Calcolo Della Superficie Non Si Tengano In Considerazione Le Pertineneze

Calcola la superficie totale escludendo le pertinenze secondo le normative vigenti

Il calcolo della superficie non pertinenziale è un’operazione fondamentale in ambito immobiliare, fiscale e urbanistico. Questa guida approfondita ti spiegherà tutto ciò che devi sapere su come calcolare correttamente la superficie di un immobile escludendo le pertinenze, secondo le normative vigenti.

Cosa sono le pertinenze e perché vanno escluse

Le pertinenze sono quelle parti di un immobile che, pur essendo funzionalmente collegate all’unità principale, non concorrono alla determinazione della superficie commerciale o abitabile principale. La loro esclusione dal calcolo della superficie è prevista da:

• D.P.R. 138/1998 – Regolamento per la revisione delle tariffe d’estimo
• Circolare Agenzia delle Entrate n. 9/2015 – Chiarimenti sulle pertinenze
• Regolamenti comunali – Che possono introdurre specifiche locali

Le pertinenze più comuni includono:

1. Box e garage – Anche se collegati all’abitazione
2. Cantine e soffitte – Se non abitabili
3. Terrazzi e balconi – Con specifiche percentuali di computabilità
4. Giardini e orti – Salvo diverse disposizioni comunali
5. Locali tecnici – Come centrali termiche o locali contatori

Normativa di riferimento dettagliata

La principale normativa che regola il calcolo delle superfici non pertinenziali è il D.P.R. 138/1998, che all’articolo 3 stabilisce:

“Ai fini della determinazione della consistenza degli immobili, non si tengono in considerazione le pertinenze, intese come quelle parti di fabbricato o quelle aree scoperte che, pur essendo funzionalmente collegate all’unità immobiliare principale, non concorrono alla determinazione della sua superficie commerciale.”

La Circolare 9/2015 dell’Agenzia delle Entrate fornisce ulteriori chiarimenti:

• Le pertinenze devono essere funzionalmente collegate all’unità principale
• Non devono essere autonomamente utilizzabili
• La loro esclusione vale sia per immobili residenziali che commerciali

Differenze tra normativa statale e regolamenti comunali

Mentre la normativa statale fornisce linee guida generali, molti comuni italiani hanno introdotto regolamenti specifici. Ad esempio:

Comune	Normativa Statale	Regolamento Comunale	Differenze principali
Milano	Esclude tutte le pertinenze	Regolamento Edilizio 2019	Include il 30% dei balconi nel computo
Roma	Esclude tutte le pertinenze	Delibera 45/2018	Esclude solo le pertinenze sotto 15 m²
Torino	Esclude tutte le pertinenze	Regolamento Urbanistico 2020	Include cantine se superiori a 20 m²
Napoli	Esclude tutte le pertinenze	Ordinanza 12/2017	Esclude solo garage e box

È quindi fondamentale verificare sempre il regolamento comunale specifico prima di procedere con il calcolo.

Metodologia di calcolo passo-passo

Per calcolare correttamente la superficie non pertinenziale, segui questi passaggi:

1. Identifica la superficie totale
   • Misura o recupera dalla planimetria la superficie lorda totale
   • Includi tutti gli spazi coperti, anche se non abitabili
   • Per gli immobili in condominio, considera solo la tua unità
2. Classifica le pertinenze
   • Crea un elenco di tutte le pertinenze (garage, cantine, etc.)
   • Verifica per ciascuna se è effettivamente una pertinenza secondo la normativa
   • Per i balconi, applica la percentuale di computabilità prevista (solitamente 30-50%)
3. Calcola la superficie delle pertinenze
   • Misura o recupera le superfici di ciascuna pertinenza
   • Per le pertinenze parzialmente computabili (come balconi), applica la percentuale
   • Somma tutte le superfici delle pertinenze
4. Sottrai le pertinenze dalla superficie totale
   • Superficie non pertinenziale = Superficie totale – Superficie pertinenze
   • Arrotonda il risultato al centimetro quadrato
5. Verifica con la normativa comunale
   • Controlla se il tuo comune ha regole specifiche
   • Aggiusta il calcolo se necessario
   • Conserva tutta la documentazione per eventuali controlli

Esempio pratico di calcolo

Consideriamo un appartamento con queste caratteristiche:

• Superficie totale (inclusi balconi): 120 m²
• Balcone: 12 m² (computabile al 30%) = 3.6 m²
• Cantina: 15 m² (non computabile)
• Box auto: 20 m² (non computabile)

Calcolo:

1. Superficie computabile balcone: 12 × 0.30 = 3.6 m²
2. Superficie pertinenze totali: 3.6 + 15 + 20 = 38.6 m²
3. Superficie non pertinenziale: 120 – 38.6 = 81.4 m²

Il risultato finale sarebbe quindi 81.4 m².

Errori comuni da evitare

Nel calcolo delle superfici non pertinenziali si commettono spesso questi errori:

Errore	Conseguenze	Come evitarlo
Non verificare la normativa comunale	Calcolo errato con possibili sanzioni	Consultare sempre l’ufficio tecnico comunale
Includere balconi al 100%	Sovrastima della superficie	Applicare la percentuale corretta (solitamente 30-50%)
Escludere pertinenze computabili	Sottostima della superficie	Verificare la destinazione d’uso di ciascuna pertinenza
Non documentare il calcolo	Difficoltà in caso di controlli	Conservare planimetrie e calcoli dettagliati
Confondere superficie lorda e netta	Errori nel computo delle pertinenze	Utilizzare sempre la superficie lorda per il calcolo

Casi particolari e eccezioni

Alcune situazioni richiedono particolare attenzione:

Immobili con destinazione d’uso mista

Per immobili con destinazione d’uso mista (es. negozio con abitazione sopra), il calcolo delle pertinenze va fatto separatamente per ciascuna parte:

• La cantina del negozio potrebbe essere pertinenza commerciale
• Il box auto potrebbe essere pertinenza residenziale
• I balconi vanno suddivisi in base alla destinazione d’uso

Pertinenze con accesso indipendente

Le pertinenze con accesso indipendente (es. garage con porta su strada) potrebbero non essere considerate tali se:

• Hanno un accesso autonomo dalla strada
• Sono utilizzabili indipendentemente dall’unità principale
• Hanno una destinazione d’uso diversa

In questi casi, potrebbero essere considerate unità immobiliari autonome e non pertinenze.

Immobili in comproprietà

Per gli immobili in comproprietà, il calcolo va fatto:

1. Sulla superficie totale dell’immobile
2. Poi suddivisa in base alle quote di proprietà
3. Le pertinenze vanno attribuite ai singoli comproprietari in base all’uso effettivo

Documentazione necessaria

Per un calcolo corretto e verificabile, è necessario disporre di:

• Planimetria catastale aggiornata
• Visura catastale con destinazione d’uso
• Regolamento comunale specifico
• Eventuali atti notarili che definiscono le pertinenze
• Fotografie degli spazi (per verifiche visive)
• Relazione tecnica se il calcolo è complesso

La Agenzia del Territorio fornisce accesso a gran parte di questa documentazione.

Implicazioni fiscali e urbanistiche

Il corretto calcolo della superficie non pertinenziale ha importanti implicazioni:

Imposizione fiscale

• IMU/TASI: La base imponibile è calcolata sulla superficie non pertinenziale
• Imposta di registro: Per gli atti notarili, influisce sul valore dell’immobile
• Plusvalenze: In caso di vendita, incide sul calcolo della plusvalenza

Piani urbanistici

• Indici di fabbricabilità: Calcolati sulla superficie non pertinenziale
• Onori urbanistici: Possono variare in base alla superficie computabile
• Cambio di destinazione d’uso: Richiede spesso il ricalcolo delle pertinenze

Mutui e valutazioni immobiliari

• Le banche valutano l’immobile sulla base della superficie non pertinenziale
• Una stima errata può portare a valutazioni troppo basse o troppo alte
• In caso di perizia, il perito verificherà sempre il calcolo delle pertinenze

Strumenti e risorse utili

Per effettuare correttamente il calcolo, puoi utilizzare:

• Software catastali come SISTER o DocFA
• Calcolatori online (come quello in questa pagina) per una stima preliminare
• Servizi di un geometra per casi complessi
• Sportelli comunali per verificare la normativa locale
• Guide dell’Agenzia delle Entrate per gli aspetti fiscali

Ricorda che per i casi più complessi, soprattutto quando sono in gioco importanti somme di denaro (come in caso di compravendite o successioni), è sempre consigliabile affidarsi a un professionista (geometra, architetto o commercialista).

Domande frequenti

1. Cosa succede se sbaglio il calcolo delle pertinenze?

Un errore nel calcolo può portare a:

• Pagamento di imposte superiori al dovuto
• Sanzioni in caso di controlli
• Problemi in caso di vendita o successione
• Difficoltà nell’ottenere mutui o finanziamenti

In caso di errore, è possibile presentare una istanza di rettifica all’Agenzia delle Entrate o al Comune.

2. I balconi sono sempre considerati pertinenze?

No, i balconi hanno un trattamento particolare:

• Sono parzialmente computabili (solitamente 30-50%)
• La percentuale esatta dipende dal regolamento comunale
• Alcuni comuni li considerano totalmente computabili se coperti
• Altri li escludono totalmente se sotto una certa dimensione

3. Come si calcolano le pertinenze in un box auto?

Per i box auto:

• Se è esclusivamente pertinenza di un’abitazione, si esclude al 100%
• Se ha accesso indipendente, potrebbe essere considerato unità autonoma
• Se è in comproprietà, va suddiviso tra i proprietari
• La superficie va misurata internamente (muri esclusi)

4. Le pertinenze influiscono sul valore catastale?

Sì, ma in modo indiretto:

• Il valore catastale si basa sulla superficie non pertinenziale
• Tuttavia, le pertinenze possono aumentare il valore commerciale
• Per l’IMU, si considera solo la superficie non pertinenziale
• Per la vendita, le pertinenze possono aumentare il prezzo

5. Posso fare il calcolo da solo o devo rivolgermi a un professionista?

Dipende dalla complessità:

• Per casi semplici (un appartamento con box), puoi usare questo calcolatore
• Per immobili complessi (mista residenziale/commerciale), meglio un geometra
• Se ci sono controversie con il comune o l’Agenzia delle Entrate, serve un commercialista
• In caso di successioni o donazioni, è obbligatorio il professionista

Conclusione e raccomandazioni finali

Il calcolo della superficie non pertinenziale è un’operazione che richiede precisione, conoscenza della normativa e attenzione ai dettagli. Gli errori in questo ambito possono avere conseguenze fiscali e legali significative.

Le nostre raccomandazioni finali:

1. Verifica sempre la normativa comunale specifica
2. Documenta tutto: conservare planimetrie, calcoli e regolamenti
3. Usa strumenti affidabili come il calcolatore in questa pagina
4. Per casi complessi, consultare un geometra o commercialista
5. Aggiornati sulle eventuali modifiche normative

Ricorda che le normative in questo ambito possono cambiare: il sito della Gazzetta Ufficiale è la fonte ufficiale per gli aggiornamenti legislativi.

Per approfondimenti tecnici, puoi consultare:

• Agenzia del Territorio – Per aspetti catastali
• Agenzia delle Entrate – Per aspetti fiscali
• Ministero delle Infrastrutture e Trasporti – Per normative edilizie