Vermietet Wohnung Kaufen Rechnen

Berechnen Sie die Rentabilität beim Kauf einer vermieteten Wohnung mit diesem professionellen Tool

Vermietete Wohnung kaufen: Der umfassende Ratgeber 2024

Der Kauf einer vermieteten Wohnung ist eine beliebte Investitionsstrategie in Deutschland, die sowohl steuerliche Vorteile als auch langfristige Wertsteigerungspotenziale bietet. Dieser Leitfaden erklärt alles, was Sie über den Kauf von vermieteten Wohnungen wissen müssen – von der Rentabilitätsberechnung bis zu steuerlichen Aspekten und Finanzierungsmöglichkeiten.

1. Warum in vermietete Wohnungen investieren?

Vermietete Wohnungen bieten mehrere Vorteile gegenüber anderen Anlageformen:

• Stetige Einnahmen: Monatliche Mieteinnahmen sorgen für regelmäßige Cashflows
• Inflationsschutz: Mieten können regelmäßig angepasst werden
• Steuervorteile: Abschreibungen (AfA) mindern die Steuerlast
• Wertsteigerung: Immobilien werfen langfristig oft Renditen von 3-5% pro Jahr ab
• Diversifikation: Immobilien korrelieren weniger mit Aktienmärkten

2. Rentabilitätsberechnung: Die wichtigsten Kennzahlen

Bevor Sie eine vermietete Wohnung kaufen, sollten Sie diese Kennzahlen berechnen:

1. Bruttomietrendite: (Jahreskaltmiete × 12) / Kaufpreis × 100
2. Nettomietrendite: (Jahreskaltmiete – Betriebskosten – Rücklagen) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
3. Cashflow: Mieteinnahmen – alle Ausgaben (inkl. Finanzierungskosten)
4. Kapitalwert: Barwert aller zukünftigen Cashflows
5. Amortisationszeit: Zeit bis die Investition durch Mieteinnahmen gedeckt ist

Vergleich von Renditekennzahlen in deutschen Großstädten (2023)

Stadt	Durchschnittliche Bruttomietrendite	Durchschnittliche Nettomietrendite	Durchschnittlicher qm-Preis (€)
Berlin	3.8%	2.9%	4,800
München	2.7%	1.8%	8,500
Hamburg	3.2%	2.4%	5,200
Frankfurt	3.5%	2.6%	5,800
Leipzig	5.1%	4.0%	2,800

3. Finanzierung: So finden Sie das beste Darlehen

Die Finanzierung ist ein entscheidender Faktor für die Rentabilität Ihrer Investition. Beachten Sie folgende Punkte:

• Eigenkapitalquote: Mindestens 20-30% des Kaufpreises einplanen
• Zinsbindung: 10-15 Jahre sind aktuell (2024) empfehlenswert
• Tilgungssatz: Anfangstilgung von 2-3% anstreben
• Sondertilgungen: 5% pro Jahr sollten möglich sein
• Vergleich: Nutzen Sie Vergleichsportale wie Check24 oder Interhyp

Die aktuellen Zinsen für vermietete Immobilien (Stand Q2 2024) liegen zwischen 3.5% und 4.2% p.a., abhängig von der Bonität und der Beleihungsgrenze.

4. Steuerliche Aspekte beim Kauf vermieteter Wohnungen

Die steuerlichen Rahmenbedingungen sind ein entscheidender Faktor für die Rentabilität:

Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten (AfA) in Deutschland

Abschreibungsart	Dauer	Prozentsatz p.a.	Anwendungsfall
Lineare AfA (§7 Abs. 4 EStG)	50 Jahre	2%	Standardfall für Neubauten
Lineare AfA (§7 Abs. 4 EStG)	40 Jahre	2.5%	Altbauten (vor 1925)
Degressive AfA (§7 Abs. 5 EStG)	10 Jahre	bis zu 25% (fallend)	Nur in Ausnahmefällen
Sonder-AfA (§7b EStG)	4 Jahre	bis zu 25%	Denkmalschutzobjekte

Wichtig: Die AfA mindert Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € und 2% AfA können Sie jährlich 6.000 € von den Mieteinnahmen abziehen.

5. Rechtliche Rahmenbedingungen

Beim Kauf einer vermieteten Wohnung müssen Sie besondere rechtliche Aspekte beachten:

• Mieterschutz: In Deutschland gilt starker Kündigungsschutz für Mieter
• Mietpreisbremse: In vielen Städten gilt eine Begrenzung der Mietpreiserhöhung
• WEG-Recht: Bei Eigentumswohnungen gelten besondere Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft
• Energiestandards: Neue Vorgaben (z.B. GEG 2024) können Sanierungskosten verursachen
• Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland 3.5% bis 6.5% des Kaufpreises

6. Risiken und wie Sie sie minimieren

Wie jede Investition birgt auch der Kauf vermieteter Wohnungen Risiken:

1. Leerstand: Legen Sie Rücklagen für 1-2 Monatsmieten an
2. Mietnomaden: Bonitätsprüfung und Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangen
3. Instandhaltungskosten: 0.8-1.2% des Gebäudewerts jährlich einplanen
4. Zinsänderungsrisiko: Lange Zinsbindung wählen
5. Marktrisiko: Nur in Regionen mit stabiler Nachfrage investieren

7. Schritt-für-Schritt: So kaufen Sie eine vermietete Wohnung

1. Marktanalyse: Regionen und Objekttypen vergleichen
2. Finanzierung klären: Finanzierungsbestätigung einholen
3. Objektsuche: Portale wie Immoscout24, von Poll nutzen
4. Besichtigung: Mit Fachmann (Architekt, Gutachter)
5. Due Diligence: Mietverträge, Hausgeldabrechnungen prüfen
6. Kaufvertrag: Von Fachanwalt prüfen lassen
7. Notartermin: Kauf beurkunden lassen
8. Eintragung: Grundbucheintrag abwarten
9. Übergabe: Protollieren und Mietverträge übernehmen

8. Alternative Investments im Vergleich

Vermietete Wohnungen sind nur eine von vielen Anlageoptionen:

Vergleich von Anlageklassen (2024)

Anlageform	Durchschnittliche Rendite p.a.	Risiko	Liquidität	Aufwand
Vermietete Wohnung	4-7%	Mittel	Niedrig	Hoch
ETF (MSCI World)	6-8%	Mittel-Hoch	Hoch	Niedrig
Festgeld	2-4%	Niedrig	Mittel	Niedrig
Unternehmensanleihen	3-6%	Mittel	Mittel	Mittel
REITs	5-9%	Mittel-Hoch	Hoch	Niedrig

Offizielle Quellen und weiterführende Informationen

Bundesministerium der Finanzen – Steuerliche Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen Bundesministerium der Justiz – Mietrecht und Wohnungseigentumsgesetz Statistisches Bundesamt – Immobilienmarktberichte und Mietspiegel

9. Häufige Fragen (FAQ)

Wie hoch sollte die Mietrendite mindestens sein?

Als Faustregel gilt: Mindestens 4% Bruttomietrendite (vor Kosten) und 3% Nettomietrendite (nach allen Kosten). In Top-Lagen können auch niedrigere Renditen akzeptabel sein, wenn mit starken Wertsteigerungen zu rechnen ist.

Kann ich den Mieter nach dem Kauf kündigen?

Nein, als neuer Eigentümer übernehmen Sie den bestehenden Mietvertrag (§ 566 BGB). Eine Kündigung ist nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen (Eigenbedarf nach 3 Jahren, Zahlungsverzug etc.) möglich.

Wie wirken sich Sanierungen auf die Miete aus?

Modernisierungen können gemäß § 559 BGB bis zu 8% der Kosten auf die Miete umgelegt werden (verteilt auf 10 Jahre). Allerdings gelten strenge Voraussetzungen und Mieter können Widerspruch einlegen.

Was ist besser: Einzelimmobilie oder Immobilienfonds?

Einzelimmobilien bieten mehr Kontrolle und steuerliche Vorteile, erfordern aber mehr Eigenkapital und Management. Fonds sind liquider und diversifizierter, bieten aber weniger Einflussmöglichkeiten und oft niedrigere Nettorenditen nach Kosten.

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Kauf?

Planen Sie zusätzlich zum Kaufpreis ein:

• Grunderwerbsteuer: 3.5-6.5% (je nach Bundesland)
• Notar- und Grundbuchkosten: ~1.5%
• Maklerprovision: 3.57-7.14% (inkl. MwSt, je nach Bundesland)
• Gutachter/Technische Prüfung: 0.5-1%

Insgesamt ca. 8-12% des Kaufpreises.

10. Fazit: Lohnt sich der Kauf einer vermieteten Wohnung?

Der Kauf einer vermieteten Wohnung kann eine hervorragende Investition sein, wenn:

• Sie langfristig (10+ Jahre) investieren wollen
• Die Zahlen eine positive Nettorendite nach allen Kosten zeigen
• Sie über ausreichend Eigenkapital (mind. 20-30%) verfügen
• Die Lage und der Zustand der Immobilie gut sind
• Sie bereit sind, sich um die Verwaltung zu kümmern oder eine Hausverwaltung zu beauftragen

Nutzen Sie unseren Rechner oben, um verschiedene Szenarien durchzuspielen. Für eine individuelle Beratung empfehlen wir die Konsultation eines Steuerberaters und Immobilienexperten.

Denken Sie daran: Immobilien sind illiquide Anlagen. Sie sollten nur Geld investieren, das Sie nicht kurzfristig benötigen. Diversifikation über mehrere Objekte oder Anlageklassen kann das Risiko weiter streuen.