affittato	Residenza (valore €130.000)	Affittato (valore €90.000, rendita €600)	Abitazione principale	130.000 (l’affittato è escluso)
Caso 4: Due immobili affittati	Affittato (valore €110.000, rendita €700)	Affittato (valore €95.000, rendita €550)	Immobile da €110.000	110.000 – 52.500 = 57.500

3. Come Viene Calcolato il Valore Patrimoniale?

Il valore dell’immobile considerato nel calcolo ISEE non è semplicemente il valore catastale. La formula ufficiale è:

Valore patrimoniale = (Valore catastale × 1,05) – Franchigia

• 1,05: Coefficiente di rivalutazione stabilito dall’INPS
• Franchigia: €52.500 per immobili non abitazione principale; €0 per l’abitazione principale

Esempio pratico:

Se il tuo immobile ha un valore catastale di €120.000 e non è l’abitazione principale:

(120.000 × 1,05) – 52.500 = 126.000 – 52.500 = €73.500 (valore patrimoniale)

4. Eccezioni Importanti

Ci sono situazioni particolari che modificano le regole standard:

• Immobili in comodato gratuito: Se uno dei due immobili è concesso in comodato gratuito a parenti in linea retta (genitori/figli), viene trattato come l’abitazione principale del comodatario.
• Immobili all’estero: Vengono valutati al valore di mercato (non catastale) e convertiti in euro al cambio ufficiale della Banca d’Italia.
• Immobili in usufrutto: Solo la nuda proprietà viene considerata, con una riduzione del 20% per ogni decade di età dell’usufruttuario oltre i 70 anni.
• Immobili in comproprietà: Viene considerato solo la quota di proprietà (es. 50% per due comproprietari).

5. Strategie per Ottimizzare l’ISEE

Se possiedi due immobili, ci sono alcune strategie lecite per migliorare il tuo ISEE:

1. Cambio di residenza: Se uno dei due immobili ha un valore catastale significativamente inferiore, spostare la residenza anagrafica lì può ridurre il valore patrimoniale considerato.
2. Affitto di uno dei due immobili: Un immobile affittato viene valutato solo per la parte eccedente la franchigia (€52.500), mentre la rendita catastale viene considerata nel reddito.
3. Ristrutturazione e riduzione del valore catastale: Alcuni interventi (es. cambio di categoria catastale) possono ridurre il valore dell’immobile.
4. Donazione ai figli: Trasferire un immobile ai figli (con le dovute cautele fiscali) può escluderlo dal tuo ISEE, ma attenzione alle regole sul trasferimento fraudolento.

Attenzione alle Sanzioni:

L’INPS effettua controlli incrociati con l’Agenzia delle Entrate. Dichiarazioni mendaci sul possesso di immobili possono portare a:

• Decadenza dai benefici (es. bonus sociale, assegno unico)
• Sanzioni amministrative fino a €5.000
• Segnalazione alla Guardia di Finanza per frode

Fonte: Agenzia delle Entrate – Sanzioni

6. Domande Frequenti

Se ho due case e ne affitto una, viene considerata nel mio ISEE?

No, se affitti uno dei due immobili e l’altro è la tua abitazione principale, solo l’abitazione principale viene considerata nel calcolo ISEE. L’immobile affittato è escluso dal patrimonio, ma la rendita catastale (non l’affitto effettivo) viene inclusa nel reddito.

Posso scegliere quale dei due immobili includere nell’ISEE?

No, la scelta non è discrezionale. L’INPS applica automaticamente le regole descritte in questa guida. L’unico modo per “influenzare” la scelta è modificare lo status degli immobili (es. cambiare residenza o affittarne uno).

Come viene trattato un immobile ereditato ma non ancora trasferito?

Se l’immobile è ancora intestato al defunto (in attesa di successione), non viene considerato nel tuo ISEE. Una volta trasferito, seguirà le regole standard. Attenzione: se sei usufruttuario, l’immobile viene incluso con le regole sulla nuda proprietà.

7. Confronto tra Scenari: Quale Conviene?

La tabella seguente confronta l’impatto ISEE in diversi scenari di possesso di due immobili:

Scenario	ISEE Stimato (€)	Vantaggi	Svantaggi
Due immobili, uno abitazione principale (€150k) + seconda casa (€80k)	18.500 – 22.000	Seconda casa esente da ISEE (solo se valore < €52.500) Possibilità di affittare la seconda casa	Abitazione principale inclusa per intero IMU/TASI sulla seconda casa
Due immobili affittati (€100k e €70k)	20.000 – 24.500	Entrambe le rendite catastali sono reddito Solo l’immobile più prezioso è in patrimonio	Reddito da affitto tassato (cedolare secca o IRPEF) Rischio di sfitti
Un immobile abitazione principale (€90k) + uno in comodato a figlio (€60k)	15.000 – 18.000	Immobile in comodato escluso dal tuo ISEE Figlio può usarlo come sua abitazione principale	Rischio di contestazioni INPS se comodato non registrato Impossibilità di affittarlo

Conclusione: Cosa Fare Ora?

Se possiedi due immobili, il primo passo è verificare esattamente quale viene incluso nel tuo ISEE usando il nostro calcolatore. Successivamente:

1. Controlla i valori catastali aggiornati presso l’Agenzia delle Entrate (potrebbero essere cambiati dopo l’ultima Dichiarazione Sostitutiva Unica).
2. Valuta le strategie lecite per ottimizzare l’ISEE (es. cambio residenza, affitto).
3. Consulta un CAF o un commercialista per casi complessi (es. immobili all’estero, usufrutto).
4. Presenta la DSU con i dati corretti entro i termini (solitamente 31 dicembre per l’anno successivo).

Risorse Utili:

→ Guida ufficiale INPS sull’ISEE 2024

→ Consultazione valori catastali (Agenzia Entrate)

→ Ministero dell’Economia – Normativa fiscale