Grunderwerbsteuer 2017 Rechner
Berechnen Sie die Grunderwerbsteuer für Immobilienkäufe in Deutschland gemäß den Regelungen von 2017
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Grunderwerbsteuer 2017: Alles was Sie wissen müssen
Die Grunderwerbsteuer ist eine wichtige Abgabe, die beim Kauf von Immobilien in Deutschland fällig wird. Im Jahr 2017 gab es einige Besonderheiten und Regelungen, die Immobilienkäufer kennen sollten. Dieser umfassende Ratgeber erklärt die Grunderwerbsteuer 2017, ihre Berechnung, Ausnahmen und steuerliche Optimierungsmöglichkeiten.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine Verkehrssteuer, die beim Erwerb von Grundstücken in Deutschland erhoben wird. Sie fällt an beim:
- Kauf von Grundstücken und Immobilien
- Erwerb von Eigentumswohnungen
- Übertragung von mindestens 95% der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft
- Tausch von Grundstücken
- Erwerb durch Zwangsversteigerung
Grunderwerbsteuersätze 2017 nach Bundesland
Ein entscheidendes Merkmal der Grunderwerbsteuer ist, dass die Bundesländer seit 2006 die Möglichkeit haben, den Steuersatz selbst festzulegen. 2017 gab es folgende Sätze:
| Bundesland | Steuersatz 2017 | Besonderheiten |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 3,5% | Keine Änderungen gegenüber 2016 |
| Bayern | 3,5% | Niedrigster Satz in Deutschland |
| Berlin | 5,0% | Erhöhung von 4,5% auf 5,0% zum 01.01.2014 |
| Brandenburg | 5,0% | Erhöhung von 3,5% auf 5,0% zum 01.07.2012 |
| Bremen | 4,5% | Erhöhung von 3,5% auf 4,5% zum 01.01.2014 |
| Hamburg | 4,5% | Erhöhung von 3,5% auf 4,5% zum 01.01.2014 |
| Hessen | 5,0% | Erhöhung von 3,5% auf 5,0% zum 01.09.2013 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,0% | Erhöhung von 3,5% auf 5,0% zum 01.07.2012 |
| Niedersachsen | 4,5% | Erhöhung von 3,5% auf 4,5% zum 01.03.2014 |
| Nordrhein-Westfalen | 5,0% | Erhöhung von 3,5% auf 5,0% zum 01.10.2011 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0% | Erhöhung von 3,5% auf 5,0% zum 01.01.2015 |
| Saarland | 5,0% | Erhöhung von 3,5% auf 4,5% zum 01.01.2012, dann auf 5,0% zum 01.01.2015 |
| Sachsen | 3,5% | Keine Änderungen, niedrigster Satz |
| Sachsen-Anhalt | 5,0% | Erhöhung von 3,5% auf 5,0% zum 01.01.2014 |
| Schleswig-Holstein | 5,5% | Erhöhung von 3,5% auf 5,0% zum 01.01.2012, dann auf 5,5% zum 01.01.2014 |
| Thüringen | 5,0% | Erhöhung von 3,5% auf 5,0% zum 01.01.2013 |
Berechnung der Grunderwerbsteuer 2017
Die Berechnung der Grunderwerbsteuer erfolgt nach einem einfachen Schema:
- Bemessungsgrundlage ermitteln: Dies ist in der Regel der Kaufpreis der Immobilie. Bei Schenkungen oder Erbschaften wird der Verkehrswert zugrunde gelegt.
- Steuersatz anwenden: Der jeweilige Steuersatz des Bundeslandes wird auf die Bemessungsgrundlage angewendet.
- Runden: Das Ergebnis wird auf volle Euro abgerundet (§ 11 GrEStG).
Formel: Grunderwerbsteuer = (Kaufpreis × Steuersatz) → abgerundet auf volle Euro
Beispielrechnung für Bayern (3,5%):
Kaufpreis: 500.000 €
500.000 × 0,035 = 17.500 €
Die Grunderwerbsteuer beträgt also 17.500 €.
Ausnahmen und Befreiungen 2017
Nicht jeder Immobilienkauf unterliegt der Grunderwerbsteuer. 2017 galten folgende wichtige Ausnahmen:
- Familienangehörige: Übertragungen zwischen Ehegatten, Lebenspartnern oder in gerader Linie verwandten Personen (Eltern-Kinder, Großeltern-Enkel) waren unter bestimmten Bedingungen steuerfrei (§ 3 Nr. 4-6 GrEStG).
- Erbschaft/Schenkung: Wenn der Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung erfolgte, fiel keine Grunderwerbsteuer an (hier greift stattdessen die Erbschaft- oder Schenkungsteuer).
- Geringfügige Änderungen: Bei Änderungen des Grundstücks unter 10% des Kaufpreises innerhalb von 2 Jahren nach Kauf entfiel die Steuer (§ 16 GrEStG).
- Öffentliche Hand: Erwerb durch Bund, Länder oder Gemeinden war steuerbefreit.
- Umwandlungen: Bestimmte Umwandlungen von Unternehmen nach dem Umwandlungsgesetz konnten steuerfrei sein.
Steuerliche Optimierungsmöglichkeiten 2017
Auch wenn die Grunderwerbsteuer nicht vermeidbar war, gab es 2017 einige legale Möglichkeiten, die Steuerlast zu reduzieren:
- Kaufpreisaufteilung: Durch getrennte Verträge für Grundstück und Gebäude (wenn möglich) konnte die Bemessungsgrundlage reduziert werden, da nur der Grundstücksanteil der Grunderwerbsteuer unterliegt.
- Ratenzahlung: Die Grunderwerbsteuer musste nicht sofort in voller Höhe gezahlt werden. Eine Stundung oder Ratenzahlung war bei den Finanzämtern beantragbar.
- Grundstücksteilung: Bei größeren Grundstücken konnte eine Teilung vor dem Kauf die Steuerlast verringern, da jeder Teil separat bewertet wurde.
- Nutzung von Freibeträgen: Bei Familienübertragungen konnten Freibeträge der Erbschaftsteuer (z.B. 400.000 € für Kinder) genutzt werden, um die Steuerlast zu mindern.
- Zeitpunkt des Kaufs: In einigen Bundesländern waren Erhöhungen der Steuersätze für 2018 angekündigt, sodass ein Kauf noch 2017 steuerlich vorteilhaft sein konnte.
Rechtliche Grundlagen 2017
Die Grunderwerbsteuer wurde 2017 hauptsächlich durch folgende Gesetze geregelt:
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 26. Februar 1997 (BGBl. I S. 418, 1808), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 20. Dezember 2016 (BGBl. I S. 3000)
- Bewertungsgesetz (BewG) für die Ermittlung von Grundstückswerten
- Abgabenordnung (AO) für allgemeine steuerrechtliche Vorschriften
- Landesgesetze der einzelnen Bundesländer zur Festlegung der Steuersätze
Wichtige Urteile des Bundesfinanzhofs (BFH) aus den Vorjahren hatten weiterhin Gültigkeit, z.B.:
- BFH, Urteil vom 19.12.2012 – II R 17/11: Zur Steuerbefreiung bei Übertragung zwischen Ehegatten
- BFH, Urteil vom 25.04.2012 – II R 57/10: Zur Bemessungsgrundlage bei Grundstückstausch
- BFH, Urteil vom 12.07.2012 – II R 6/10: Zur Steuerpflicht bei Anteilserwerb an grundbesitzenden Gesellschaften
Verfahrensablauf 2017
Der Ablauf bei der Grunderwerbsteuer war 2017 wie folgt:
- Anzeigepflicht: Der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet, musste den Erwerbsvorgang innerhalb von zwei Wochen dem zuständigen Finanzamt anzeigen (§ 18 GrEStG).
- Steuerbescheid: Das Finanzamt prüfte die Unterlagen und erließ einen Grunderwerbsteuerbescheid. Dies dauerte in der Regel 4-8 Wochen.
- Fälligkeit: Die Steuer wurde einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG).
- Zahlung: Die Zahlung erfolgte an das zuständige Finanzamt. Erst nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung konnte der Eigentumswechsel im Grundbuch vollzogen werden.
- Grundbucheintrag: Mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung konnte der Notar den Eigentumswechsel im Grundbuch eintragen lassen.
Grunderwerbsteuer vs. andere Kosten beim Immobilienkauf
Die Grunderwerbsteuer ist nur eine von vielen Kostenpositionen beim Immobilienkauf. Die folgende Tabelle zeigt eine typische Kostenaufstellung für einen Immobilienkauf in 2017:
| Kostenposition | Typischer Satz | Beispiel (bei 500.000 € Kaufpreis) | Steuerlich absetzbar? |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5% – 5,5% | 17.500 € – 27.500 € | Nein |
| Notarkosten | 1,0% – 1,5% | 5.000 € – 7.500 € | Teilweise (als Werbungskosten) |
| Grundbuchamt | 0,5% | 2.500 € | Nein |
| Maklerprovision | 3,57% – 7,14% (inkl. MwSt) | 17.850 € – 35.700 € | Ja (als Werbungskosten) |
| Gutachterkosten | 0,2% – 0,5% | 1.000 € – 2.500 € | Ja |
| Gesamt (ohne Makler) | 5,2% – 7,0% | 26.000 € – 35.000 € | – |
Entwicklung der Grunderwerbsteuer seit 2017
Seit 2017 haben sich die Steuersätze in einigen Bundesländern weiter erhöht:
- 2018: Brandenburg erhöhte auf 6,5% (höchster Satz in Deutschland)
- 2019: Thüringen erhöhte auf 6,5%
- 2020: Schleswig-Holstein erhöhte auf 6,5%
- 2021: Nordrhein-Westfalen erhöhte auf 6,5%
- 2022: Sachsen-Anhalt erhöhte auf 6,5%
Diese Entwicklungen zeigen den Trend zu immer höheren Steuersätzen, was die Attraktivität von Immobilieninvestitionen in einigen Bundesländern verringert.
Praktische Tipps für Immobilienkäufer 2017
- Steuersatz prüfen: Vor dem Kauf sollte der aktuelle Steuersatz im jeweiligen Bundesland geprüft werden, da dieser die Kaufentscheidung beeinflussen kann.
- Notar beraten lassen: Ein erfahrener Notar konnte helfen, steuerliche Fallstricke zu vermeiden und legale Gestaltungsmöglichkeiten zu nutzen.
- Finanzierung anpassen: Die Grunderwerbsteuer sollte in die Finanzierungsplanung einbezogen werden, da sie nicht über das Immobiliendarlehen finanziert werden konnte.
- Fristen beachten: Die Zahlungsfrist von einem Monat nach Bescheiderhalt sollte eingehalten werden, um Säumniszuschläge zu vermeiden.
- Dokumentation: Alle Unterlagen (Kaufvertrag, Bescheid, Zahlungsbelege) sollten sorgfältig aufbewahrt werden, da sie für steuerliche Zwecke wichtig waren.
Häufige Fehler bei der Grunderwerbsteuer 2017
Bei der Grunderwerbsteuer wurden 2017 häufig folgende Fehler gemacht:
- Unterschätzung der Steuerlast: Viele Käufer planten die Grunderwerbsteuer nicht ausreichend in ihr Budget ein.
- Falsche Bemessungsgrundlage: Bei zusätzlichen Leistungen (z.B. Einbauküche) wurde manchmal der falsche Wert zugrunde gelegt.
- Verspätete Zahlung: Die Ein-Monats-Frist wurde überschritten, was zu Säumniszuschlägen führte.
- Fehlende Steuerbefreiungen: Mögliche Befreiungen (z.B. bei Familienübertragungen) wurden nicht beantragt.
- Falsches Bundesland: Bei grenznahen Grundstücken wurde manchmal der falsche Steuersatz angewendet.
Grunderwerbsteuer 2017 im europäischen Vergleich
Im europäischen Vergleich lag die deutsche Grunderwerbsteuer 2017 im mittleren Bereich. Die folgende Tabelle zeigt eine Auswahl europäischer Länder:
| Land | Steuersatz 2017 | Besonderheiten |
|---|---|---|
| Deutschland | 3,5% – 5,5% | Bundesländersache, Trend zu Erhöhungen |
| Österreich | 3,5% | Einheitlicher Satz, Bemessungsgrundlage oft Verkehrswert |
| Schweiz | 1% – 3,3% | Kantonal unterschiedlich, oft niedriger als in DE |
| Frankreich | 5,09% – 5,80% | Zusätzlich Notargebühren von ~2-3% |
| Spanien | 6% – 10% | Je nach Region, zusätzlich Stempelsteuer |
| Italien | 2% – 9% | Abhängig von Art der Immobilie und Käuferstatus |
| Niederlande | 2% | Einheitlicher Satz, Bemessungsgrundlage Kaufpreis |
| Belgien | 10% – 12,5% | Sehr hohe Sätze, je nach Region |
| Dänemark | 0,6% | Sehr niedriger Satz, aber hohe andere Abgaben |
| Schweden | 1,5% – 4,25% | Abhängig von Kaufpreis und Immobilientyp |
Wie die Tabelle zeigt, war Deutschland 2017 im europäischen Mittelfeld positioniert, mit deutlich niedrigeren Sätzen als z.B. Belgien oder Spanien, aber höheren als z.B. Dänemark oder die Niederlande.
Rechtsquellen und weitere Informationen
Für vertiefende Informationen zur Grunderwerbsteuer 2017 können folgende offizielle Quellen konsultiert werden:
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) in der Fassung von 2017
- Bundesministerium der Finanzen – Informationen zu Steuergesetzen
- Bundesfinanzhof – Rechtsprechung zur Grunderwerbsteuer
Für aktuelle Steuersätze in den einzelnen Bundesländern empfiehlt sich ein Blick auf die Websites der jeweiligen Landesfinanzministerien.
Fazit: Grunderwerbsteuer 2017 im Rückblick
Die Grunderwerbsteuer war 2017 ein bedeutender Kostenfaktor beim Immobilienkauf in Deutschland. Mit Steuersätzen zwischen 3,5% und 5,5% musste sie sorgfältig in die Kaufplanung einbezogen werden. Die Bundesländer nutzten ihre Kompetenz zur Festlegung der Steuersätze zunehmend, um die Einnahmen zu steigern – ein Trend, der sich in den folgenden Jahren noch verstärkte.
Für Käufer war es wichtig, die steuerlichen Regelungen genau zu kennen und mögliche Gestaltungsmöglichkeiten zu nutzen. Die Grunderwerbsteuer konnte zwar nicht vollständig vermieden werden, aber durch geschickte Planung ließ sich die Steuerlast in vielen Fällen reduzieren.
Im historischen Kontext markiert das Jahr 2017 einen Punkt, an dem die Grunderwerbsteuer in vielen Bundesländern bereits deutlich über dem ursprünglichen Satz von 3,5% lag. Die folgenden Jahre sollten weitere Erhöhungen bringen, was die Grunderwerbsteuer zu einem immer wichtigeren Faktor bei Immobilieninvestitionen machte.