Grunderwerbsteuer Rechner 2018
Berechnen Sie die Grunderwerbsteuer für Ihren Immobilienkauf in 2018 nach Bundesland
Grunderwerbsteuer Rechner 2018: Alles was Sie wissen müssen
Die Grunderwerbsteuer ist eine wichtige Kostenposition beim Immobilienkauf, die viele Käufer unterschätzen. Im Jahr 2018 gab es in Deutschland unterschiedliche Steuersätze je nach Bundesland. Dieser umfassende Ratgeber erklärt Ihnen alles Wissenswerte zur Grunderwerbsteuer 2018, inklusive Berechnungsgrundlagen, Ausnahmen und Spartipps.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine Verkehrsteuer, die beim Kauf von Grundstücken und Immobilien in Deutschland fällig wird. Sie wird auf den Kaufpreis erhoben und ist vom Käufer zu tragen. Die Höhe der Steuer wird durch die Bundesländer festgelegt und kann daher je nach Region unterschiedlich ausfallen.
Grunderwerbsteuersätze 2018 nach Bundesland
Im Jahr 2018 galten folgende Steuersätze in den deutschen Bundesländern:
| Bundesland | Steuersatz 2018 | Steuersatz 2017 zum Vergleich |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 3,5% | 3,5% |
| Bayern | 3,5% | 3,5% |
| Berlin | 5,0% | 5,0% |
| Brandenburg | 5,0% | 5,0% |
| Bremen | 4,5% | 4,5% |
| Hamburg | 4,5% | 4,5% |
| Hessen | 5,0% | 5,0% |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,0% | 5,0% |
| Niedersachsen | 5,0% | 5,0% |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5% | 6,5% |
| Rheinland-Pfalz | 5,0% | 5,0% |
| Saarland | 5,0% | 5,0% |
| Sachsen | 3,5% | 3,5% |
| Sachsen-Anhalt | 5,0% | 5,0% |
| Schleswig-Holstein | 6,5% | 6,5% |
| Thüringen | 3,5% | 3,5% |
Wie Sie sehen, gab es 2018 bereits erhebliche Unterschiede zwischen den Bundesländern. Während einige Länder wie Bayern oder Sachsen nur 3,5% verlangten, waren es in Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein bereits 6,5%.
Berechnungsgrundlage der Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer wird auf Basis des sogenannten “steuerpflichtigen Erwerbsvorgangs” berechnet. Dazu zählen:
- Der Kaufpreis der Immobilie
- Eventuelle zusätzliche Leistungen wie Einbauküche oder Möbel (wenn im Kaufvertrag enthalten)
- Übernommene Schulden oder Lasten
Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören:
- Grundbuch- und Notarkosten
- Maklerprovisionen
- Renovierungskosten nach dem Kauf
Ausnahmen und Ermäßigungen
Es gibt bestimmte Fälle, in denen die Grunderwerbsteuer ermäßigt wird oder sogar ganz entfällt:
- Familienheime: Beim Kauf eines Familienheims können unter bestimmten Bedingungen Ermäßigungen gewährt werden. Dies ist jedoch von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt.
- Erbfälle und Schenkungen: Beim Erwerb durch Erbfall oder Schenkung unter nahen Angehörigen kann die Steuer entfallen oder ermäßigt werden.
- Grundstückstausch: Beim Tausch gleichwertiger Grundstücke kann die Steuer entfallen.
- Land- und forstwirtschaftliche Betriebe: Hier gibt es Sonderregelungen, die zu einer Ermäßigung führen können.
Grunderwerbsteuer vs. andere Kaufnebenkosten
Die Grunderwerbsteuer ist nur eine von mehreren Kostenpositionen, die beim Immobilienkauf anfallen. Hier ein Überblick über die typischen Kaufnebenkosten:
| Kostenposition | Typische Höhe | Zahlbar an |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5% – 6,5% | Finanzamt |
| Notarkosten | 1,0% – 2,0% | Notar |
| Grundbucheintrag | 0,5% – 1,0% | Grundbuchamt |
| Maklerprovision | 3,57% – 7,14% (inkl. MwSt) | Makler |
| Gutachterkosten | 0,5% – 1,0% | Gutachter |
Wie Sie sehen, kann die Grunderwerbsteuer einen erheblichen Teil der Nebenkosten ausmachen – besonders in Bundesländern mit hohen Steuersätzen wie Nordrhein-Westfalen oder Schleswig-Holstein.
Steuerliche Behandlung der Grunderwerbsteuer
Die gezahlte Grunderwerbsteuer kann unter bestimmten Bedingungen steuerlich geltend gemacht werden:
- Bei vermieteten Immobilien kann die Steuer über die Abschreibung (AfA) auf die Mieteinnahmen umgelegt werden
- Bei selbstgenutztem Wohneigentum kann die Steuer nicht direkt abgesetzt werden, erhöht aber die Anschaffungskosten, was bei einem späteren Verkauf steuerlich relevant sein kann
- Bei gewerblich genutzten Immobilien kann die Steuer als Betriebsausgabe abgesetzt werden
Historische Entwicklung der Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer hat in den letzten Jahrzehnten eine interessante Entwicklung durchlaufen:
- Bis 1982 lag der Steuersatz bundesweit einheitlich bei 2%
- 1983 wurde er auf 3% erhöht
- Ab 1997 konnten die Bundesländer die Sätze selbst festlegen
- Seitdem gab es schrittweise Erhöhungen in vielen Bundesländern
- 2018 lag der höchste Satz bei 6,5% (NRW, Schleswig-Holstein)
- 2023 gibt es bereits Bundesländer mit 6,5% (z.B. Thüringen) oder sogar 6,8% (Saarland)
Praktische Tipps zur Grunderwerbsteuer
- Bundesland vergleichen: Wenn Sie flexibel sind, kann sich ein Kauf in einem Bundesland mit niedrigerem Steuersatz lohnen – besonders bei teuren Immobilien.
- Kaufpreis verhandeln: Da die Steuer auf den Kaufpreis berechnet wird, kann jede Einsparung beim Preis die Steuerlast verringern.
- Nebenkosten einplanen: Rechnen Sie mit etwa 10-15% Kaufnebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis – die Grunderwerbsteuer ist dabei ein großer Posten.
- Fristen beachten: Die Steuer ist meist innerhalb eines Monats nach Zugang des Steuerbescheids fällig.
- Beratung einholen: Bei komplexen Fällen (z.B. Familienheim, Erbschaft) lohnt sich die Beratung durch einen Steuerberater.
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer 2018
Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen?
Grundsätzlich der Käufer der Immobilie. In seltenen Fällen können Vertragsparteien eine andere Regelung treffen, aber standardmäßig trägt der Käufer die Steuerlast.
Wann muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden?
Die Steuer wird fällig, sobald der Steuerbescheid vom Finanzamt zugestellt wird. In der Regel haben Sie dann einen Monat Zeit zur Zahlung. Der Bescheid kommt meist 2-6 Wochen nach dem Notartermin.
Kann man die Grunderwerbsteuer umgehen?
Nein, bei einem regulären Immobilienkauf ist die Steuer Pflicht. Es gibt jedoch legale Gestaltungsmöglichkeiten, um die Steuerlast zu reduzieren (z.B. durch Schenkungen unter Familienmitgliedern oder bestimmte Gesellschaftskonstruktionen).
Wird die Grunderwerbsteuer auf die Maklerprovision berechnet?
Nein, die Maklerprovision gehört nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Die Steuer wird nur auf den reinen Kaufpreis (ggf. zzgl. übernommener Lasten) berechnet.
Kann man die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Bei selbstgenutztem Wohneigentum nicht direkt. Bei Vermietung kann sie über die Abschreibung berücksichtigt werden. Bei gewerblicher Nutzung ist sie als Betriebsausgabe abziehbar.
Rechtliche Grundlagen
Die Grunderwerbsteuer ist im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt. Die genauen Steuersätze werden durch die einzelnen Bundesländer in ihren jeweiligen Landesgesetzen festgelegt.
Für detaillierte Informationen zu den Steuersätzen in den einzelnen Bundesländern können Sie die Websites der jeweiligen Finanzministerien konsultieren. Eine gute Übersicht bietet auch das Bundesministerium der Finanzen.
Wissenschaftliche Analysen zur Entwicklung der Grunderwerbsteuer und ihrer volkswirtschaftlichen Auswirkungen finden Sie beim ifo Institut für Wirtschaftsforschung.