Mietspiegel Frankfurt 2018 Rechner
Berechnen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete für Frankfurt am Main (2018) basierend auf den offiziellen Richtwerten.
Berechnungsergebnis
Mietspiegel Frankfurt 2018: Alles was Sie wissen müssen
Der Mietspiegel Frankfurt 2018 ist ein offizielles Dokument, das die ortsüblichen Vergleichsmieten für die Stadt Frankfurt am Main festlegt. Dieser qualifizierte Mietspiegel wird alle zwei Jahre von der Stadt Frankfurt in Zusammenarbeit mit Mieterverbänden und Vermieterorganisationen erstellt und dient als wichtige Grundlage für Mietverträge, Mietanpassungen und rechtliche Auseinandersetzungen.
Was ist der Mietspiegel und wofür wird er benötigt?
Der Mietspiegel ist ein Instrument zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Er gibt an, welche Mieten in einer bestimmten Region für vergleichbare Wohnungen üblich sind. In Frankfurt wird der Mietspiegel alle zwei Jahre aktualisiert, wobei die letzte Version aus dem Jahr 2018 stammt (der nächste offizielle Mietspiegel erschien 2020).
Der Mietspiegel dient mehreren wichtigen Zwecken:
- Mietpreisbremse: Seit 2015 gilt in Frankfurt die Mietpreisbremse, die die Miete für Neuverträge auf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Der Mietspiegel ist hier die rechtliche Grundlage.
- Mieterhöhungen: Vermieter können die Miete nur innerhalb der im Mietspiegel festgelegten Spanne erhöhen (in der Regel bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete).
- Rechtliche Auseinandersetzungen: Bei Streitigkeiten vor Gericht wird der Mietspiegel als Beweismittel herangezogen.
- Transparenz: Mieter und Vermieter erhalten eine objektive Grundlage für Mietverhandlungen.
Wie wird die ortsübliche Miete in Frankfurt 2018 berechnet?
Die Berechnung der ortsüblichen Miete gemäß Mietspiegel Frankfurt 2018 basiert auf mehreren Faktoren:
- Grundmiete: Diese richtet sich nach der Wohnfläche, der Zimmeranzahl und dem Baujahr der Wohnung.
- Ausstattungsmerkmale: Standard der Wohnung (einfach, mittel, gehoben), Badezimmerausstattung, Heizungsart etc.
- Lage: Die Wohnung wird nach Lagen (sehr gut, gut, mittel, einfach) klassifiziert, wobei die Innenstadt die höchsten Mieten aufweist.
- Stockwerk: Höhere Stockwerke können Zuschläge rechtfertigen, während Kellerwohnungen oft Abschläge erhalten.
Der Mietspiegel 2018 sieht folgende Grundmieten pro m² (monatlich, kalt) vor:
| Baujahr | 1 Zimmer | 2 Zimmer | 3 Zimmer | 4 Zimmer | 5+ Zimmer |
|---|---|---|---|---|---|
| Vor 1918 | 7,50 € | 7,20 € | 6,90 € | 6,60 € | 6,30 € |
| 1919-1948 | 7,80 € | 7,50 € | 7,20 € | 6,90 € | 6,60 € |
| 1949-1960 | 8,10 € | 7,80 € | 7,50 € | 7,20 € | 6,90 € |
| 1961-1970 | 8,40 € | 8,10 € | 7,80 € | 7,50 € | 7,20 € |
| 1971-1990 | 8,70 € | 8,40 € | 8,10 € | 7,80 € | 7,50 € |
| 1991-2000 | 9,00 € | 8,70 € | 8,40 € | 8,10 € | 7,80 € |
| Nach 2000 | 9,30 € | 9,00 € | 8,70 € | 8,40 € | 8,10 € |
Zu diesen Grundmieten kommen dann Zuschläge oder Abschläge hinzu, die sich aus der Ausstattung, Lage und anderen Faktoren ergeben. Beispielsweise kann ein gehobener Standard einen Zuschlag von bis zu 1,50 €/m² rechtfertigen, während eine einfache Lage einen Abschlag von bis zu 1,20 €/m² bedeuten kann.
Zuschläge und Abschläge im Mietspiegel Frankfurt 2018
Der Mietspiegel 2018 sieht folgende Zu- und Abschläge vor:
| Merkmal | Zuschlag/Abschlag | Bemerkung |
|---|---|---|
| Geobener Standard | +1,00 € bis +1,50 €/m² | Hochwertige Ausstattung (z.B. Parkett, Einbauküche, Klimatisierung) |
| Einfacher Standard | -0,50 € bis -1,00 €/m² | Geringe Ausstattung (z.B. Teppichboden, einfache Küche) |
| Sehr gute Lage (Innenstadt) | +1,20 € bis +1,80 €/m² | Z.B. Altstadt, Innenstadt, Bankenviertel |
| Gute Lage | +0,60 € bis +1,20 €/m² | Z.B. Sachsenhausen, Nordend, Westend |
| Einfache Lage | -0,60 € bis -1,20 €/m² | Z.B. Gallus, Niederrad (teilweise), Höchst |
| Dachgeschoss (mit Aufzug) | +0,30 €/m² | – |
| Kellergeschoss | -0,80 €/m² | – |
| Bad mit Wanne + separates WC | +0,50 €/m² | – |
| Zentralheizung | +0,30 €/m² | Im Vergleich zu Etagenheizung |
| Elektroheizung | -0,50 €/m² | – |
Rechtliche Bedeutung des Mietspiegels 2018
Der Mietspiegel Frankfurt 2018 hat auch heute noch rechtliche Relevanz, insbesondere in folgenden Fällen:
- Mietpreisbremse: Seit dem 1. Februar 2015 gilt in Frankfurt die Mietpreisbremse. Diese besagt, dass die Miete für Neuverträge maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Als Grundlage dient der jeweils aktuelle Mietspiegel. Für Verträge, die zwischen 2018 und 2020 abgeschlossen wurden, ist der Mietspiegel 2018 daher oft noch relevant.
- Mieterhöhungen (§ 558 BGB): Vermieter können die Miete nur dann erhöhen, wenn sie unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Der Mietspiegel dient hier als Nachweis. Eine Mieterhöhung ist maximal bis zur Vergleichsmiete möglich, wobei bestimmte Fristen (z.B. 15 Monate zwischen Erhöhungen) eingehalten werden müssen.
- Rückforderung überhöhter Mieten: Wenn ein Mieter feststellt, dass seine Miete mehr als 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann er die überzahlten Beträge (bis zu 3 Jahre rückwirkend) zurückfordern.
- Beweismittel vor Gericht: Bei Streitigkeiten über die Höhe der Miete wird der Mietspiegel als qualifiziertes Beweismittel anerkannt. Gerichte orientieren sich in der Regel an den dort genannten Werten.
Wichtig: Seit dem 1. Januar 2019 gilt in Hessen das Gesetz zur Stärkung des Mieterschutzes, das die Mietpreisbremse verschärft hat. Mieter können seitdem leichter gegen überhöhte Mieten vorgehen.
Wie hat sich der Mietspiegel seit 2018 entwickelt?
Seit 2018 sind die Mieten in Frankfurt weiter gestiegen. Der Mietspiegel 2020 zeigt im Vergleich zu 2018 folgende Entwicklungen:
- Die Grundmieten sind im Schnitt um 8-12% gestiegen.
- Besonders stark betroffen sind Neubauten (Baujahr nach 2000), bei denen die Mieten um bis zu 15% stiegen.
- In bevorzugten Lagen (z.B. Westend, Nordend) sind die Zuschläge weiter angestiegen.
- Die Mietpreisbremse wurde beibehalten, allerdings haben viele Vermieter die erlaubten 10% Aufschlag voll ausgeschöpft.
Ein Vergleich der Grundmieten (1-Zimmer-Wohnung) zwischen 2018 und 2020:
| Baujahr | 2018 (€/m²) | 2020 (€/m²) | Steigerung |
|---|---|---|---|
| Vor 1918 | 7,50 € | 8,10 € | +8,0% |
| 1919-1948 | 7,80 € | 8,40 € | +7,7% |
| Nach 2000 | 9,30 € | 10,50 € | +12,9% |
Diese Entwicklung zeigt, dass Frankfurt weiterhin einer der teuersten Wohnungsmärkte Deutschlands ist. Mieter sollten daher ihre Miete regelmäßig mit dem aktuellen Mietspiegel vergleichen.
Praktische Tipps für Mieter in Frankfurt
Wenn Sie in Frankfurt eine Wohnung mieten oder bereits Mieter sind, sollten Sie folgende Punkte beachten:
- Miete prüfen: Nutzen Sie unseren Rechner oder den offiziellen Mietspiegel, um zu überprüfen, ob Ihre Miete im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
- Mieterhöhungen anfechten: Wenn Ihr Vermieter die Miete erhöhen möchte, verlangen Sie eine detaillierte Begründung und vergleichen Sie die neue Miete mit dem Mietspiegel. Eine Erhöhung über die Vergleichsmiete hinaus ist unzulässig.
- Rückforderung beantragen: Wenn Ihre Miete mehr als 20% über der Vergleichsmiete liegt, können Sie die überzahlten Beträge (bis zu 3 Jahre rückwirkend) zurückfordern. Eine Mieterberatung kann hier helfen.
- Neuverträge verhandeln: Bei Neuverträgen dürfen Vermieter maximal 10% Aufschlag auf die Vergleichsmiete verlangen. Verhandeln Sie ggf. oder weisen Sie auf den Mietspiegel hin.
- Wohnung dokumentieren: Machen Sie bei Einzug Fotos von der Wohnung, um später den Zustand (z.B. für Abschläge bei einfachem Standard) nachweisen zu können.
- Lage richtig einordnen: Die Klassifizierung der Lage (z.B. “sehr gut” vs. “gut”) hat großen Einfluss auf die Miete. Informieren Sie sich über die offizielle Einstufung Ihres Stadtteils.
Falls Sie unsicher sind, können Sie sich an den Mieterverein Frankfurt oder an einen Fachanwalt für Mietrecht wenden.
Häufige Fragen zum Mietspiegel Frankfurt 2018
1. Gilt der Mietspiegel 2018 noch heute?
Der Mietspiegel 2018 gilt weiterhin für Verträge, die in diesem Jahr abgeschlossen wurden, sowie für Mieterhöhungen, die auf dieser Grundlage berechnet wurden. Für neuere Verträge (ab 2020) ist der Mietspiegel 2020 relevant. Allerdings kann der Mietspiegel 2018 weiterhin als Vergleichsmaßstab herangezogen werden, insbesondere bei Streitigkeiten.
2. Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Eine Mieterhöhung ist frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung oder nach Einzug möglich. Die Miete darf dabei nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete steigen. Der Vermieter muss die Erhöhung schriftlich begründen und eine Frist von mindestens 2 Monaten einhalten.
3. Was kann ich tun, wenn meine Miete zu hoch ist?
Wenn Ihre Miete mehr als 20% über der Vergleichsmiete liegt, können Sie die überzahlten Beträge zurückfordern. Dazu sollten Sie:
- Die ortsübliche Miete mit dem Mietspiegel vergleichen (z.B. mit unserem Rechner).
- Den Vermieter schriftlich auf die Überhöhung hinweisen und eine Anpassung verlangen.
- Falls keine Einigung erzielt wird, rechtliche Schritte einleiten (z.B. mit Hilfe des Mietervereins).
4. Zählt die Warmmiete oder Kaltmiete für den Vergleich?
Der Mietspiegel bezieht sich immer auf die Kaltmiete (ohne Betriebskosten und Heizkosten). Bei Vergleichen müssen Sie daher die Kaltmiete zugrunde legen.
5. Wie wird die Lage meiner Wohnung klassifiziert?
Die Einstufung der Lage (sehr gut, gut, mittel, einfach) wird von der Stadt Frankfurt vorgenommen. Eine Übersicht finden Sie im offiziellen Mietspiegel-Dokument. Generell gelten folgende Richtwerte:
- Sehr gute Lage: Innenstadt, Bankenviertel, Teile des Westends
- Gute Lage: Nordend, Sachsenhausen, Bornheim, Bockenheim
- Mittlere Lage: Ostend, Gallus (teilweise), Niederrad (teilweise)
- Einfache Lage: Höchst, Nied, parts of Gallus
6. Kann der Vermieter die Miete einfach um 10% erhöhen?
Nein. Die Mietpreisbremse erlaubt zwar einen Aufschlag von bis zu 10% auf die Vergleichsmiete, aber nur bei Neuverträgen. Bei bestehenden Mietverhältnissen gelten die Regeln des § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete, max. 15% in 3 Jahren in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt).
Fazit: Der Mietspiegel Frankfurt 2018 bleibt relevant
Auch wenn der Mietspiegel 2018 bereits einige Jahre alt ist, bleibt er eine wichtige Grundlage für Mietverträge, Mieterhöhungen und rechtliche Auseinandersetzungen in Frankfurt. Mieter sollten ihre Miete regelmäßig mit dem Mietspiegel vergleichen und bei Unstimmigkeiten aktiv werden. Mit unserem Rechner können Sie schnell prüfen, ob Ihre Miete im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Für aktuelle Mietverträge (ab 2020) sollten Sie zusätzlich den Mietspiegel 2020 oder den Mietspiegel 2022 heranziehen. Bei komplexen Fällen empfiehlt sich eine Beratung durch den Frankfurter Mieterverein oder einen Fachanwalt.