Einkommensteuer Rechner 2019 mit Mieteinnahmen
Berechnen Sie Ihre Einkommensteuer für 2019 inklusive Mieteinnahmen und Werbungskosten
Einkommensteuer 2019 mit Mieteinnahmen: Komplettleitfaden
Die Berechnung der Einkommensteuer in Deutschland ist komplex – besonders wenn Mieteinnahmen ins Spiel kommen. Dieser Leitfaden erklärt Ihnen alles Wichtige zur Einkommensteuer 2019 inklusive Mieteinnahmen, Werbungskosten und Steueroptimierung.
1. Grundlagen der Einkommensteuer 2019
Das deutsche Einkommensteuergesetz (EStG) unterteilt Einkünfte in sieben verschiedene Einkunftsarten. Für Vermieter sind besonders relevant:
- Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit (Lohn/Gehalt)
- Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Mieteinnahmen)
- Sonstige Einkünfte (z.B. Kapitalerträge)
Die Einkommensteuer 2019 wird progressiv berechnet mit einem Grundfreibetrag von 9.168 € für Ledige (18.336 € für Verheiratete). Der Spitzensteuersatz von 42% beginnt bei 55.961 € (111.922 € für Verheiratete).
2. Mieteinnahmen richtig versteuern
Mieteinnahmen zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und müssen in der Anlage V der Steuererklärung angegeben werden. Wichtig:
- Bruttomieteinnahmen: Alle Einnahmen aus Vermietung (Kaltmiete + Nebenkostenumlagen)
- Werbungskosten: Alle mit der Vermietung zusammenhängenden Ausgaben (z.B. Zinsen, Reparaturen, Abschreibungen)
- Überschussermittlung: Nur der Überschuss (Einnahmen – Ausgaben) wird versteuert
| Posten | Beispielwert (Jahr) | Steuerliche Behandlung |
|---|---|---|
| Kaltmiete | 12.000 € | Volle Einnahme |
| Nebenkostenumlage | 2.400 € | Volle Einnahme |
| Zinsaufwand Darlehen | 6.000 € | Voller Abzug als Werbungskosten |
| Abschreibung (2% p.a.) | 4.000 € | Voller Abzug als Werbungskosten |
| Reparaturkosten | 1.200 € | Voller Abzug als Werbungskosten |
| Zu versteuernder Überschuss | 2.400 € |
3. Werbungskosten bei Vermietung optimieren
Vermieter können zahlreiche Ausgaben als Werbungskosten geltend machen. Die wichtigsten Positionen:
- Abschreibungen: Lineare Abschreibung über 50 Jahre (2% pro Jahr) oder degressive Abschreibung
- Finanzierungskosten: Zinsen für Immobilienkredite, Bearbeitungsgebühren
- Betriebskosten: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausmeisterkosten
- Instandhaltung: Reparaturen, Renovierungen (nicht jedoch wertsteigernde Maßnahmen)
- Fahrtkosten: 0,30 € pro km für Fahrten zur Immobilie
- Bürokosten: Mietvertragserstellung, Rechtsberatung
- Leerstand: Auch bei leerstehender Wohnung können Abschreibungen geltend gemacht werden
Wichtig: Erhaltungsaufwand (Reparaturen) ist sofort abziehbar, während Herstellungskosten (wertsteigernde Maßnahmen) über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden müssen.
4. Steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen 2019
Für das Jahr 2019 gelten folgende besondere Regelungen:
- Mietnomaden-Pauschale: Bei Mietausfällen können 100 € pro Monat ohne Nachweis als Werbungskosten geltend gemacht werden
- Energetische Sanierung: 20% der Kosten (max. 40.000 €) über 3 Jahre verteilt abziehbar
- Denkmalschutz: Bis zu 9% der Herstellungskosten pro Jahr über 10 Jahre abziehbar
- Homeoffice-Pauschale: 1.250 € pro Jahr für häusliches Arbeitszimmer (bei Vermietungstätigkeit)
| Jahr | Grundfreibetrag | Spitzensteuersatz ab | Solidaritätszuschlag |
|---|---|---|---|
| 2018 | 9.000 € | 54.950 € | 5,5% |
| 2019 | 9.168 € | 55.961 € | 5,5% |
| 2020 | 9.408 € | 57.052 € | 5,5% (ab 2021 reduziert) |
5. Praktische Tipps zur Steueroptimierung
- Vorbereitende Buchführung: Führen Sie von Anfang an eine akkurate Buchhaltung aller Einnahmen und Ausgaben
- Rechnungen sammeln: Bewahren Sie alle Belege für mindestens 10 Jahre auf (steuerliche Aufbewahrungsfrist)
- Abschreibungen nutzen: Nutzen Sie die lineare Abschreibung über 50 Jahre (2% p.a.) oder bei Denkmälern 2,5% p.a.
- Vorweggenommene Werbungskosten: Ausgaben vor dem Kauf (z.B. Notarkosten) können als Werbungskosten geltend gemacht werden
- Verlustrücktrag: Verluste aus Vermietung können mit anderen Einkünften verrechnet oder zurückgetragen werden
- Steuerberater konsultieren: Bei komplexen Fällen lohnt sich professionelle Beratung
6. Häufige Fehler bei der Steuererklärung mit Mieteinnahmen
- Vergessene Einnahmen: Auch kleine Mieteinnahmen (z.B. von Kellern oder Garagen) müssen angegeben werden
- Falsche Zuordnung: Private und betriebliche Ausgaben werden vermischt
- Unvollständige Belege: Fehlende Rechnungen führen zu Nichtanerkennung von Werbungskosten
- Falsche Abschreibung: Wertsteigernde Maßnahmen werden sofort abgesetzt statt über Jahre verteilt
- Verspätete Abgabe: Bei Mieteinnahmen ist die Abgabefrist der 31. Juli des Folgejahres
Offizielle Quellen und weiterführende Informationen
Für verbindliche Informationen konsultieren Sie bitte die offiziellen Quellen:
- Bundesministerium der Finanzen – Einkommensteuer 2019
- Bundeszentralamt für Steuern – Steuererklärung
- Statistisches Bundesamt – Steuersätze und Freibeträge
Fazit: Einkommensteuer 2019 mit Mieteinnahmen richtig berechnen
Die korrekte Berechnung der Einkommensteuer mit Mieteinnahmen erfordert sorgfältige Planung und Dokumentation. Nutzen Sie diesen Rechner als ersten Schritt, aber beachten Sie:
- Der Rechner gibt eine Schätzung – die finale Berechnung erfolgt durch das Finanzamt
- Individuelle Umstände (z.B. Verlustvorträge) können das Ergebnis beeinflussen
- Bei komplexen Fällen empfiehlt sich die Konsultation eines Steuerberaters
- Die Abgabefrist für die Steuererklärung 2019 war der 31. Juli 2020 (bei Steuerberater bis 28. Februar 2021)
Durch geschickte Nutzung von Werbungskosten und Abschreibungen können Vermieter ihre Steuerlast deutlich reduzieren. Besonders die Kombination aus Mieteinnahmen und anderen Einkunftsarten bietet Optimierungspotenzial.