Maklerprovision Rechner 2024
Berechnen Sie die Maklercourtage für Kauf und Miete in Deutschland — aktuell, transparent und nach der neuen Rechtslage seit 23.12.2020
Maklerprovision in Deutschland 2024: Alles was Sie wissen müssen
Die Maklerprovision (auch Maklercourtage genannt) ist ein zentrales Thema beim Immobilienkauf oder der Anmietung in Deutschland. Seit der Reform des Maklerrechts am 23. Dezember 2020 gelten neue Regeln, die besonders für Käufer und Mieter wichtige Veränderungen mit sich bringen. Dieser umfassende Ratgeber erklärt Ihnen alles Wissenswerte zur Berechnung, Aufteilung und rechtlichen Grundlagen der Maklerprovision.
1. Was ist die Maklerprovision?
Die Maklerprovision ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für seine Vermittlungsleistung erhält. Sie wird üblicherweise als Prozentsatz vom Kaufpreis (bei Kaufimmobilien) oder von der Jahreskaltmiete (bei Mietimmobilien) berechnet. In Deutschland ist die Höhe der Provision nicht gesetzlich festgeschrieben, sondern Ergebnis von Verhandlungen zwischen Makler und Auftraggeber.
2. Die neue Rechtslage seit 2020
Mit dem Gesetz zur Regelung der Maklerprovision (MaBV) vom 23.12.2020 wurden grundlegende Änderungen eingeführt:
- Aufteilungspflicht bei Wohnimmobilien: Beim Kauf oder der Anmietung von Wohnimmobilien muss die Provision zwischen Verkäufer/Vermieter und Käufer/Mieter geteilt werden. Der Makler darf maximal die Hälfte der Provision vom Käufer oder Mieter verlangen.
- Ausnahme für Gewerbeimmobilien: Bei Gewerbeimmobilien bleibt die freie Vereinbarung möglich.
- Transparenzpflicht: Makler müssen vor Abschluss des Vertrages über die Höhe der Provision und die Aufteilung informieren.
- Schriftform: Der Maklervertrag muss schriftlich abgeschlossen werden.
3. Wie wird die Maklerprovision berechnet?
Die Berechnung der Maklerprovision folgt diesem Grundschema:
- Bemessungsgrundlage festlegen:
- Bei Kaufimmobilien: Der vereinbarte Kaufpreis (ohne Nebenkosten)
- Bei Mietimmobilien: Die Jahreskaltmiete (12 × Monatskaltmiete)
- Prozentsatz anwenden: Üblich sind 3,57% bis 7,14% inkl. MwSt. (entspricht 3% bis 6% netto)
- Aufteilung berücksichtigen: Seit 2020 maximal 50% vom Käufer/Mieter
- Mehrwertsteuer hinzurechnen: 19% auf den Nettobetrag (sofern nicht steuerbefreit)
Beispielrechnung für eine Kaufimmobilie (500.000 €):
| Position | Betrag | Berechnung |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 500.000 € | Bemessungsgrundlage |
| Nettoprovision (3%) | 15.000 € | 500.000 € × 3% |
| Mehrwertsteuer (19%) | 2.850 € | 15.000 € × 19% |
| Bruttoprovision (3,57%) | 17.850 € | 15.000 € + 2.850 € |
| Käuferanteil (50%) | 8.925 € | 17.850 € × 50% |
4. Übliche Provisionssätze in Deutschland (2024)
Die Höhe der Maklerprovision variiert je nach Region, Immobilientyp und Marktlage. Hier eine Übersicht der aktuellen Marktstandards:
| Immobilientyp | Region | Üblicher Satz (inkl. MwSt.) | Netto (ohne MwSt.) |
|---|---|---|---|
| Wohnungskauf | Berlin | 3,57% – 5,95% | 3,00% – 5,00% |
| Wohnungskauf | München | 4,76% – 7,14% | 4,00% – 6,00% |
| Hauskauf | NRW | 3,57% – 6,54% | 3,00% – 5,50% |
| Wohnungsmiete | Hamburg | 2,38 Kaltmieten | 2,00 Kaltmieten |
| Gewerbeimmobilie | Bundesweit | 5,95% – 11,90% | 5,00% – 10,00% |
| Luxusimmobilie (>1 Mio. €) | Bundesweit | 2,38% – 4,76% | 2,00% – 4,00% |
Hinweis: Bei Mietwohnungen wird die Provision oft in “Kaltmieten” angegeben (z.B. “2 Kaltmieten”). Eine Kaltmiete entspricht dabei der monatlichen Miete ohne Nebenkosten.
5. Wer zahlt die Maklerprovision?
Die Zahlungspflicht hängt vom Immobilientyp und der Vereinbarung ab:
Bei Kaufimmobilien (seit 23.12.2020):
- Wohnimmobilien: Die Provision muss zwischen Verkäufer und Käufer geteilt werden. Der Makler darf maximal 50% vom Käufer verlangen.
- Gewerbeimmobilien: Freie Vereinbarung möglich — oft zahlt der Käufer die gesamte Provision.
- Neubauten: Hier zahlt in der Regel der Verkäufer (Bauträger) die gesamte Provision.
Bei Mietimmobilien (seit 23.12.2020):
- Wohnungsmiete: Die Provision muss zwischen Vermieter und Mieter geteilt werden (max. 50% vom Mieter).
- Gewerbemiete: Freie Vereinbarung — oft zahlt der Mieter die gesamte Provision.
- Ausnahme: Wenn der Vermieter den Makler ausschließlich beauftragt hat, darf er die gesamte Provision tragen.
6. Maklerprovision bei der Steuer absetzen
Die gezahlte Maklerprovision kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich geltend gemacht werden:
Bei Kaufimmobilien:
- Selbstgenutztes Wohneigentum: Die Provision kann als Anschaffungsnebenkosten auf die Abschreibung (AfA) verteilt werden. Bei einer Nutzungsdauer von 50 Jahren sind das 2% pro Jahr.
- Vermietete Immobilie: Die gesamte Provision kann im Jahr der Zahlung als Werbekosten abgesetzt werden.
- Gewerbeimmobilie: Sofortiger Abzug als Betriebsausgabe möglich.
Bei Mietimmobilien:
- Die vom Mieter gezahlte Provision kann nicht von der Steuer abgesetzt werden, da sie zu den nicht abziehbaren Wohnkosten zählt.
- Bei Gewerbemieten kann die Provision als Betriebsausgabe abgesetzt werden.
Wichtig: Steuerliche Regelungen können sich ändern. Für eine verbindliche Auskunft konsultieren Sie bitte einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
7. Tipps: Wie Sie die Maklerprovision sparen können
- Direkt vom Eigentümer kaufen/mieten: Viele Immobilien werden ohne Makler angeboten (z.B. über Kleinanzeigen oder “von privat” Portale).
- Provision verhandeln: Besonders bei Gewerbeimmobilien oder hohen Kaufpreisen ist der Provisionssatz oft verhandelbar.
- Neubauprojekte prüfen: Bei Neubauten zahlt meist der Bauträger die Provision — für Käufer ist sie dann kostenlos.
- Teilung einfordern: Seit 2020 haben Sie als Käufer/Mieter das Recht, nur maximal 50% der Provision zu zahlen.
- Provisionsfreie Makler nutzen: Einige Online-Makler arbeiten mit Festpreisen oder niedrigeren Sätzen.
- Rechnung prüfen: Lassen Sie sich die Provision detailliert aufschlüsseln (Nettobetrag + MwSt.).
8. Häufige Fragen zur Maklerprovision
Ist die Maklerprovision gesetzlich geregelt?
Ja, seit dem 23.12.2020 gilt das Gesetz zur Regelung der Maklerprovision (MaBV), das besonders die Aufteilung bei Wohnimmobilien regelt. Die Höhe der Provision selbst ist jedoch nicht gesetzlich festgeschrieben.
Kann ich die Maklerprovision vom Kaufpreis abziehen?
Nein, die Maklerprovision ist eine zusätzliche Kostenposition und wird nicht vom Kaufpreis abgezogen. Sie erhöht die Gesamtkosten der Immobilie.
Was passiert, wenn der Makler die Aufteilung nicht einhält?
Wenn ein Makler gegen die Aufteilungspflicht verstößt (z.B. mehr als 50% vom Käufer verlangt), ist die Vereinbarung unwirksam. Sie müssen dann nur den gesetzlich erlaubten Anteil zahlen. Im Streitfall können Sie sich an die Immobilienverbände oder einen Anwalt wenden.
Zahlt der Verkäufer immer die andere Hälfte?
Nein, der Verkäufer ist nicht automatisch verpflichtet, die andere Hälfte zu zahlen. Die Aufteilung gilt nur für den Maximalbetrag, den der Makler vom Käufer verlangen darf. Wenn der Verkäufer mit dem Makler eine höhere Provision vereinbart hat, muss er den Differenzbetrag selbst tragen.
Gilt die neue Regelung auch für Bestandsverträge?
Nein, die neuen Regeln gelten nur für Verträge, die ab dem 23.12.2020 abgeschlossen wurden. Für ältere Verträge gelten die bisherigen Regelungen.
9. Maklerprovision im internationalen Vergleich
Deutschland gehört im internationalen Vergleich zu den Ländern mit moderaten Maklerprovisionen. Hier ein Überblick:
| Land | Übliche Provision (Kauf) | Aufteilung | Besonderheiten |
|---|---|---|---|
| Deutschland | 3,57% – 7,14% | 50/50 (Wohnimmobilien) | Seit 2020 gesetzliche Aufteilungspflicht |
| Österreich | 3% – 4% | Freie Vereinbarung | Oft zahlt Käufer gesamte Provision |
| Schweiz | 2% – 5% | Freie Vereinbarung | Kantonale Unterschiede |
| Frankreich | 4% – 10% | Freie Vereinbarung | Hohe Sätze in Paris |
| USA | 5% – 6% | Verkäufer zahlt meist alles | Starke regionale Unterschiede |
| Niederlande | 1% – 2% | Käufer zahlt meist | Sehr niedrige Sätze |
10. Rechtliche Grundlagen und weitere Informationen
Für vertiefende Informationen zu den rechtlichen Rahmenbedingungen der Maklerprovision empfehlen wir folgende Quellen:
- Bundesministerium der Justiz: Offizieller Gesetzestext zur Maklerprovision
- Verbraucherzentrale: Praktische Ratgeber und Musterbriefe für Verbraucher
- Immobilienverband Deutschland (IVD): Brancheninformationen und Marktanalysen
Haftungsausschluss: Dieser Artikel dient nur zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Für konkrete rechtliche oder steuerliche Fragen konsultieren Sie bitte einen Fachanwalt oder Steuerberater. Die Angaben sind nach bestem Wissen erstellt, jedoch ohne Gewähr auf Vollständigkeit oder Aktualität.