Hauskauf Nebenkosten Rechner 2020
Berechnen Sie alle Nebenkosten beim Hauskauf in Deutschland für das Jahr 2020 – inklusive Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbucheintrag und Maklerprovision.
Hauskauf Nebenkosten 2020: Der vollständige Ratgeber
Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis zahlreiche Nebenkosten an, die oft unterschätzt werden. Dieser umfassende Leitfaden erklärt alle relevanten Kostenpositionen für das Jahr 2020, zeigt Berechnungsbeispiele und gibt Tipps zur Kostenoptimierung.
1. Die wichtigsten Nebenkosten beim Hauskauf 2020 im Überblick
Die Nebenkosten beim Hauskauf setzen sich aus mehreren Komponenten zusammen, die je nach Bundesland und individueller Situation variieren können. Hier die wichtigsten Posten:
- Grunderwerbsteuer (3,5% bis 6,5% je nach Bundesland)
- Notarkosten (ca. 1,2% bis 2% des Kaufpreises)
- Grundbucheintrag (ca. 0,5% des Kaufpreises)
- Maklerprovision (3,57% bis 7,14% inkl. MwSt, je nach Bundesland)
- Gutachterkosten (optional, ca. 0,5% bis 1% des Kaufpreises)
- Gebühren für die Grundschuldbestellung (ca. 0,2% bis 0,5%)
- Umzugskosten (variabel, nicht direkt kaufpreisabhängig)
Insgesamt sollten Käufer mit ca. 10% bis 15% Nebenkosten vom Kaufpreis rechnen, in teuren Bundesländern wie Nordrhein-Westfalen oder Berlin auch bis zu 17%.
2. Grunderwerbsteuer 2020: Bundeslandvergleich und Berechnung
Die Grunderwerbsteuer ist die größte Einzelposition unter den Nebenkosten und wird vom Bundesland festgelegt. 2020 galten folgende Sätze:
| Bundesland | Steuersatz 2020 | Beispiel (bei 500.000€ Kaufpreis) |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 3,5% | 17.500€ |
| Bayern | 3,5% | 17.500€ |
| Berlin | 6,5% | 32.500€ |
| Brandenburg | 5,0% | 25.000€ |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5% | 32.500€ |
| Sachsen | 3,5% | 17.500€ |
Die Grunderwerbsteuer wird auf Basis des vollständigen Kaufpreises berechnet, inklusive aller beweglichen Sachen (z.B. Einbauküche), die mitverkauft werden. Ausnahmen gibt es nur in seltenen Fällen, etwa bei Erbbaurechten.
Wichtig: Die Steuer muss innerhalb von 4 Wochen nach Notarvertrag beim zuständigen Finanzamt angemeldet werden. Die Fälligkeit tritt meist 1 Monat nach Erhalt des Steuerbescheids ein.
3. Notarkosten: Was 2020 wirklich anfiel
Die Notarkosten setzen sich aus mehreren Gebühren zusammen, die in der Kostenordnung (GNotKG) geregelt sind. 2020 galten folgende Standardwerte:
- Beurkundungsgebühr: 1,0% bis 2,0% des Kaufpreises (je nach Komplexität)
- Grundbuchamtgebühr: 0,5% des Kaufpreises
- Vollzugsgebühr: 0,5% des Kaufpreises
- Betreuungsgebühr: 0,5% des Kaufpreises
- Auslagen: Pauschale für Portokosten, Telefon etc. (ca. 20-50€)
Beispielrechnung für ein Haus mit 500.000€ Kaufpreis:
| Position | Berechnung | Kosten |
|---|---|---|
| Beurkundungsgebühr (1,5%) | 500.000€ × 1,5% | 7.500€ |
| Grundbucheintrag | 500.000€ × 0,5% | 2.500€ |
| Vollzugsgebühr | 500.000€ × 0,5% | 2.500€ |
| Betreuungsgebühr | 500.000€ × 0,5% | 2.500€ |
| Auslagen | Pauschale | 50€ |
| Gesamt | 15.050€ |
Tipp: Die Notarkosten können durch Bündelung von Dienstleistungen (z.B. Kaufvertrag + Grundschuldbestellung beim selben Notar) leicht reduziert werden. Allerdings ist der Spielraum begrenzt, da die Gebühren gesetzlich vorgegeben sind.
4. Maklerprovision 2020: Wer zahlt wie viel?
Die Maklerprovision war 2020 noch nicht bundesweit einheitlich geregelt. Die Kosten wurden meist zwischen Verkäufer und Käufer geteilt, wobei folgende Modelle üblich waren:
- Käufer zahlt allein: Besonders in Ballungsräumen wie München oder Hamburg (bis zu 7,14% inkl. MwSt)
- 50/50 Teilung: Häufig in Berlin oder Köln (je 2,975% bis 3,57% inkl. MwSt)
- Verkäufer zahlt allein: Selten, meist bei Neubauten oder in Käufermärkten
Ab 23.12.2020 trat das neue Maklerrecht in Kraft, das die Provision neu regelt. Für Verträge vor diesem Datum galten jedoch noch die alten Regeln.
Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 500.000€ und einer Provision von 3,57% (inkl. 19% MwSt) fallen 17.850€ Maklergebühr an. Wird diese geteilt, zahlt der Käufer 8.925€.
5. Grundbucheintrag und weitere versteckte Kosten
Der Eintrag ins Grundbuch kostet standardmäßig 0,5% des Kaufpreises, mindestens jedoch 50€. Zusätzlich fallen oft folgende Posten an:
- Grundschuldbestellung (für die Finanzierung): 0,2% bis 0,5% des Darlehensbetrags
- Gebäudeversicherung: Ca. 0,1% bis 0,3% des Gebäudewerts pro Jahr
- Erschließungskosten: Falls noch nicht bezahlt (kann mehrere tausend Euro betragen)
- Modernisierungsrücklage: Bei Eigentumswohnungen (ca. 5.000€ bis 15.000€)
Wichtig: Diese Kosten werden oft übersehen, können aber schnell 3% bis 5% des Kaufpreises ausmachen. Besonders bei Olderbestand sollten Käufer die Altlasten (z.B. Asbest, Ölheizung) und Sanierungspflichten prüfen.
6. Finanzierungskosten: Was 2020 wirklich zählte
Die Nebenkosten beeinflussen direkt die Finanzierung. Banken verlangen meist eine Eigenkapitalquote von 20% bis 30%, wobei die Nebenkosten hiermit verrechnet werden. Beispiel:
| Kaufpreis | Nebenkosten (12%) | Gesamtinvestition | Benötigtes Eigenkapital (20%) |
|---|---|---|---|
| 500.000€ | 60.000€ | 560.000€ | 112.000€ |
| 750.000€ | 90.000€ | 840.000€ | 168.000€ |
| 1.000.000€ | 120.000€ | 1.120.000€ | 224.000€ |
Tipp: Viele Käufer unterschätzen, dass die Nebenkosten nicht finanziert werden können. Sie müssen aus Eigenmitteln oder durch zusätzliche Kredite (mit höheren Zinsen) gedeckt werden.
7. Steuervorteile 2020: Was sich absetzen lässt
Einige Nebenkosten können steuerlich geltend gemacht werden:
- Notarkosten: Als Werbungskosten bei Vermietung oder über 10 Jahre verteilt bei Selbstnutzung
- Grunderwerbsteuer: Bei Vermietung sofort absetzbar, bei Selbstnutzung über die AfA (2% bis 3% pro Jahr)
- Modernisierungskosten: 20% Sonder-AfA für energetische Sanierungen (bis 2020 möglich)
- Maklerkosten: Nur bei Vermietung absetzbar
Wichtig: Seit 2020 können Handwerkerleistungen mit bis zu 20% (max. 1.200€ pro Jahr) direkt von der Steuer abgesetzt werden. Dies gilt auch für Renovierungen nach dem Kauf.
8. Checkliste: So sparen Sie Nebenkosten beim Hauskauf
- Bundesland vergleichen: Allein durch den Wechsel von NRW (6,5%) nach Sachsen (3,5%) sparen Sie bei 500.000€ Kaufpreis 15.000€ Grunderwerbsteuer.
- Makler vermeiden: Direkt vom Bauträger oder privat kaufen spart 3,57% bis 7,14%.
- Notar gebündelt nutzen: Kaufvertrag und Grundschuldbestellung beim selben Notar reduzieren die Gebühren leicht.
- Grundbuch selbst prüfen: Fehlende Unterlagen können zu Verzögerungen und Zusatzkosten führen.
- Kaufnebenkosten verhandeln: Bei Neubauten lassen sich manchmal Teile der Erschließungskosten übernehmen.
- Fristen einhalten: Verspätete Zahlung der Grunderwerbsteuer führt zu Säumniszuschlägen (1% pro Monat).
- Förderungen nutzen: KfW-Programme wie “Energieeffizient Bauen” (153) konnten 2020 noch mit Tilgungszuschüssen kombiniert werden.
9. Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden
Viele Käufer machen diese kostspieligen Fehler:
- Nebenkosten zu niedrig ansetzen: Realistisch sind 12% bis 15%, in teuren Bundesländern bis 17%. Wer nur 10% einplant, hat schnell eine Finanzierungslücke.
- Grunderwerbsteuer vergessen: Sie muss aus Eigenmitteln gezahlt werden und kann nicht finanziert werden.
- Notar nicht frühzeitig buchen: In Ballungsräumen sind Wartezeiten von 4-6 Wochen normal – das verzögert den Kaufprozess.
- Maklervertrag nicht prüfen: Manche Verträge enthalten Klauseln, die auch bei Nichtzustandekommen des Kaufs Gebühren fällig werden lassen.
- Grundbuch nicht prüfen: Altlasten (z.B. Wegerechte) können den Wert mindern oder zu zusätzlichen Kosten führen.
- Steuerliche Optimierung versäumen: Wer die AfA oder Handwerkerleistungen nicht nutzt, verschenkt tausende Euro.
10. Rechtliche Grundlagen und offizielle Quellen
Die Nebenkosten beim Hauskauf sind in verschiedenen Gesetzen geregelt:
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG): Regelt die Höhe der Steuern je Bundesland. Aktuelle Fassungen finden Sie beim Bundesministerium der Justiz.
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG): Legt die Notargebühren fest. Details unter gesetze-im-internet.de.
- Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV): Regelt die Pflichten von Maklern. Die aktuelle Version ist beim BMJV einsehbar.
- Grundbuchordnung (GBO): Definiert die Kosten für Grundbucheintragungen.
Für eine rechtssichere Beratung empfiehlt sich immer die Konsultation eines Fachanwalts für Immobilienrecht oder Steuerberaters, besonders bei komplexen Fällen wie Erbbaurechten oder Denkmalschutzobjekten.
11. Prognose: Wie entwickeln sich die Nebenkosten?
Seit 2020 haben sich einige Rahmenbedingungen geändert:
- Grunderwerbsteuer: Einige Bundesländer (z.B. Schleswig-Holstein) haben die Steuer seit 2020 weiter erhöht. Tendenz: steigend.
- Maklerkosten: Durch das neue Maklerrecht (Bestellerprinzip) tragen seit 2021 meist die Verkäufer die Kosten.
- Notarkosten: Die Gebührenordnung wurde 2021 leicht angepasst, die Kosten bleiben aber stabil.
- Förderungen: Die KfW hat ihre Programme für energieeffizientes Bauen ausgeweitet (z.B. KfW 261 ab 2021).
Fazit: Wer 2020 gekauft hat, profitierte noch von den alten Maklerregeln und teilweise niedrigeren Grunderwerbsteuern. Für aktuelle Käufere ist eine Neuberechnung mit den aktuellen Sätzen essenziell.
12. Fazit: So berechnen Sie Ihre Nebenkosten korrekt
Die Nebenkosten beim Hauskauf sind komplex, aber mit diesem Leitfaden können Sie sie genau kalkulieren:
- Ermitteln Sie den genauen Kaufpreis inkl. aller beweglichen Sachen.
- Prüfen Sie den Grunderwerbsteuersatz Ihres Bundeslands (2020: 3,5% bis 6,5%).
- Kalkulieren Sie Notar- und Grundbuchkosten mit 1,5% bis 2% ein.
- Klären Sie die Maklerprovision (2020: 3,57% bis 7,14% inkl. MwSt).
- Planen Sie Puffer für unerwartete Kosten (z.B. Gutachter, Umzug) ein.
- Nutzen Sie unseren Nebenkostenrechner oben für eine genaue Berechnung.
- Ziehen Sie einen Steuerberater hinzu, um Absetzmöglichkeiten zu prüfen.
Mit dieser Vorbereitung vermeiden Sie böse Überraschungen und können Ihr Traumhaus mit realistischer Finanzplanung erwerben.