Calcolo Volume Condono 47/85

Calcola il volume edificabile condonabile secondo la Legge 47/85 con precisione professionale

Guida Completa al Calcolo Volume Condono Legge 47/85

La Legge 47/1985, conosciuta come “legge sul condono edilizio”, ha rappresentato uno dei provvedimenti più discussi nella storia urbanistica italiana. Questo provvedimento ha permesso la sanatoria di abusi edilizi commessi entro il 1° ottobre 1983, attraverso il pagamento di una somma di denaro e il rispetto di determinate condizioni tecniche.

Cosa prevede la Legge 47/85

La legge ha introdotto la possibilità di condonare:

• Ampliamenti di volumetria non autorizzati
• Cambio di destinazione d’uso senza permessi
• Costruzioni abusive realizzate entro la data limite
• Varianti in corso d’opera non comunicate

Il condono non è automatico ma subordinato a:

1. Presentazione di apposita domanda entro i termini
2. Pagamento delle somme dovute (calcolate in base alla volumetria)
3. Rispetto dei vincoli urbanistici e paesaggistici
4. Assenza di violazioni penali gravi (es. occupazione di suolo demaniale)

Come si calcola il volume condonabile

Il calcolo del volume condonabile segue precise regole tecniche:

Tipologia intervento	Percentuale massima condonabile	Note
Ampliamenti residenziali	30%	Fino a max 750 m³ totali
Cambio destinazione d’uso	20%	Solo per immobili esistenti al 1967
Costruzioni ex novo	15%	Con limite di 250 m³
Interventi in zone agricole	10%	Solo per fabbricati rurali

La formula base per il calcolo è:

Volume condonabile = (Volume aggiunto × Percentuale) + Volume originale

Dove la percentuale varia in base a:

• Tipologia di edificio
• Zona urbanistica
• Anno di realizzazione
• Destinazione d’uso

Differenze tra zone urbanistiche

Le percentuali di condono variano significativamente in base alla zona:

Zona	Descrizione	Percentuale base	Limite massimo (m³)
Zona A	Centri storici	10%	200
Zona B	Aree di completamento	25%	500
Zona C	Aree di espansione	30%	750
Zona D	Aree industriali	20%	1.000
Zona E	Aree agricole	5%	150

Documentazione necessaria per il condono

Per presentare domanda di condono occorre allegare:

1. Planimetria catastale aggiornata
2. Elaborati grafici dell’intervento (pianta, prospetti, sezione)
3. Relazione tecnica firmata da professionista abilitato
4. Documentazione fotografica dello stato di fatto
5. Attestazione di versamento delle somme dovute
6. Dichiarazione di conformità agli standard urbanistici

Casi particolari e limitazioni

Alcune situazioni escludono la possibilità di condono:

• Interventi su immobili vincolati (beni culturali, paesaggistici)
• Occupazione di suolo demaniale o aree protette
• Interventi realizzati dopo il 1° ottobre 1983
• Costruzioni in aree a rischio idrogeologico elevato
• Ampliamenti che superano i limiti di altezza previsti

Per gli immobili situati in zone sismiche, sono previste ulteriori limitazioni:

• Percentuali ridotte del 50% in zona sismica 1
• Obbligo di adeguamento sismico per volumi > 300 m³
• Divieto assoluto per interventi su edifici con vulnerabilità sismica elevata

Procedura per il calcolo pratico

Ecco i passaggi operativi per calcolare correttamente il volume condonabile:

1. Identificazione della zona urbanistica: Verificare nel PRG comunale la classificazione dell’area
2. Misurazione dei volumi:
   • Volume originale: misurato secondo NTC 2018
   • Volume aggiunto: differenza tra stato attuale e originale
3. Determinazione della percentuale: In base a tabelle ministeriali e regolamenti locali
4. Calcolo del volume condonabile: Applicazione della formula con arrotondamento al m³
5. Verifica dei limiti massimi: Controllo che non si superino i volumi consentiti
6. Predisposizione elaborati: Redazione della documentazione tecnica da allegare

Errori comuni da evitare

Nella pratica professionale si riscontrano frequentemente questi errori:

• Confondere superficie con volume (il condono si applica ai m³, non ai m²)
• Non considerare le tolleranze costruttive (5% sul volume complessivo)
• Omettere la verifica della data di realizzazione dell’abuso
• Trascurare i vincoli paesaggistici presenti nell’area
• Non aggiornare la documentazione catastale dopo il condono
• Sottovalutare i costi accessori (oneri, tasse, parcelle professionali)

Normativa di riferimento

Il quadro normativo completo include:

• Legge 28 febbraio 1985, n. 47 – “Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia. Sanatorie” (Gazzetta Ufficiale)
• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 – Testo Unico dell’Edilizia (artt. 36-40)
• Circolare Ministero LL.PP. 22 maggio 1985, n. 2150 – Chiarimenti applicativi
• Legge 23 dicembre 1996, n. 662 – Proroga termini (cd. “condono bis”)
• Sentenza Corte Costituzionale 19 luglio 1989, n. 388 – Pronuncia sulla legittimità

Per approfondimenti tecnici si consiglia la consultazione del portale del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti e delle linee guida ANCI per gli enti locali.

Casi studio reali

Analizziamo alcuni esempi pratici di calcolo:

Caso 1: Villetta unifamiliare in zona B

• Volume originale: 450 m³
• Volume aggiunto: 120 m³ (ampliamento al piano terra)
• Zona urbanistica: B (25%)
• Calcolo:
  • Volume condonabile = 120 × 0.25 = 30 m³
  • Volume totale dopo condono = 450 + 30 = 480 m³
• Oneri: €28.50/m³ × 30 m³ = €855

Caso 2: Capannone industriale in zona D

• Volume originale: 1.200 m³
• Volume aggiunto: 350 m³ (sopraelevazione)
• Zona urbanistica: D (20%)
• Limite massimo: 1.000 m³ (superato → applicazione percentuale ridotta al 15%)
• Calcolo:
  • Volume condonabile = 350 × 0.15 = 52,5 m³
  • Volume totale dopo condono = 1.200 + 52,5 = 1.252,5 m³
• Oneri: €32.00/m³ × 52,5 m³ = €1.680
• Note: Necessario adeguamento antincendio per volumi > 1.000 m³

Consigli pratici per i tecnici

Per gli ingegneri e geometri che si occupano di pratiche di condono:

1. Verifica preventiva:
   • Controllare sempre la data di realizzazione dell’abuso
   • Acquisire visura storica catastale
   • Verificare la presenza di vincoli con il comune
2. Misurazione precisa:
   • Utilizzare strumenti di rilievo laser per volumi complessi
   • Considerare tutti gli elementi (balconi, terrazzi, sottotetti)
   • Applicare le tolleranze costruttive (max 5%)
3. Documentazione:
   • Redigere relazione tecnica dettagliata con foto
   • Allegare elaborati grafici in formato digitale e cartaceo
   • Utilizzare modelli standard regionali dove disponibili
4. Calcolo oneri:
   • Verificare le tariffe comunali aggiornate
   • Considerare eventuali sconti per pagamenti in un’unica soluzione
   • Calcolare anche gli oneri di urbanizzazione

Evoluzione normativa post-1985

Dopo il condono del 1985, la normativa urbanistica ha subito significative evoluzioni:

Anno	Provvedimento	Impatto sul condono 47/85
1994	Legge 493/93 (cd. “condono bis”)	Proroga termini per abusi fino al 1991
2003	Legge 326/2003 (cd. “condono ter”)	Nuove sanatorie con percentuali ridotte
2008	D.Lgs. 115/2008	Inasprimento sanzioni per nuovi abusi
2017	Legge 205/2017 (Legge di Bilancio)	Ultima proroga per pratiche pendenti
2020	D.L. 76/2020 (cd. “Semplificazioni”)	Procedure accelerate per sanatorie minori

La tendenza legislativa recente è verso una progressiva restrizione delle possibilità di condono, con particolare attenzione alla prevenzione del rischio sismico e idrogeologico.

Domande frequenti

È ancora possibile presentare domanda di condono 47/85?

No, i termini per presentare nuove domande sono scaduti definitivamente il 31 dicembre 1986. Tuttavia, è ancora possibile completare le pratiche già avviate o presentare integrazioni per domande pendenti, entro i termini stabiliti dalle proroghe successive.

Qual è la differenza tra condono 47/85 e le sanatorie successive?

Il condono del 1985 era più permissivo sia nelle percentuali (fino al 30%) che nei volumi massimi condonabili. Le sanatorie successive (1994, 2003) hanno progressivamente ridotto queste possibilità, introducendo anche vincoli più stringenti in materia di sicurezza e risparmio energetico.

Come si calcolano gli oneri di condono?

Gli oneri vengono calcolati moltiplicando il volume condonato per una tariffa comunale che varia generalmente tra €25 e €40 al m³. A questa somma vanno aggiunti:

• Oneri di urbanizzazione (primari e secondari)
• Diritti di segreteria
• Eventuali sanzioni per ritardata presentazione
• Costo per adeguamenti (es. barriere architettoniche)

Cosa succede se il condono viene rifiutato?

In caso di rifiuto, l’immobile rimane in stato di abuso edilizio con le seguenti conseguenze:

• Impossibilità di alienazione (vendita, donazione)
• Rischio di ordinanza di demolizione
• Sanzioni amministrative (da €5.000 a €50.000)
• Impossibilità di accedere a bonus edilizi
• Difficoltà nell’ottenere mutui ipotecari

È possibile presentare ricorso al TAR entro 60 giorni dal provvedimento di diniego.

Conclusione e raccomandazioni finali

Il calcolo del volume condonabile secondo la Legge 47/85 richiede precisione tecnica e conoscenza approfondita della normativa urbanistica. Si raccomanda sempre di:

• Affidarsi a professionisti abilitati (ingegneri, architetti, geometri)
• Verificare la documentazione presso gli archivi comunali
• Utilizzare strumenti di calcolo certificati come questo
• Considerare gli aspetti fiscali (IVA, registri, ecc.)
• Aggiornarsi sulle prassi locali che possono variare tra comuni

Per casi complessi o di dubbia interpretazione, è consigliabile richiedere un parere legale specializzato in diritto urbanistico, soprattutto quando sono in gioco volumi significativi o immobili di pregio.

Ricordiamo che questo strumento ha valore puramente indicativo e non sostituisce la consulenza di un tecnico abilitato. Per un calcolo ufficiale è necessario rivolgersi al proprio comune di riferimento o a un professionista iscritto all’albo.