Grunderwerbsteuer NRW 2019 Rechner
Berechnen Sie die Grunderwerbsteuer für Immobilienkäufe in Nordrhein-Westfalen gemäß den Regelungen von 2019
Berechnungsergebnis
Grunderwerbsteuer NRW 2019: Kompletter Ratgeber mit Berechnungshilfe
Die Grunderwerbsteuer ist eine wichtige Abgabe, die beim Kauf von Immobilien oder Grundstücken in Deutschland fällig wird. In Nordrhein-Westfalen (NRW) gab es 2019 spezifische Regelungen, die für Käufer und Verkäufer von Bedeutung sind. Dieser umfassende Ratgeber erklärt alles Wissenswerte zur Grunderwerbsteuer NRW 2019 – von den gesetzlichen Grundlagen über die Berechnung bis hin zu möglichen Ausnahmen und Sparmöglichkeiten.
1. Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine Verkehrssteuer, die beim Erwerb von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten in Deutschland anfällt. Sie wird einmalig bei jedem Eigentumswechsel erhoben und ist eine der ältesten Steuern in Deutschland. Die rechtliche Grundlage bildet das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).
Wichtige Merkmale der Grunderwerbsteuer:
- Sie wird vom Bundesland erhoben (in NRW vom Landesamt für Steuern)
- Der Steuersatz wird von den Bundesländern festgelegt (seit 2006 Ländersache)
- Steuerschuldner ist in der Regel der Käufer, kann aber vertraglich anders geregelt werden
- Die Steuer entsteht mit Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar
- Fälligkeit tritt einen Monat nach Erhalt des Steuerbescheids ein
2. Grunderwerbsteuersatz in NRW 2019
Nordrhein-Westfalen hat als eines der ersten Bundesländer den Steuersatz erhöht. Die Entwicklung in NRW:
| Zeitraum | Steuersatz in NRW | Hinweise |
|---|---|---|
| Bis 31.08.2006 | 3,5% | Bundeseinheitlicher Satz |
| 01.09.2006 – 31.12.2011 | 4,5% | Erste Erhöhung durch NRW |
| 01.01.2012 – 31.12.2014 | 5,0% | Zweite Erhöhung |
| 01.01.2015 – 31.12.2019 | 6,5% | Dritter und aktueller Satz |
Seit dem 1. Januar 2015 beträgt der Grunderwerbsteuersatz in NRW 6,5%. Dieser Satz galt auch für das gesamte Jahr 2019 und bleibt bis heute (2023) unverändert. NRW gehört damit zu den Bundesländern mit den höchsten Grunderwerbsteuersätzen, zusammen mit Brandenburg, Rheinland-Pfalz, Saarland und Schleswig-Holstein.
3. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer wird nicht einfach auf den Kaufpreis berechnet, sondern auf die sogenannte Bemessungsgrundlage. Diese umfasst:
- Der Kaufpreis (ohne Umsatzsteuer, wenn diese separat ausgewiesen ist)
- Übernommene Verbindlichkeiten (z.B. bestehende Hypotheken oder Grundschulden)
- Sonstige Gegenleistungen wie:
- Übernahme von Renovierungskosten durch den Käufer
- Wert von Einrichtungsgegenständen, die mitverkauft werden
- Zahlungen an Dritte, die mit dem Kauf zusammenhängen
- Wert der Gegenleistung bei Tauschgeschäften
4. Berechnungsbeispiele für NRW 2019
Hier einige praktische Beispiele zur Veranschaulichung:
| Szenario | Kaufpreis | Bemessungsgrundlage | Grunderwerbsteuer (6,5%) |
|---|---|---|---|
| Standardkauf einer Eigentumswohnung | 300.000 € | 300.000 € | 19.500 € |
| Hauskauf mit übernommener Hypothek (50.000 €) | 400.000 € | 450.000 € | 29.250 € |
| Baulandkauf (gewerblich) | 150.000 € | 150.000 € | 9.750 € |
| Familieninterne Übertragung (steuerbefreit) | 500.000 € | 0 € | 0 € |
5. Ausnahmen und Befreiungen von der Grunderwerbsteuer
Nicht jeder Grundstückskauf unterliegt der Grunderwerbsteuer. Es gibt wichtige Ausnahmen:
5.1 Familieninterne Übertragungen
Bei Übertragungen zwischen nahen Angehörigen kann die Steuer entfallen oder ermäßigt werden:
- Eltern → Kinder: Steuerbefreiung möglich (§ 3 Nr. 6 GrEStG)
- Ehegatten/Lebenspartner: Steuerbefreiung bei Zuwendungen (§ 3 Nr. 4 GrEStG)
- Erbfälle: Keine Grunderwerbsteuer, sondern Erbschaftsteuer
Voraussetzung ist, dass es sich um eine unentgeltliche oder teilentgeltliche Übertragung handelt. Bei gemischten Schenkungen (teilweise entgeltlich) wird nur der entgeltliche Teil besteuert.
5.2 Erstmaliger Erwerb einer selbstgenutzten Wohnung
Unter bestimmten Bedingungen konnte bis 2006 eine Ermäßigung für den Erstkauf einer selbstgenutzten Wohnung in Anspruch genommen werden. Diese Regelung wurde jedoch abgeschafft. Seitdem gibt es keine allgemeine Ermäßigung mehr für Erstkäufer in NRW.
5.3 Weitere Befreiungstatbestände
- Grundstückserwerb durch Erbschaft oder Vermächtnis (§ 3 Nr. 2 GrEStG)
- Übertragung zwischen Ehegatten im Rahmen der Zugewinngemeinschaft (§ 5 Abs. 2 GrEStG)
- Grundstückserwerb durch öffentliche Hand für öffentliche Zwecke
- Rückübertragungen im Rahmen der Wiedergutmachung nach § 6 GrEStG
- Erwerb durch Realteilung von Grundstücken (§ 6a GrEStG)
6. Fälligkeit und Zahlung der Grunderwerbsteuer
Der Ablauf nach dem Notartermin:
- Notarielle Beurkundung: Mit Unterzeichnung des Kaufvertrags entsteht die Steuer
- Anmeldung beim Finanzamt: Der Notar meldet den Kauf automatisch (seit 2016 elektronisch)
- Steuerbescheid: Das Finanzamt prüft und erstellt den Bescheid (meist 4-8 Wochen)
- Fälligkeit: Ein Monat nach Erhalt des Bescheids
- Zahlung: Überweisung an das zuständige Finanzamt
- Eintragung ins Grundbuch: Erst nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung
Wichtig: Ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer wird der Eigentumswechsel nicht im Grundbuch eingetragen. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts ist Voraussetzung für die Grundbucheintragung.
7. Grunderwerbsteuer vs. andere Kaufnebenkosten
Die Grunderwerbsteuer ist nur eine von mehreren Kostenpositionen beim Immobilienkauf. Eine typische Kostenaufstellung für NRW 2019:
| Kostenposition | Typischer Satz | Beispiel (bei 400.000 € Kaufpreis) |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (6,5%) | 6,5% | 26.000 € |
| Notarkosten (Kaufvertrag) | 1,0-1,5% | 4.000 – 6.000 € |
| Grundbucheintrag | 0,5% | 2.000 € |
| Maklerprovision (falls Makler) | 3,57-7,14% (inkl. MwSt) | 14.280 – 28.560 € |
| Gesamtnebenkosten | 11,57-15,64% | 46.280 – 62.560 € |
Die Grunderwerbsteuer macht damit etwa 40-50% der gesamten Kaufnebenkosten aus. Bei der Finanzierungsplanung sollte dieser Betrag unbedingt einkalkuliert werden, da er in der Regel nicht über die Baufinanzierung abgedeckt werden kann.
8. Steueroptimierung: Legale Möglichkeiten zur Reduzierung
Obwohl die Grunderwerbsteuer nicht vermeidbar ist, gibt es einige legale Gestaltungsmöglichkeiten:
8.1 Aufteilung in Teilkaufpreise
Bei größeren Objekten (z.B. Mehrfamilienhäusern) kann eine stufenweise Übertragung die Steuerlast verteilen:
- Kauf von einzelnen Wohneinheiten statt des gesamten Objekts
- Übertragung von Teilflächen in unterschiedlichen Jahren
- Nutzung von Freigrenzen bei Schenkungen (alle 10 Jahre 400.000 € pro Elternteil)
8.2 Share Deals statt Asset Deals
Beim Kauf von Immobilien über Gesellschaftsanteile (z.B. GmbH-Anteile) fällt keine Grunderwerbsteuer an, sondern ggf. Grunderwerbsteuer auf den Anteilskauf (in NRW 6,5% auf den Kaufpreis der Anteile). Dies kann bei hochpreisigen Objekten steuerlich vorteilhaft sein.
8.3 Nutzung von Befreiungstatbeständen
Wie unter Punkt 5 beschrieben, können bestimmte Konstellationen (Familienübertragungen, Erbschaften) steuerfrei sein. Eine frühzeitige steuerliche Beratung ist hier essenziell.
9. Grunderwerbsteuer in NRW im Bundesländervergleich
2019 gab es erhebliche Unterschiede zwischen den Bundesländern:
| Bundesland | Steuersatz 2019 | Steuersatz 2023 | Änderung seit 2015 |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5% | 3,5% | keine |
| Sachsen | 3,5% | 3,5% | keine |
| Baden-Württemberg | 5,0% | 5,0% | keine |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5% | 6,5% | +1,5% (seit 2015) |
| Schleswig-Holstein | 6,5% | 6,5% | +1,5% (seit 2014) |
| Thüringen | 6,5% | 6,5% | +2,0% (seit 2017) |
| Berlin | 6,0% | 6,0% | +1,5% (seit 2015) |
NRW gehörte 2019 zu den Spitzenreitern bei der Grunderwerbsteuer. Nur Thüringen (seit 2017) und Schleswig-Holstein hatten ebenfalls 6,5%. Bayern und Sachsen blieben bei dem bundeseinheitlichen Satz von 3,5%, der bis 2006 galt.
10. Rechtliche Entwicklungen seit 2019
Seit 2019 gab es einige wichtige Entwicklungen:
- 2020: Das Bundesverfassungsgericht bestätigte die Erfassungsbefugnis der Länder für die Grunderwerbsteuer (BVerfG, 2 BvL 5/14)
- 2021: Einführung einer Meldepflicht für Share Deals (>90% Anteilserwerb) zur Vermeidung von Steuerumgehung
- 2022: Diskussion über eine mögliche Reform der Bemessungsgrundlage (bisher ohne Umsetzung)
- 2023: Einige Bundesländer (z.B. Berlin) diskutieren weitere Erhöhungen auf 7%
Für Käufer in NRW bleibt der Satz seit 2015 stabil bei 6,5%. Eine Senkung ist aktuell nicht in Sicht, vielmehr wird über weitere Erhöhungen diskutiert, um die Haushaltslage der Länder zu verbessern.
11. Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer NRW 2019
11.1 Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen?
Grundsätzlich der Käufer. Allerdings kann vertraglich eine andere Regelung getroffen werden (z.B. hälftige Teilung). In der Praxis übernehmen jedoch in >95% der Fälle die Käufer die gesamte Steuerlast.
11.2 Wann muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden?
Die Steuer wird einen Monat nach Erhalt des Steuerbescheids fällig. Die Bearbeitungszeit durch das Finanzamt beträgt meist 4-8 Wochen nach Kaufvertragsunterzeichnung.
11.3 Kann man die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Nein, die Grunderwerbsteuer ist eine nicht abziehbare Verkehrssteuer. Sie kann weder bei der Einkommensteuer noch bei anderen Steuern geltend gemacht werden – außer bei gewerblichen Immobilien als Betriebsausgabe.
11.4 Gilt der NRW-Satz auch für Ausländer?
Ja, die Grunderwerbsteuer wird unabhängig von der Staatsangehörigkeit des Käufers erhoben. Ausländer zahlen denselben Satz wie deutsche Käufer.
11.5 Was passiert bei Nichtzahlung?
Ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer wird keine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt. Ohne diese Bescheinigung erfolgt keine Eintragung ins Grundbuch. Zudem können Säumniszuschläge (1% pro Monat) und Zwangsvollstreckungsmaßnahmen drohen.
12. Praktische Tipps für Immobilienkäufer in NRW
- Frühzeitige Liquiditätsplanung: Die Grunderwerbsteuer muss aus Eigenmitteln gezahlt werden und kann nicht finanziert werden
- Notarauswahl: Ein erfahrener Notar kann bei der steueroptimalen Gestaltung helfen
- Steuerberater konsultieren: Besonders bei komplexen Fällen (Familienübertragungen, Share Deals)
- Fristen beachten: Die Zahlungsfrist von einem Monat nach Bescheiderhalt ist verbindlich
- Kaufnebenkosten einplanen: Neben der Grunderwerbsteuer fallen Notar-, Grundbuch- und ggf. Maklerkosten an
- Grundbuchauszug prüfen: Vor dem Kauf sollte geprüft werden, ob Belastungen (z.B. Hypotheken) bestehen, die die Bemessungsgrundlage erhöhen
Fazit: Grunderwerbsteuer NRW 2019 im Überblick
Die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen betrug 2019 6,5% und war damit eine der höchsten in Deutschland. Sie wird auf die Bemessungsgrundlage (Kaufpreis + übernommene Lasten) erhoben und ist eine erhebliche finanzielle Belastung beim Immobilienkauf.
Wichtige Punkte für Käufer:
- Die Steuer entsteht mit notarieller Beurkundung
- Fälligkeit ist einen Monat nach Erhalt des Bescheids
- Ausnahmen gibt es bei Familienübertragungen und Erbschaften
- Die Steuer kann nicht von der Einkommensteuer abgesetzt werden
- Eine frühzeitige Einplanung in die Finanzierung ist essenziell
Mit dem obenstehenden Rechner können Sie die voraussichtliche Grunderwerbsteuer für Ihren Immobilienkauf in NRW 2019 berechnen. Für komplexe Fälle oder steueroptimierte Gestaltungsmöglichkeiten empfiehlt sich jedoch immer die Konsultation eines Steuerberaters oder Notars mit Expertise im Immobilienrecht.