Grundsteuer Rechner 2020

Berechnen Sie Ihre Grundsteuer nach dem neuen Bewertungsgesetz 2020

Grundsteuer Reform 2020: Alles was Sie wissen müssen

Die Grundsteuer-Reform 2020 ist eine der größten Steuerreformen in Deutschland seit Jahrzehnten. Mit dem Grundsteuer-Reformgesetz hat der Gesetzgeber das veraltete Bewertungssystem modernisiert, das bisher auf Einheitswerten aus den 1960er Jahren (West) bzw. 1935 (Ost) basierte. Diese Reform betrifft alle Grundstückseigentümer in Deutschland – ob Privatpersonen, Unternehmen oder Kommunen.

Warum war eine Reform notwendig?

Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 die bisherige Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt, weil:

1. Die Bewertung auf veralteten Einheitswerten basierte (bis zu 80 Jahre alt)
2. Gleiche Grundstücke wurden je nach Bundesland unterschiedlich besteuert
3. Die Bewertung nicht mehr der aktuellen Marktentwicklung entsprach
4. Es zu willkürlichen Belastungsunterschieden kam

Die Reform sollte bis 2025 umgesetzt werden, wobei die neuen Berechnungen bereits ab 2022 gelten. Die meisten Bundesländer haben sich für das Bundesmodell entschieden, während einige Länder (Bayern, Hamburg, Baden-Württemberg) eigene Modelle entwickelt haben.

Wie funktioniert die neue Grundsteuer-Berechnung?

Die neue Grundsteuer wird nach einem dreistufigen Verfahren berechnet:

1. Bodenrichtwert ermitteln: Aktueller Marktpreis pro m² (von Gutachterausschüssen festgelegt)
2. Bodenwert berechnen: Bodenrichtwert × Grundstücksfläche
3. Gebäudewert ermitteln: Nach Alter, Art und Ausstattung (Brutto-Grundfläche × Regelherstellungskosten × Altersabschlag)
4. Gesamtwert = Bodenwert + Gebäudewert
5. Steuermessbetrag berechnen: Gesamtwert × Steuermesszahl (abhängig von Grundstücksart)
6. Grundsteuer = Steuermessbetrag × Hebesatz (von der Kommune festgelegt)

Steuermesszahlen nach Grundstücksart (Bundesmodell)

Grundstücksart	Steuermesszahl (‰)
Einfamilienhäuser (bis 2 Wohnungen)	0,34
Zweifamilienhäuser	0,31
Mehrfamilienhäuser	0,34
Gewerbeimmobilien	0,60
Unbebaute Grundstücke	0,60
Landwirtschaftliche Betriebe	0,55

Unterschiede zwischen den Bundesländern

Während die meisten Bundesländer das Bundesmodell übernommen haben, haben einige Länder eigene Modelle entwickelt:

Bundesland	Modell	Besonderheiten
Bayern	Flächenmodell	Berechnung nur nach Fläche (Boden + Gebäude), keine Bodenrichtwerte
Hamburg	Eigenes Modell	Kombination aus Bodenrichtwert und Mietniveau
Baden-Württemberg	Eigenes Modell	Bodenrichtwert + Gebäudefläche + Mietniveau
Hessen	Bundesmodell	Mit eigenen Anpassungen bei Hebesätzen
Nordrhein-Westfalen	Bundesmodell	Standardimplementation

Auswirkungen auf Eigentümer

Die Reform führt zu unterschiedlichen Auswirkungen:

• Gewinner: Eigentümer in Gebieten mit bisher hohen Einheitswerten aber jetzt niedrigen Bodenrichtwerten (z.B. ländliche Regionen)
• Verlierer: Eigentümer in Ballungsräumen mit stark gestiegenen Bodenrichtwerten (z.B. München, Hamburg, Frankfurt)
• Neutral: Eigentümer in Regionen mit moderater Preisentwicklung

Laut einer Studie des ifo Instituts werden etwa 35% der Eigentümer höhere Grundsteuern zahlen, 30% weniger und 35% bleiben etwa gleich. Die durchschnittliche Veränderung liegt bei etwa ±20%.

Was müssen Eigentümer jetzt tun?

1. Grundsteuererklärung abgeben: Bis zum 31.10.2022 (in den meisten Bundesländern) – die Frist wurde teilweise verlängert
2. Unterlagen sammeln:
   • Grundbuchauszug
   • Flächennachweise (Grundstück + Gebäude)
   • Baujahr und Ausstattung
   • Mietverträge (falls vermietet)
3. Bodenrichtwert ermitteln: Über das BORIS-Portal der Gutachterausschüsse
4. Berechnung prüfen: Mit unserem Rechner oder durch einen Steuerberater
5. Einspruch einlegen: Falls die Berechnung fehlerhaft erscheint (Frist: 1 Monat nach Bescheid)

Häufige Fragen zur Grundsteuer-Reform

1. Wird die Grundsteuer für alle teurer?

Nein, es gibt Gewinner und Verlierer. In ländlichen Regionen sinkt die Steuer oft, in Ballungsräumen steigt sie häufig. Im Durchschnitt soll die Reform aufkommensneutral sein.

2. Kann ich die Grundsteuer von der Einkommensteuer absetzen?

Ja, die Grundsteuer ist als Werbungskosten (bei Vermietung) oder als sonstige Steuer (bei Selbstnutzung) abziehbar.

3. Was passiert, wenn ich die Erklärung nicht abgebe?

Das Finanzamt wird die Daten schätzen – meist zum Nachteil des Eigentümers. Es können Säumniszuschläge anfallen.

4. Wie oft wird die Grundsteuer neu berechnet?

Die neuen Werte gelten zunächst bis 2030. Danach sind regelmäßige Anpassungen alle 7 Jahre geplant.

5. Gibt es Ausnahmen oder Befreiungen?

Ja, z.B. für:

• Öffentliche Einrichtungen (Schulen, Kirchen)
• Landwirtschaftliche Betriebe (teilweise)
• Denkmalschutzobjekte (unter bestimmten Bedingungen)
• Kleine Grundstücke unter 500 m² (je nach Bundesland)

Zukunft der Grundsteuer

Die Reform 2020 ist wahrscheinlich nicht das Ende der Entwicklung. Diskutiert werden bereits:

• Dynamische Anpassung der Bodenrichtwerte (jährlich statt alle 7 Jahre)
• Stärkere Berücksichtigung der ökologischen Qualität (z.B. Bonuspunkte für energetische Sanierung)
• Vereinfachung der Berechnung für Privatpersonen
• Harmonisierung der Landesmodelle

Die Statistischen Ämter des Bundes und der Länder werden die Auswirkungen der Reform evaluieren und bis 2025 einen Bericht vorlegen. Dieser könnte Grundlage für weitere Anpassungen sein.

Praktische Tipps für Eigentümer

1. Dokumentation verbessern: Halten Sie alle Unterlagen zu Grundstück und Gebäude digital bereit
2. Bodenrichtwert prüfen: Vergleichen Sie mit ähnlichen Grundstücken in der Nachbarschaft
3. Sanierungen planen: Energetische Modernisierungen können den Gebäudewert mindern
4. Mietverträge anpassen: Bei vermieteten Objekten können Umlagemöglichkeiten geprüft werden
5. Steuerberater konsultieren: Bei komplexen Objekten lohnt sich professionelle Hilfe
6. Kommunale Hebesätze vergleichen: In manchen Gemeinden sind die Unterschiede erheblich

Die Grundsteuer-Reform 2020 ist komplex, aber mit der richtigen Vorbereitung können Eigentümer die Veränderungen gut meistern. Nutzen Sie unseren Rechner für eine erste Einschätzung und konsultieren Sie bei Unsicherheiten einen Experten.