Maklerprovision Rechner
Berechnen Sie die Maklercourtage für Ihren Immobilienkauf oder -verkauf in Deutschland. Berücksichtigt aktuelle gesetzliche Regelungen und regionale Unterschiede.
Maklerprovision in Deutschland 2024: Alles was Sie wissen müssen
Die Berechnung der Maklerprovision (auch Maklercourtage genannt) ist ein zentraler Bestandteil jedes Immobilienkaufs oder -verkaufs in Deutschland. Seit der Einführung des Bestellerprinzips im Jahr 2020 durch das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (MaBV) haben sich die Regelungen grundlegend geändert. Dieser umfassende Leitfaden erklärt Ihnen alle wichtigen Aspekte der Maklerprovision – von der Berechnung bis zu den rechtlichen Rahmenbedingungen.
1. Was ist die Maklerprovision?
Die Maklerprovision ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für seine Vermittlungsleistung erhält. Sie wird in der Regel als Prozentsatz vom Kaufpreis berechnet und kann je nach Bundesland, Immobilientyp und Vertragsmodalitäten variieren.
- Kaufimmobilien: Typischerweise zwischen 3,57% und 7,14% inkl. MwSt.
- Mietimmobilien: Meist 2-3 Nettokaltmieten zzgl. MwSt.
- Gewerbeimmobilien: Individuell verhandelbar, oft zwischen 3% und 10%
2. Das Bestellerprinzip seit 2020
Mit dem Inkrafttreten des neuen Maklerrechts am 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip für:
- Wohnungen (Eigentumswohnungen)
- Einfamilienhäuser
- Zweifamilienhäuser
Das bedeutet: Wer den Makler beauftragt, zahlt auch die Provision. Bei Kaufverträgen darf die Provision nicht mehr einfach zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden, wenn nur eine Partei den Makler beauftragt hat.
3. Ausnahmen vom Bestellerprinzip
Das Bestellerprinzip gilt nicht für:
- Gewerbeimmobilien (hier bleibt die freie Vereinbarung möglich)
- Grundstücke ohne Bebauung
- Mehrfamilienhäuser mit mehr als zwei Wohneinheiten
- Erbbaurechte
- Fälle, in denen beide Parteien den Makler gemeinsam beauftragt haben
4. Regionale Unterschiede in der Maklerprovision
Die Höhe der Maklerprovision variiert deutlich zwischen den Bundesländern. Hier eine Übersicht der typischen Sätze (inkl. 19% MwSt.):
| Bundesland | Typische Provision (Kauf) | Typische Provision (Miete) |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 4,76% – 5,95% | 2,38 Nettokaltmieten |
| Bayern | 3,57% – 4,76% | 2,38 Nettokaltmieten |
| Berlin | 5,95% – 7,14% | 2,38 Nettokaltmieten |
| Hamburg | 4,76% – 5,95% | 2,38 Nettokaltmieten |
| Nordrhein-Westfalen | 3,57% – 5,95% | 2,38 Nettokaltmieten |
Diese Unterschiede ergeben sich aus lokalen Marktgepflogenheiten und der unterschiedlichen Rechtsprechung der Landgerichte. In Berlin sind die Sätze traditionell höher als in anderen Bundesländern.
5. Berechnungsbeispiele für die Maklerprovision
Beispiel 1: Wohnungskauf in München (Bayern)
- Kaufpreis: 600.000 €
- Provision: 3,57% inkl. 19% MwSt.
- Berechnung: 600.000 € × 0,0357 = 21.420 €
- Netto-Provision: 21.420 € / 1,19 = 18.000 €
- Enthaltene MwSt.: 3.420 €
Beispiel 2: Hauskauf in Berlin
- Kaufpreis: 800.000 €
- Provision: 5,95% inkl. 19% MwSt.
- Berechnung: 800.000 € × 0,0595 = 47.600 €
- Netto-Provision: 47.600 € / 1,19 ≈ 40.000 €
- Enthaltene MwSt.: 7.600 €
6. Wer zahlt die Maklerprovision?
Seit 2020 gilt:
- Bei Kaufverträgen: Derjenige, der den Makler beauftragt hat (in der Regel der Verkäufer)
- Bei Mietverträgen: Der Vermieter, wenn er den Makler beauftragt hat
- Ausnahme: Bei Doppelauftrag (beide Parteien beauftragen den Makler) kann die Provision geteilt werden
Wichtig: Die Kostenverteilung muss vor der Beauftragung des Maklers schriftlich vereinbart werden. Mündliche Absprachen sind nichtig (§ 656c BGB).
7. Maklerprovision bei der Steuer absetzen
Die Maklerprovision kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich geltend gemacht werden:
| Situation | Abzugsmöglichkeit | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Kauf selbstgenutzter Immobilie | Als Werbungskosten bei Vermietung oder als Herstellungskosten bei späterem Verkauf | § 9 EStG (Werbungskosten), § 6 EStG (Herstellungskosten) |
| Kauf vermieteter Immobilie | Sofort als Werbungskosten abziehbar | § 9 Abs. 1 EStG |
| Verkauf privat genutzter Immobilie | Als Veräußerungskosten vom Verkaufserlös abziehbar | § 23 EStG (Spekulationssteuer) |
| Gewerbeimmobilien | Als Betriebsausgabe voll abziehbar | § 4 Abs. 4 EStG |
Wichtig: Die Maklerkosten müssen in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) oder Anlage S (selbstständige Tätigkeit) der Steuererklärung angegeben werden. Bei privat genutzten Immobilien ist ein Abzug nur möglich, wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahren wieder verkauft wird (Spekulationsfrist).
8. Tipps zur Verhandlung der Maklerprovision
- Vergleichen Sie mehrere Makler: Die Provision ist verhandelbar – holen Sie mindestens 3 Angebote ein.
- Prüfen Sie die Leistung: Ein hoher Provisionssatz sollte mit besonderen Leistungen (z.B. professionelle Homestaging, 3D-Touren) gerechtfertigt sein.
- Staffelprovision vereinbaren: Bei hohen Kaufpreisen können gestaffelte Sätze (z.B. 5% bis 500.000 €, 3% darüber) vereinbart werden.
- Schriftlicher Maklervertrag: Lassen Sie sich alle Kosten vor der Beauftragung schriftlich bestätigen.
- Prüfen Sie die AGB: Achten Sie auf versteckte Kosten wie “Erfolgsboni” oder “Marketingpauschalen”.
- Verhandeln Sie bei Doppelauftrag: Wenn beide Parteien den Makler beauftragen, kann die Provision oft reduziert werden.
9. Häufige Streitfälle und wie Sie sie vermeiden
Probleme mit der Maklerprovision entstehen oft durch:
- Unklare Auftragsvergabe: Wer hat den Makler wirklich beauftragt? Schriftliche Dokumentation ist essenziell.
- Versteckte Kosten: Manche Makler berechnen zusätzliche “Verwaltungskosten” oder “Vertragsgebühren”.
- Provisionsforderung ohne Erfolg: Die Provision ist nur fällig, wenn der Makler den Vertragsabschluss nachweislich ermöglicht hat.
- Falsche Berechnungsgrundlage: Die Provision wird immer vom tatsächlichen Kaufpreis (nicht vom Verkehrswert) berechnet.
Im Streitfall können Sie sich an die Immobilienverbände (IVD, RDM) oder die Verbraucherzentrale wenden. Bei rechtlichen Auseinandersetzungen ist oft das Oberlandesgericht Düsseldorf (für Maklerrecht zuständig) die letzte Instanz.
10. Alternative Modelle zur klassischen Maklerprovision
Zunehmend etablieren sich alternative Vergütungsmodelle:
- Festpreis-Makler: Pauschalpreis (z.B. 5.000 €) statt prozentualer Provision
- Erfolgsabhängige Provision: Nur bei Verkauf über einem Mindestpreis
- Hybridmodelle: Kombination aus Grundgebühr + reduzierter Provision
- Online-Makler: Geringere Kosten (1-2%) durch digitale Prozesse
Diese Modelle können besonders bei hochpreisigen Immobilien erhebliche Einsparungen bringen. Allerdings sollte die Qualität der Leistung (z.B. Exposure, Verhandlungsführung) nicht leiden.
11. Zukunft der Maklerprovision in Deutschland
Die Debatte um die Maklerprovision bleibt dynamisch. Aktuelle Entwicklungen:
- EU-Richtlinie: Die EU-Verbraucherrechterichtlinie könnte weitere Änderungen bringen.
- Digitalisierung: Plattformen wie Immoscout24 experimentieren mit eigenen Maklerservices.
- Transparenzgesetze: Diskussionen über verpflichtende Angabe der Provision in Exposés.
- Regionale Angleichung: Bestrebungen, die starken Unterschiede zwischen den Bundesländern zu verringern.
Experten erwarten, dass sich der Markt in den nächsten 5 Jahren deutlich verändern wird, mit mehr Transparenz und sinkenden Durchschnittsprovisionen – besonders in Ballungsräumen mit hohem Wettbewerbsdruck.
12. Häufige Fragen zur Maklerprovision
Ist die Maklerprovision verhandelbar?
Ja, die Provision ist nicht gesetzlich festgeschrieben und kann individuell vereinbart werden. Besonders bei hochpreisigen Immobilien oder Gewerbeobjekten sind Rabatte oft möglich.
Kann ich die Maklerprovision von der Steuer absetzen?
Ja, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen (siehe Abschnitt 7). Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist ein Abzug nur möglich, wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahren wieder verkauft wird.
Was passiert, wenn der Kauf nicht zustande kommt?
Grundsätzlich fällt die Provision nur an, wenn der Makler den Vertragsabschluss nachweislich ermöglicht hat. Bei einem gescheiterten Kauf ist keine Provision fällig – es sei denn, es wurde eine separate “Vermittlungsgebühr” vereinbart (was rechtlich umstritten ist).
Darf der Makler Provision von beiden Parteien verlangen?
Nein, seit 2020 ist das nur noch möglich, wenn beide Parteien den Makler explizit gemeinsam beauftragt haben. Eine einseitige Beauftragung berechtigt nur zur Forderung gegenüber dem Auftraggeber.
Wie hoch ist die Maklerprovision bei einer Mietwohnung?
Bei Mietverträgen beträgt die Provision typischerweise 2-3 Nettokaltmieten zzgl. 19% MwSt. Seit 2020 muss der Vermieter die Provision tragen, wenn er den Makler beauftragt hat.
Kann ich die Maklerprovision in Raten zahlen?
Das ist Verhandlungssache. Viele Makler bieten Ratenzahlungen an, besonders bei hohen Provisionen. Allerdings kann der Makler auf sofortiger Zahlung bestehen, da er mit Abschluss des Kaufvertrags seinen Anspruch erwirbt.
13. Fazit: So sparen Sie bei der Maklerprovision
Die Maklerprovision ist ein erheblicher Kostenfaktor beim Immobilienkauf. Mit diesen Strategien können Sie sparen:
- Vergleichen Sie mehrere Makler und verhandeln Sie aktiv über die Provision.
- Prüfen Sie alternative Vergütungsmodelle wie Festpreise oder Staffelprovisionen.
- Nutzen Sie das Bestellerprinzip – als Käufer sollten Sie keinen Makler beauftragen.
- Achten Sie auf versteckte Kosten in den AGB des Maklers.
- Prüfen Sie die steuerliche Absetzbarkeit und dokumentieren Sie alle Kosten.
- Erwägen Sie Online-Makler für standardisierte Objekte.
- Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen – eine mündliche Zusage ist nicht bindend.
Mit dem richtigen Wissen und einer guten Verhandlungsstrategie können Sie bei einer Immobilie im Wert von 500.000 € leicht 5.000-10.000 € an Maklerkosten sparen – Geld, das Sie besser in die Renovierung oder Einrichtung investieren.