Calcolatore Canone Concordato Genova 2018
Calcola l’importo del canone concordato per gli affitti a Genova secondo le regole del 2018
Risultati del calcolo
Guida Completa al Calcolo del Canone Concordato a Genova (2018)
Il canone concordato rappresenta un accordo tra proprietario e inquilino che stabilisce un affitto inferiore rispetto ai valori di mercato, in cambio di agevolazioni fiscali per il locatore. A Genova, le regole per il calcolo del canone concordato nel 2018 sono state definite dall’accordo territoriale siglato tra Comune, sindacati degli inquilini e associazioni dei proprietari.
Questa guida spiega nel dettaglio come funziona il calcolo, quali sono i coefficienti applicati nelle diverse zone della città e come ottimizzare il proprio contratto di locazione.
1. Cos’è il Canone Concordato e perché conviene
Il canone concordato è un sistema che:
- Riduce l’affitto per l’inquilino (fino al 30% in meno rispetto al mercato libero)
- Offre agevolazioni fiscali al proprietario (aliquota IRPEF ridotta al 10% invece del 21%)
- Garantisce stabilità con contratti a canone bloccato per 3+2 anni
- È regolamentato da accordi territoriali che definiscono i massimali
Secondo i dati del ISTAT, a Genova nel 2018 circa il 42% dei contratti di locazione era a canone concordato, con una crescita del 8% rispetto all’anno precedente.
2. Come viene calcolato il canone concordato a Genova
La formula di base è:
Canone Annuo = (Base x Coefficiente Zona x Coefficiente Stato + Aggiunte Servizi) x Superficie
Dove:
- Base: Valore base al mq/anno (€/mq/anno)
- Coefficiente Zona: Moltiplicatore in base alla zona di Genova (1.00-1.40)
- Coefficiente Stato: Moltiplicatore in base allo stato dell’immobile (0.80-1.20)
- Aggiunte Servizi: Valore fisso per servizi extra (€/mq/anno)
- Superficie: Metri quadri dell’immobile
3. Valori di base per tipologia immobiliare (2018)
| Tipologia | Base 2018 (€/mq/anno) | Variazione vs 2017 |
|---|---|---|
| Residenziale standard | 72.50 | +1.4% |
| Residenziale di pregio | 98.30 | +0.8% |
| Commerciale (negozi) | 120.00 | +2.1% |
| Uffici | 105.50 | +1.9% |
4. Coefficienti per zona a Genova
Genova è suddivisa in 4 macro-aree con coefficienti differenti:
| Zona | Coefficiente | Esempi quartieri | Motivazione |
|---|---|---|---|
| Centro storico | 1.40 | San Lorenzo, Porto Antico, Carignano | Alta domanda turistica e residenziale |
| Ponente/Levante | 1.10 | Sampierdarena, Cornigliano, Sturla | Buona connessione con il centro |
| Valpolcevera | 0.90 | Rivarra, Pontedecimo, Campi | Zona periferica con minori servizi |
| Valbisagno | 0.95 | Molassana, Struppa, Bavari | Zona residenziale con servizi medi |
5. Coefficienti per stato dell’immobile
Lo stato di manutenzione influisce significativamente sul canone:
- Ottimo (ristrutturato da <5 anni): 1.20
- Buono (buono stato manutentivo): 1.00
- Mediocre (necessita interventi): 0.85
- Scadente (gravi problemi strutturali): 0.70
6. Aggiunte per servizi accessori
I servizi extra aumentano il valore dell’immobile:
- Riscaldamento centralizzato: +€3.50/mq/anno
- Aria condizionata: +€2.80/mq/anno
- Posto auto: +€1.20/mq/anno (max +€120/anno)
- Giardino privato: +€2.00/mq/anno
- Ascensore: +€1.50/mq/anno (solo se >3° piano)
7. Esempio pratico di calcolo
Prendiamo un appartamento:
- Tipologia: Residenziale standard
- Zona: Ponente (coefficiente 1.10)
- Stato: Buono (coefficiente 1.00)
- Superficie: 85 mq
- Servizi: Riscaldamento centralizzato + ascensore (3° piano)
Calcolo:
- Base: €72.50
- Base x Zona: 72.50 × 1.10 = €80.75
- Base x Stato: 80.75 × 1.00 = €80.75
- Aggiunte servizi: €3.50 (riscaldamento) + €1.50 (ascensore) = €5.00
- Totale al mq: €80.75 + €5.00 = €85.75
- Canone annuo: €85.75 × 85 mq = €7,288.75
- Canone mensile: €7,288.75 / 12 = €607.40
8. Confronto con il mercato libero
Secondo il Rapporto Immobiliare 2018 dell’Agenzia delle Entrate, i canoni medi a Genova nel 2018 erano:
| Zona | Canone concordato (€/mq/anno) | Mercato libero (€/mq/anno) | Risparmio % |
|---|---|---|---|
| Centro storico | 101.50 | 145.00 | 30% |
| Ponente/Levante | 80.75 | 110.00 | 27% |
| Valpolcevera | 65.25 | 85.00 | 23% |
| Valbisagno | 69.00 | 90.00 | 23% |
9. Vantaggi fiscali per i proprietari
I proprietari che applicano il canone concordato beneficiano di:
- Aliquota IRPEF ridotta al 10% (invece del 21% per i contratti a mercato libero)
- Esenzione IMU per gli immobili locati (se il comune ha adottato la misura)
- Deduzione spese manutenzione fino al 50% del canone annuo
- Priorità negli sgravi per interventi di efficientamento energetico
Secondo una stima della Agenzia delle Entrate, un proprietario con reddito medio che affitta un immobile a canone concordato risparmia mediamente €1,200-1,800 all’anno rispetto a un contratto a mercato libero.
10. Come stipulare un contratto a canone concordato
La procedura prevede:
- Verifica requisiti: L’immobile deve essere libero da vincoli (es. edilizia popolare)
- Calcolo canone: Utilizzare il nostro calcolatore o rivolgersi a un CAF
- Registrazione contratto: Presso l’Agenzia delle Entrate con modello RLI
- Comunicazione al Comune: Entro 30 giorni dalla registrazione
- Pagamento imposte:
- Imposta di registro: €67 (fisso)
- Imposta di bollo: €16 ogni 4 facciate
Documenti necessari:
- Documento d’identità di entrambe le parti
- Codice fiscale di locatore e conduttore
- Visura catastale dell’immobile
- Certificato di agibilità
- APE (Attestato Prestazione Energetica)
11. Errori comuni da evitare
Attenzione a:
- Sottostimare la superficie: Misurare sempre con precisione (escludendo balconi >50%)
- Dimenticare i servizi: Ascensore e riscaldamento centralizzato vanno sempre dichiarati
- Sbagliare zona: Verificare la classificazione esatta sul sito del Comune
- Non aggiornare l’APE: Dal 2018 è obbligatorio allegare APE classe ≥ E
- Trascurare la durata: Il contratto ha durata minima 3+2 anni
12. Aggiornamenti e novità post-2018
Dal 2019 sono state introdotte alcune modifiche:
- Incremento base 2019: +1.8% per residenziale, +2.3% per commerciale
- Nuove zone: Suddivisione più dettagliata per Foce e Albaro
- Bonus verde: Aggiunta di +€1.50/mq per immobili con classe energetica A/B
- Digitalizzazione: Possibilità di registrazione online tramite Fisconline
13. Domande frequenti
Q: Posso applicare il canone concordato a un immobile di lusso?
R: No, gli immobili di categoria A/1 (abitazioni di tipo signorile) e A/8 (ville) sono esclusi.
Q: Cosa succede se il canone supera i massimali?
R: Il contratto viene considerato a mercato libero e si perdono le agevolazioni fiscali.
Q: Posso aumentare il canone durante il contratto?
R: No, il canone rimane fisso per 3 anni, poi può essere aggiornato secondo l’ISTAT (max +75% del tasso di inflazione).
Q: È obbligatorio il canone concordato?
R: No, è facoltativo. Tuttavia, per accedere ad agevolazioni comunali (es. contributi per ristrutturazioni) può essere richiesto.
Q: Come viene tassato l’inquilino?
R: L’inquilino non ha agevolazioni specifiche, ma può detrarre il 19% del canone (max €2,633/anno) se il reddito è ≤ €30,987.
14. Risorse utili
Per approfondire:
- Accordo Territoriale Comune di Genova (testo integrale)
- Guida Agenzia Entrate (procedure fiscali)
- Studio Università di Genova (analisi mercato immobiliare 2018)