Calcolo Volume Condono 47 85

Calcola il volume edificabile e le sanatorie applicabili secondo la legge 47/1985

Guida Completa al Calcolo del Volume Condono Legge 47/85

La Legge 47/1985, conosciuta come “Legge sul Condono Edilizio”, ha rappresentato uno dei provvedimenti più discussi nella storia urbanistica italiana. Questo provvedimento ha permesso la sanatoria di numerosi abusi edilizi commessi entro il 31 marzo 1985, introducendo specifici criteri per il calcolo dei volumi condonabili.

In questa guida approfondiremo:

• I requisiti fondamentali per accedere al condono
• Le modalità di calcolo dei volumi condonabili
• Le differenze tra le zone urbanistiche (A, B, C, D, E)
• Le sanzioni applicabili e i costi associati
• La procedura amministrativa per ottenere la sanatoria

1. Requisiti per l’Accesso al Condono Edilizio

Per poter beneficiare del condono edilizio secondo la Legge 47/85, è necessario che:

1. Data dell’abuso: L’abuso edilizio deve essere stato commesso entro il 31 marzo 1985. Abusi successivi a questa data non sono condonabili con questa legge.
2. Tipologia di abuso: Sono condonabili solo determinate tipologie di abusi, tra cui:
   • Ampliamenti non autorizzati
   • Cambio di destinazione d’uso (con specifiche limitazioni)
   • Inosservanza delle distanze legali
   • Superamento delle altezze massime
3. Assenza di vincoli: L’immobile non deve essere soggetto a vincoli paesaggistici, idrogeologici o di altro tipo che ne impediscano la sanatoria.
4. Pagamento delle sanzioni: È necessario corrispondere una sanzione calcolata in base al volume condonato e alla zona urbanistica.

Fonte Ufficiale:

Testo completo della Legge 28 febbraio 1985, n. 47 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 54 del 28-3-1985.

2. Calcolo del Volume Condonabile

Il calcolo del volume condonabile segue specifiche regole tecniche stabilite dalla legge e dalle successive circolari applicative. I parametri principali sono:

2.1 Volume Lordo e Volume Netto

La legge distingue tra:

• Volume lordo: Comprende tutti gli spazi dell’edificio, inclusi muri perimetrali e spazi tecnici.
• Volume netto: Esclude i muri perimetrali e gli spazi non abitabili (come cantine e soffitte non praticabili).

Per il condono, generalmente si considera il volume lordo, ma in alcune regioni possono essere applicate riduzioni per arrivare al volume netto.

2.2 Coefficienti per Zona Urbanistica

Le percentuali di volume condonabile variano in base alla zona urbanistica in cui ricade l’immobile:

Zona Urbanistica	Descrizione	% Massima Condonabile	Costo Sanatoria (€/m³)
A	Centri storici e aree di pregio	10-20%	120-180
B	Aree di completamento	25-35%	90-130
C	Aree di espansione	40-50%	70-110
D	Aree industriali	30-40%	80-120
E	Aree agricole	15-25%	100-150

Nota: I valori riportati sono indicativi. Le percentuali esatte e i costi possono variare in base a:

• Regolamenti regionali e comunali
• Presenza di piani urbanistici specifici
• Tipologia specifica di abuso

2.3 Formula di Calcolo

La formula base per il calcolo del volume condonabile è:

Volume Condonabile = Superficie (m²) × Altezza (m) × % Condonabile

Dove:

• Superficie: Superficie coperta dell’abuso (in m²)
• Altezza: Altezza media dell’abuso (in metri)
• % Condonabile: Percentuale massima ammissibile per la zona urbanistica

3. Procedura per la Sanatoria

La procedura per ottenere la sanatoria dell’abuso edilizio secondo la Legge 47/85 prevede i seguenti passaggi:

1. Verifica preliminare:
   • Accertamento della data dell’abuso (entro 31/03/1985)
   • Verifica dell’assenza di vincoli
   • Consultazione degli strumenti urbanistici comunali
2. Redazione della pratica:
   • Elaborati grafici (piantine, sezioni, prospetti)
   • Relazione tecnica asseverata da un professionista abilitato
   • Documentazione fotografica dello stato di fatto
3. Presentazione della domanda:
   • Presso lo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) del comune
   • Pagamento dei diritti di segreteria
4. Pagamento della sanzione:
   • Calcolata in base al volume condonato e alla zona urbanistica
   • Può essere rateizzata in base alla normativa vigente
5. Ottenimento del provvedimento:
   • Tempo medio: 6-12 mesi
   • Possibili integrazioni documentali richieste dal comune

Documentazione Tecnica:

Per la redazione degli elaborati tecnici, fare riferimento alle linee guida del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti e ai regolamenti edilizi comunali.

4. Casi Particolari e Eccezioni

Alcune situazioni richiedono particolare attenzione:

4.1 Abusi in Aree Vincolate

Gli abusi edilizi commessi in aree soggette a vincoli (paesaggistici, idrogeologici, archeologici) non sono generalmente condonabili. Tuttavia, in alcuni casi specifici, può essere concessa una sanatoria parziale previo parere favorevole degli enti preposti (Soprintendenze, Genio Civile, ecc.).

4.2 Cambio di Destinazione d’Uso

Il cambio di destinazione d’uso (ad esempio da agricolo a residenziale) è condonabile solo se:

• L’immobile esisteva già prima del 31/03/1985
• Il cambio non comporta un aumento di volume
• Sono rispettate le normative igienico-sanitarie

4.3 Abusi in Zona Agricola (E)

Per gli abusi in zona E (agricola), le percentuali condonabili sono generalmente più basse (15-25%) e spesso è richiesto:

• Il mantenimento della destinazione agricola principale
• La dimostrazione dell’attività agricola preesistente
• Il rispetto delle distanze dalle aree boschive

5. Costi e Sanzioni

Il costo della sanatoria viene calcolato in base a:

• Volume condonato (in m³)
• Zona urbanistica (A, B, C, D, E)
• Regione e comune (possono applicare maggiorazioni)

Di seguito una tabella riassuntiva dei costi medi per regione (aggiornati al 2023):

Regione	Costo Medio (€/m³)	Tempo Medio Sanatoria (mesi)	Note
Lazio	100-150	8-12	Maggiorazioni per Roma capitale
Lombardia	120-180	6-10	Procedure accelerate in alcuni comuni
Campania	80-130	10-14	Alta variabilità tra comuni
Sicilia	70-120	12-18	Procedure spesso più lunghe
Piemonte	90-140	7-11	Incentivi per sanatorie in centri minori

È importante notare che:

• I costi possono essere rateizzati fino a 5 anni
• Sono previste riduzioni per pagamenti in un’unica soluzione
• In alcuni comuni si applicano maggiorazioni per abusi particolarmente gravi

6. Errori Comuni da Evitare

Nella pratica del condono edilizio, alcuni errori possono compromettere l’esito della sanatoria:

1. Sottostima del volume: Dichiarare un volume inferiore a quello reale può portare al rigetto della pratica o a sanzioni penali.
2. Documentazione incompleta: Manca spesso la relazione tecnica asseverata o gli elaborati grafici dettagliati.
3. Errata classificazione della zona: Confondere la zona urbanistica può portare a calcoli errati delle percentuali condonabili.
4. Omessa verifica dei vincoli: Non accertare la presenza di vincoli paesaggistici o idrogeologici.
5. Ritardo nei pagamenti: La mancata osservanza dei termini di pagamento può annullare la sanatoria.

7. Alternative al Condono 47/85

Nel caso in cui l’abuso non sia condonabile con la Legge 47/85, esistono altre possibilità:

• Condono “bis” (Legge 724/1994): Per abusi commessi tra il 1° aprile 1985 e il 31 dicembre 1993.
• Sanatoria ordinaria: Prevista dall’art. 36 del DPR 380/2001 per abusi minori.
• Demolizione e ricostruzione: In alcuni casi può essere più conveniente demolire e ricostruire in regola.
• Accertamento di conformità: Se l’abuso è stato successivamente legittimato da varianti urbanistiche.

8. Consigli Pratici

Per affrontare al meglio la procedura di condono:

• Consultare un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) per la redazione della pratica.
• Verificare la documentazione catastale per accertare la data di costruzione.
• Richiedere una visura urbanistica presso il comune per conoscere i vincoli applicabili.
• Valutare costi e benefici: In alcuni casi, la sanatoria può costare più della demolizione.
• Controllare le agevolazioni regionali: Alcune regioni prevedono sconti per specifiche tipologie di abusi.

Risorse Utili:

Per approfondimenti, consultare:

• ANCITEL – Associazione Nazionale Comuni Italiani per informazioni sui regolamenti comunali
• Portale Urbanistica Italiana per aggiornamenti normativi
• Consiglio Nazionale Geometri per trovare professionisti qualificati

Domande Frequenti sul Condono 47/85

Il condono 47/85 si può ancora richiedere oggi?

No, la finestra temporale per presentare le domande di condono secondo la Legge 47/85 si è chiusa definitivamente il 31 ottobre 1986. Tuttavia, è ancora possibile:

• Completare pratiche già avviate entro quella data
• Richiedere sanatorie per abusi successivi con altre leggi (es. 724/1994)
• Regolarizzare abusi minori con le procedure ordinarie

Cosa succede se non si sanatoria un abuso edilizio?

La mancata sanatoria di un abuso edilizio può comportare:

• Sanzioni amministrative (da €516 a €20.000)
• Ordine di demolizione da parte del comune
• Impossibilità di vendere l’immobile (trascrizione del vincolo in conservatoria)
• Responsabilità penale per il proprietario (art. 44 DPR 380/2001)

È possibile vendere un immobile con abuso non sanato?

Tecnicamente sì, ma:

• L’abuso deve essere dichiarato nell’atto di compravendita
• Il valore dell’immobile sarà significativamente ridotto
• Il nuovo acquirente eredita la responsabilità dell’abuso
• Molti istituti di credito negano i mutui su immobili con abusi

Quanto costa un tecnico per la pratica di condono?

I costi professionali variano in base a:

• Complessità della pratica
• Dimensione dell’abuso
• Regione e tariffe professionali locali

In media, i costi si aggirano tra:

• €500-€1.500 per abusi semplici (piccoli ampliamenti)
• €1.500-€3.000 per abusi complessi (cambio destinazione d’uso)
• €3.000-€6.000+ per pratiche che richiedono varianti urbanistiche

Il condono 47/85 vale per gli immobili commerciali?

Sì, ma con alcune limitazioni:

• Sono condonabili solo gli abusi commessi entro il 31/03/1985
• Per i locali commerciali, spesso si applicano percentuali ridotte (20-30%)
• È necessario dimostrare l’attività commerciale preesistente
• In zona A (centri storici), i condoni per attività commerciali sono molto restrittivi