Maklerprovision Rechner

Maklerprovision Rechner: Alles was Sie 2024 wissen müssen

Die Maklerprovision (auch Maklercourtage genannt) ist ein zentraler Kostenfaktor beim Immobilienkauf oder -verkauf in Deutschland. Seit der Reform des Maklerrechts 2020 (“Bestellerprinzip”) haben sich die Regeln grundlegend geändert. Dieser umfassende Ratgeber erklärt Ihnen alle Aspekte der Maklerprovision – von der Berechnung bis zu rechtlichen Fallstricken.

1. Was ist die Maklerprovision?

Die Maklerprovision ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für seine Vermittlungsleistung erhält. Sie wird üblicherweise als Prozentsatz vom Kaufpreis bzw. Mietpreis berechnet und ist in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt.

2. Aktuelle Rechtslage 2024: Das Bestellerprinzip

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland das sogenannte Bestellerprinzip (§ 656c BGB). Die wichtigsten Regelungen:

• Kaufverträge: Derjenige, der den Makler beauftragt, muss die Provision zahlen. Bei Doppelvermittlung (Makler arbeitet für beide Seiten) darf die Provision geteilt werden.
• Mietverträge: Der Vermieter muss die Provision zahlen, wenn er den Makler beauftragt hat. Mieter zahlen nur, wenn sie selbst den Makler beauftragt haben (sehr selten).
• Ausnahmen: Bei reinen Verkäufermaklern (nur für Verkäufer tätig) kann der Verkäufer die Provision auf den Käufer abwälzen – dies muss aber klar im Vertrag stehen.

Offizielle Quelle: Bundesministerium der Justiz

Die genauen Regelungen finden Sie im § 656c BGB, der das Bestellerprinzip gesetzlich verankert. Besonders relevant ist Absatz 2: “Der Makler hat nur gegen denjenigen Anspruch auf Maklerlohn, mit dem er einen Maklervertrag geschlossen hat.”

3. Wie hoch ist die übliche Maklerprovision in Deutschland?

Die Höhe der Provision ist nicht gesetzlich festgeschrieben, sondern ergibt sich aus der Marktpraxis. Aktuelle Durchschnittswerte (2024):

Immobilientyp	Kauf	Vermietung	Bemerkungen
Wohnung/Eigenheim	3,57% – 5,95%	2,38 Nettokaltmieten	Inkl. 19% MwSt
Gewerbeimmobilie	5% – 7%	1-2 Nettokaltmieten	Oft verhandelbar
Luxusimmobilien	2% – 4%	1-1,5 Nettokaltmieten	Bei Objekten über 1 Mio. €
Grundstücke	3% – 6%	–	Abhängig von Lage und Größe

Wichtig: Seit 2020 müssen Makler ihre Provision vor Vertragsabschluss schriftlich angeben (§ 656d BGB). Eine nachträgliche Erhöhung ist unzulässig.

4. Wer zahlt die Maklerprovision beim Hauskauf?

Die Aufteilung hängt vom konkreten Fall ab:

1. Klassischer Verkäufermakler: Verkäufer zahlt die volle Provision (häufig 3,57% – 5,95%). Der Käufer zahlt nichts.
2. Doppelvermittlung: Beide Seiten zahlen jeweils ihre Hälfte (z.B. 1,785% Käufer + 1,785% Verkäufer = 3,57% gesamt).
3. Käufermakler: Käufer zahlt die volle Provision (selten, meist bei exklusiven Suchaufträgen).

Studie der Universität Hamburg zu Maklerprovisionen

Eine Studie der Bucerius Law School (2023) zeigt, dass seit Einführung des Bestellerprinzips:

• 87% der Kaufverträge ohne Käuferprovision abgeschlossen werden
• Die durchschnittliche Provision für Verkäufer von 5,8% auf 4,2% gesunken ist
• In Ballungsräumen (Berlin, München, Hamburg) die Provisionen um 0,5-1% höher liegen als im Bundesdurchschnitt

5. Maklerprovision bei der Wohnungsvermietung

Hier hat das Bestellerprinzip die größten Veränderungen gebracht:

• Standardfall: Vermieter zahlt die volle Provision (meist 2,38 Nettokaltmieten inkl. MwSt)
• Ausnahme: Wenn der Mieter den Makler explizit beauftragt (sehr selten), zahlt der Mieter
• Rechtliche Grauzone: “Mieterprovisionen” in Altverträgen (vor 2020) sind oft unwirksam und können zurückgeforderte werden

Stadt	Durchschnittliche Mietprovision (2024)	Trend seit 2020
Berlin	2,1 Nettokaltmieten	-12%
München	2,3 Nettokaltmieten	-8%
Hamburg	2,2 Nettokaltmieten	-10%
Frankfurt	2,0 Nettokaltmieten	-15%
Kleinere Städte	1,8-2,0 Nettokaltmieten	-20%

6. Maklerprovision steuerlich absetzbar?

Die steuerliche Behandlung hängt von Ihrer Situation ab:

Für Privatpersonen (Käufer/Vermieter):

• Kauf: Maklerkosten können als Werbungskosten bei vermieteten Immobilien über die AfA (Absetzung für Abnutzung) abgesetzt werden. Bei selbstgenutztem Wohneigentum: nicht absetzbar.
• Verkauf: Bei Privatverkäufen nicht absetzbar. Bei gewerblichen Verkäufen (z.B. häufiger Immobilienhandel) als Betriebsausgabe.

Für Unternehmen/Gewerbetreibende:

• Volle Absetzbarkeit als Betriebsausgabe (§ 4 Abs. 4 EStG)
• Vorsteuerabzug möglich (bei 19% MwSt)

Tipp: Behalten Sie die Maklerrechnung gut auf – das Finanzamt verlangt bei Prüfungen oft den Nachweis der Zahlung.

7. Maklerprovision verhandeln – 5 Profi-Tipps

1. Vergleichen Sie mehrere Makler: Die Provisionen können um bis zu 2% differieren. Holen Sie mindestens 3 Angebote ein.
2. Staffelprovision vereinbaren: Bei hohen Immobilienwerten (ab 1 Mio. €) können Sie degressive Sätze aushandeln (z.B. 4% auf die ersten 500.000 €, 2% auf den Rest).
3. Leistungsumfang prüfen: Verlangen Sie eine detaillierte Auflistung der Leistungen. Standard sind: Exposé-Erstellung, Besichtigungstermine, Vertragsverhandlungen, Notartermin-Begleitung.
4. Erfolgsprovision vereinbaren: Ziehen Sie “No-Cure-No-Pay”-Modelle in Betracht, bei denen der Makler nur bei erfolgreichem Abschluss zahlt.
5. MwSt sparen: Bei gewerblichen Käufen kann die Vorsteuer abgezogen werden – hier lohnt sich eine höhere Bruttoprovision mit 19% MwSt.

8. Häufige Rechtsstreitigkeiten und wie Sie sie vermeiden

Laut Bundesjustizministerium sind diese die häufigsten Streitpunkte:

• Unklare Auftraggeberregelung: Immer schriftlich festhalten, wer den Makler beauftragt hat. Mündliche Absprachen sind vor Gericht schwer nachweisbar.
• Versteckte Provisionen: Manche Makler verlangen zusätzliche “Marketingkosten” oder “Exposé-Gebühren”. Diese müssen vorab offengelegt werden.
• Doppelvermittlung ohne Einwilligung: Wenn der Makler beide Seiten vermittelt, ohne dies offen zu legen, kann der Vertrag anfechtbar sein.
• Provisionsforderung trotz Eigeninitiative: Wenn Sie den Käufer/Vermieter selbst gefunden haben, aber der Makler eine Provision verlangt, weil er “mitgewirkt” hat.

Praxistipp: Lassen Sie jeden Maklervertrag von einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht prüfen, bevor Sie unterschreiben. Die Kosten (ca. 150-300 €) sind gut investiert.

9. Maklerprovision im internationalen Vergleich

Land	Typische Provision (Kauf)	Wer zahlt?	Besonderheiten
Deutschland	3,57% – 5,95%	Bestellerprinzip	Seit 2020 reformiert
Österreich	3% + 20% MwSt	Käufer und Verkäufer je 1,5%	Gesetzlich limitiert
Schweiz	2% – 5%	Verhandelbar	Kantonal unterschiedlich
USA	5% – 6%	Verkäufer	Geteilt zwischen Käufer- und Verkäufermakler
Frankreich	4% – 10%	Käufer	Sehr hohe Provisionen in Paris
Niederlande	1% – 2% + 21% MwSt	Verkäufer	Sehr transparentes System

10. Maklerprovision zurückfordern – wann ist das möglich?

In diesen Fällen können Sie die gezahlte Provision zurückverlangen:

1. Kein wirksamer Maklervertrag: Wenn der Vertrag nicht den Anforderungen des § 656c BGB entspricht (z.B. fehlende Schriftform oder Provisionsangabe).
2. Verstoß gegen das Bestellerprinzip: Wenn der Makler gegen § 656c BGB verstößt (z.B. Provision vom Nicht-Besteller verlangt).
3. Doppelvermittlung ohne Einwilligung: Wenn der Makler beide Seiten vermittelt hat, ohne dies offen zu legen.
4. Kein Erfolg: Wenn der Makler seine Leistung nicht erbracht hat (z.B. kein Vertragsabschluss zustande kam).
5. Unangemessen hohe Provision: Bei offensichtlicher Überteuerung (z.B. 10% bei einer Standardwohnung) kann die Provision nach § 138 BGB (Sittenwidrigkeit) angefochten werden.

Fristen: Die Verjährungsfrist für Rückforderungen beträgt 3 Jahre ab Kenntnis des Anspruchs (§ 195 BGB).

11. Alternative zum Makler: Immobilie privat verkaufen

Der Verzicht auf einen Makler kann bei einem Hausverkauf für 500.000 € bis zu 17.850 € (bei 3,57% Provision) sparen. Allerdings sollten Sie bedenken:

⚠️ Achtung: Risiken beim Privatverkauf

• Rechtliche Fallstricke: Fehler im Kaufvertrag können zu teuren Nachverhandlungen führen
• Geringere Reichweite: Professionelle Makler haben Zugang zu exklusiven Käufernetzwerken
• Emotionale Verhandlungen: Privatpersonen neigen zu subjektiven Preisvorstellungen
• Zeitaufwand: Besichtigungstermine, Verhandlungen und Papierkram kosten oft 50+ Stunden

Empfehlung: Bei Objekten über 300.000 € lohnt sich oft ein hybrides Modell (z.B. nur für Exposé-Erstellung und erste Käuferauswahl).

12. Zukunft der Maklerprovision: Was ändert sich?

Aktuelle Entwicklungen, die Sie kennen sollten:

• EU-Richtlinie zu Verbraucherrechten: Ab 2025 müssen Makler in der gesamten EU ihre Provisionen noch transparenter ausweisen.
• Digitalisierung: Online-Plattformen wie Immoscout24 und Immowelt bieten zunehmend Flatrate-Modelle für Verkäufer an (z.B. 1.000 € Pauschale statt Prozentprovision).
• KI-Bewertungstools: Algorithmen können Marktpreise immer genauer vorhersagen, was die Maklerleistung teilweise ersetzt.
• Regionale Unterschiede: In Ballungsräumen steigen die Provisionen leicht (höhere Nachfrage), in ländlichen Regionen sinken sie.

Fazit: Maklerprovision clever nutzen

Die Maklerprovision bleibt ein komplexes Thema mit vielen Fallstricken. Unsere Empfehlungen:

1. Nutzen Sie unseren Rechner, um verschiedene Szenarien durchzuspielen
2. Vergleichen Sie mindestens 3 Maklerangebote – auch die Leistungen!
3. Prüfen Sie jeden Maklervertrag kritisch auf versteckte Kosten
4. Bei hohen Immobilienwerten: Verhandeln Sie Staffelprovisionen
5. Ziehen Sie bei Unsicherheiten immer einen Fachanwalt hinzu
6. Bei einfachen Objekten (z.B. Standard-Eigentumswohnung) kann ein Privatverkauf sinnvoll sein

Mit der richtigen Strategie können Sie bei einer 500.000-€-Immobilie leicht 5.000-10.000 € an Maklerkosten sparen – ohne auf professionelle Unterstützung zu verzichten.

Weiterführende Links

• Referentenentwurf des BMJ zum Maklerrecht (2020)
• Immobilienverband Deutschland (IVD) – Marktberichte und Provisionsempfehlungen
• Haus & Grund – Tipps für Immobilieneigentümer