Wieviel Prozent Rechnen Makler Drauf

Berechnen Sie genau, wie viel Prozent der Makler auf Ihren Immobilienkauf aufschlägt – inklusive detaillierter Aufschlüsselung und Vergleich mit dem Marktstandard.

Die Maklerprovision ist einer der umstrittensten Kostenpunkte beim Immobilienkauf in Deutschland. Während Käufer und Verkäufer oft überrascht sind von den hohen Beträgen, argumentieren Makler mit ihrem Aufwand für Vermarktung, Besichtigungstermine und Vertragsabwicklung. Dieser Leitfaden erklärt genau, wie die Provision berechnet wird, welche gesetzlichen Regelungen gelten und wie Sie als Käufer oder Verkäufer die Kosten optimieren können.

1. Grundlagen: Wie wird die Maklerprovision berechnet?

Die Maklerprovision wird in Deutschland typischerweise als Prozentsatz vom Kaufpreis berechnet. Die genauen Konditionen hängen von mehreren Faktoren ab:

• Bundesland: Die Höchstsätze variieren regional (z.B. 5,95% in Berlin vs. 3,57% in Bayern)
• Immobilientyp: Wohnimmobilien haben oft andere Sätze als Gewerbeobjekte
• Vereinbarung: Seit 2020 gilt das Bestellerprinzip – wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision
• Mehrwertsteuer: Die 19% MwSt. kommen auf den Nettoprevisionssatz obendrauf

1.1 Die mathematische Formel

Die Berechnung folgt diesem Schema:

    Bruttoprovision = (Kaufpreis × Provisionssatz) + [(Kaufpreis × Provisionssatz) × MwSt-Satz]
    Beispiel (3,57% in Bayern):
    (500.000€ × 0,0357) + [(500.000€ × 0,0357) × 0,19] = 17.850€ + 3.391,50€ = 21.241,50€

2. Aktuelle Provisionssätze 2024 nach Bundesland

Die folgenden Werte zeigen die durchschnittlichen Bruttosätze (inkl. 19% MwSt) für Wohnimmobilien. Beachten Sie, dass dies Richtwerte sind – individuelle Verträge können abweichen:

Bundesland	Durchschnittssatz (brutto)	Netto (ohne MwSt)	Beispiel bei 500.000€ Kaufpreis
Baden-Württemberg	4,76%	3,99%	23.800€
Bayern	4,25%	3,57%	21.250€
Berlin	7,14%	5,99%	35.700€
Brandenburg	5,95%	5,00%	29.750€
Hamburg	5,95%	5,00%	29.750€
Hessen	5,95%	5,00%	29.750€
Nordrhein-Westfalen	5,95%	5,00%	29.750€
Rheinland-Pfalz	5,95%	5,00%	29.750€

Wichtig: Seit dem 23.12.2020 gilt das neue Maklerrecht. Der Makler darf nur noch von der Partei Provision verlangen, die ihn beauftragt hat (“Bestellerprinzip”).

3. Wer zahlt die Maklerprovision? Rechtliche Grundlagen

3.1 Das Bestellerprinzip seit 2020

Die größte Veränderung der letzten Jahre war die Einführung des Bestellerprinzips durch die §§ 656c BGB:

• Früher: Die Provision wurde oft hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt
• Heute: Nur der Auftraggeber zahlt – typischerweise der Verkäufer, da dieser den Makler mit der Vermarktung beauftragt
• Ausnahme: Wenn der Käufer einen eigenen Makler (Käufermakler) beauftragt, zahlt er dessen Provision

3.2 Typische Vertragskonstellationen

Szenario	Wer zahlt?	Typischer Satz
Verkäufer beauftragt Makler	Verkäufer	3,57% – 7,14% (brutto)
Käufer beauftragt eigenen Makler	Käufer	2,38% – 3,57% (brutto)
Doppelmakler (beide Seiten)	Beide Parteien	Je 1,19% – 2,38% (brutto)
Privatverkauf ohne Makler	Keine Provision	0%

4. Verhandlungsstrategien: So sparen Sie Maklerkosten

1. Prüfen Sie den Auftraggeber:

   Fragen Sie explizit, wer den Makler beauftragt hat. Seit 2020 muss dies im Exposé angegeben werden (§ 656c Abs. 2 BGB). Wenn der Verkäufer den Makler bestellt hat, müssen Sie als Käufer keine Provision zahlen.

2. Direktverhandlung mit dem Verkäufer:

   In vielen Fällen sind Verkäufer bereit, einen Teil der ersparten Provision (wenn sie selbst den Makler zahlen) an den Käufer weiterzugeben – besonders bei längeren Standzeiten der Immobilie.

3. Provisionsfreie Portale nutzen:

   Plattformen wie ImmobilienScout24 oder Immowelt bieten Filter für “provisionsfreie Objekte”. Auch lokale Zeitungen oder Kleinanzeigen können gute Quellen sein.

4. Pauschalhonorar verhandeln:

   Bei hochpreisigen Objekten (ab 1 Mio. €) lassen sich Makler oft auf Festpreise statt prozentualer Provision ein – das kann bei teuren Immobilien mehrere tausend Euro sparen.

5. Steuerliche Absetzbarkeit prüfen:

   Wenn Sie die Immobilie vermieten, können Sie die Maklerkosten als Werbekosten über die AfA (Absetzung für Abnutzung) steuerlich geltend machen. Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist dies nicht möglich.

5. Häufige Fallstricke und wie Sie sie vermeiden

5.1 Versteckte Kosten in Maklerverträgen

Achten Sie auf diese Klauseln, die die Kosten erhöhen können:

• “Erfolgsunabhängige Grundgebühr”: Manche Makler verlangen eine Pauschale selbst bei nicht zustande gekommenem Kauf
• “Exklusivitätsklausel”: Bindet Sie für mehrere Monate an den Makler, selbst wenn Sie die Immobilie selbst finden
• “Nachweisprovision”: Fällig wird, wenn Sie eine vom Makler vorgestellte Immobilie später direkt vom Verkäufer kaufen

5.2 Rechtliche Grauzonen

Einige Makler versuchen, das Bestellerprinzip zu umgehen:

• “Doppelmakler-Trick”: Der Makler behauptet, von beiden Seiten beauftragt zu sein (illegal seit 2020)
• “Vermittlungsnachweis”: Der Makler verlangt Provision für bloße Adressvermittlung ohne echte Leistung
• “Scheinbare Verkäuferprovision”: Der Kaufpreis wird künstlich erhöht, um die Provision zu verstecken

Bei solchen Praktiken sollten Sie den IVD (Immobilienverband Deutschland) oder einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht kontaktieren.

6. Alternativen zum klassischen Makler

6.1 Online-Makler und Flatrate-Modelle

Digitale Anbieter wie Homeday oder McMakler bieten:

• Festpreise ab 1.990€ statt prozentualer Provision
• Digitale Vermarktung mit 3D-Touren und professionellen Fotos
• Transparente Kostenstruktur ohne versteckte Gebühren

6.2 Privatverkauf ohne Makler

Vorteile:

• Ersparnis von 3% – 7% des Kaufpreises
• Direkte Kommunikation mit Interessenten
• Keine Bindung an Makler-AGB

Nachteile:

• Eigener Aufwand für Exposé, Besichtigungstermine, Vertragsgestaltung
• Geringere Reichweite bei der Vermarktung
• Rechtliche Risiken bei Vertragsgestaltung

6.3 Teilprovision-Modelle

Einige Makler bieten an, nur bestimmte Leistungen zu übernehmen:

Leistungspaket	Kosten (ca.)	Einsparung vs. Vollservice
Nur Bewertung/Gutachten	300€ – 800€	80% – 90%
Nur Online-Vermarktung	500€ – 1.500€	70% – 85%
Nur Vertragsabwicklung	800€ – 2.000€	60% – 80%

7. Rechtliche Entwicklung: Was könnte sich 2024/2025 ändern?

Die Diskussion um die Maklerprovision ist noch nicht abgeschlossen. Aktuelle politische Initiativen:

• Bundesweite Obergrenze: Die SPD fordert eine gesetzliche Deckelung bei 2% (brutto) – ähnlich wie in Österreich
• Transparenzregister: Geplant ist ein zentrales Portal, in dem alle Maklerverträge mit ihren Konditionen eingetragen werden müssen
• EU-Richtlinie: Die EU-Kommission prüft eine Harmonisierung der Maklergebühren in der EU
• Steuerliche Änderungen: Diskussion über die Abschaffung der Mehrwertsteuer auf Maklerleistungen für Privatpersonen

Experten wie Prof. Dr. Stephan Kippes von der Universität Regensburg erwarten, dass die Provisionen mittelfristig auf 2% – 3% (brutto) sinken werden, ähnlich wie in anderen europäischen Ländern.

8. Fazit: Lohnt sich ein Makler oder nicht?

Ein Makler lohnt sich, wenn:

• Sie als Verkäufer keine Zeit für Besichtigungstermine und Verhandlungen haben
• Die Immobilie schwer vermarktbar ist (z.B. besondere Lage, Sanierungsbedarf)
• Sie als Käufer Zugang zu exklusiven Objekten benötigen
• Die Provision vom Verkäufer gezahlt wird (Bestellerprinzip)

Auf einen Makler sollten Sie verzichten, wenn:

• Sie die Immobilie selbst gut vermarkten können (z.B. über soziale Medien)
• Der Kaufpreis unter 300.000€ liegt (die Provision frisst dann einen großen Teil des Budgets)
• Sie bereit sind, selbst Verträge zu prüfen (mit anwaltlicher Unterstützung)
• Es sich um einen Familienverkauf oder bekannten Kreis handelt

Unser Rat: Holen Sie immer mindestens 3 Vergleichsangebote von Maklern ein und prüfen Sie die Verträge genau auf versteckte Kosten. Nutzen Sie unseren Rechner oben, um verschiedene Szenarien durchzuspielen – oft lassen sich so 1.000€ und mehr sparen.